朱大鳴:房價同比大降是采取救市政策的根本前提

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媒體報道稱，二季度以來，全國房價下行趨勢不斷加劇。全國70個大中城市中環(huán)比下降的城市數(shù)量5月份擴至五成，而6月份更是急增至逾七成，加上持平的城市數(shù)量，70城市中房價環(huán)比“止?jié)q”的數(shù)量已有九成。在此背景下，分析人士認為，限購政策或迎來退出“窗口期”，目前已有呼和浩特、濟南、無錫等多個城市表態(tài)取消限購，下半年預計將有更多非一線城市加入取消或放松限購的陣營。

說來說去還是那個問題，即說房地產市場迎來拐點主要依據是環(huán)比下降和成交量下降，這并不能構成房地產市場拐點的有效證據，也不是放松調控政策的有效依據。但是，從目前的態(tài)勢來看，很多地方已經開始了新一輪的救市。河北省政府最近已經發(fā)文對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。同時，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。這些措施實際上都是2008年的救市措施，契稅減半以及免征個人所得稅是當年救市的核心，他們已經突破要不要放松限購的界限，而是提升到了積極救市的層面。

除此之外，南寧、天津、無錫、?？?、溫州、呼和浩特、濟南等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調整，呼和浩特、濟南、無錫更直接表態(tài)取消限購。上海也在瘋傳限購取消，但官方表態(tài)稱上海不存在取消限購問題。這些地方還算比較明確說明自己的態(tài)度，還有的地方猶抱琵琶半遮面，遮遮掩掩實施救市政策。

客觀地說，救市政策并非好不好的問題，而是時機選擇問題。就當前情況來看，發(fā)出救市政策負面效應要比其正面效應大。原因是我們多年來是想降低房價，以便減少高房價對中國經濟和老百姓生活的雙重擠壓，但是，從目前來看，人們往往關注到了房價上漲對于地方財政以及經濟數(shù)字拉動功能。早年房價尚在相對低位時，依靠這一策略是明智的，如今房地產價格基本上在非常高的位置上，風險已經非常大。如果再依靠救市和貨幣超發(fā)來解決這些問題，估計不但效果不好，反而會養(yǎng)虎為患，一旦負面效應發(fā)生鏈式反應，引起經濟動蕩到時候徹底無良藥可治療，豈不是悔之晚矣。

對于是否應當放松調控政策的問題，最高層并沒有有針對性的給出答案。但是，李克強總理在談到調控政策時指出，“在區(qū)間調控的基礎上，注重實施定向調控”。具體來說，就是“保持定力、有所作為、統(tǒng)籌施策、精準發(fā)力，在調控上不搞‘大水漫灌’，而是抓住重點領域和關鍵環(huán)節(jié)，更多依靠改革的辦法，更多運用市場的力量，有針對性地實施‘噴灌’‘滴灌’。這是區(qū)間調控方式的深化。”經濟學家們普遍認為，不搞大水漫灌式調控，信貸全面放松的可能性較小，也就說此前三率齊降的政策組合可能性比較小。有針對性地滴灌可能意味著針對實體企業(yè)告貸無門的問題精準發(fā)力。

政策工具本身并不存在好壞之分，我們擔心的是這些有針對性的信貸會不會轉手繼續(xù)推動資產價格上漲。這是問題的關鍵所在，因為過去曾經的一段時間，信貸轉換成為高利貸資本，成為過去五六年推動房價快速上漲的內在動因，其結果大家也都看到了，騎虎難下。

經濟增長的數(shù)字固然非常重要，但是，核心問題是發(fā)展經濟的能力問題更為關鍵，因為如果過于強調數(shù)字可能就會傾向于短期行為，這些短期行為反而壓制了激發(fā)經濟增長的潛力。所有的問題都指向房地產市場到底是否存在真正的降價，如果這一點沒有搞清楚我們可能就會陷入老悖論上去。如果房地產市場真實同比降價幅度超過10%甚至20%，各地救市無可厚非，關鍵是我們的市場有沒有真正的降價。過去的一年中國房地產市場漲幅高達20%，我們對之并沒有采取特別的措施，如今同比尚未降價，就開始非對稱刺激，問題可能就非常大?？偠灾?，救市無可厚非，但其基本前提是房價同比存在大幅度下降。如果出現(xiàn)這種狀況，請拿出有力的證據，這才能以理服人，而非到處制造房價暴跌的恐怖氣氛。經濟決策畢竟不是靠感覺，而是靠理性分析以及實踐證據的支撐。