“央版”房地產(chǎn)松綁政策出臺(tái)

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    備受關(guān)注的“央版”房地產(chǎn)松綁政策正式落地。30日，央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局等部門分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長(zhǎng)，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%;此外，個(gè)人出售2年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅。至此，加上上周剛剛落地的國(guó)土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對(duì)樓市已連下三劑猛藥。

    業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)樓市的結(jié)構(gòu)性金融、財(cái)政政策彈藥已投放，是避免房地產(chǎn)慣性下滑的針對(duì)性政策。房地產(chǎn)調(diào)控最明顯的特點(diǎn)是雙管齊下，人民銀行和財(cái)政部通過(guò)放松信貸政策和財(cái)稅政策來(lái)刺激需求，以穩(wěn)定住房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需;而住建部則從供給端入手，前期已出臺(tái)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，以控制二三線城市住房土地嚴(yán)重供大于求的狀況。

    30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，為進(jìn)一步完善個(gè)人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購(gòu)買普通自住房。其中，對(duì)于擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例由此前的60%(部分地區(qū)為70%)調(diào)整為不低于40%。上述通知同時(shí)對(duì)公積金貸款進(jìn)行了調(diào)整，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    就在中國(guó)人民銀行發(fā)布新政的同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)稅總局兩部委也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，表示自3月31日起調(diào)整二套房交易營(yíng)業(yè)稅政策，營(yíng)業(yè)稅征收劃線從此前的5年調(diào)整為2年。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;但個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，特別是二套房首付比例降低到40%。預(yù)計(jì)各地方政府將出臺(tái)更積極的松綁政策。

    “今天出臺(tái)的一攬子關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)和預(yù)期產(chǎn)生影響。”中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛30日接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前，穩(wěn)增長(zhǎng)是很重要的任務(wù)，而房地產(chǎn)行業(yè)目前在中國(guó)金融機(jī)構(gòu)信貸中依然是很重要的行業(yè)，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)會(huì)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正面的影響。

    G20與新興國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任張其佐也表示，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)主要面臨著工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩，而二者又互為你我，因此，穩(wěn)樓市化解二者過(guò)剩產(chǎn)能十分必要。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政的出臺(tái)有望刺激二手房銷售，但目前房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨前所未有的“去庫(kù)存”，尤其是部分三四線城市，庫(kù)存消化周期甚至超過(guò)60個(gè)月。

    27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，其中，對(duì)于住房供應(yīng)明顯偏多的市縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。

    華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控最明顯的特點(diǎn)是雙管齊下，人民銀行和財(cái)政部通過(guò)放松信貸政策和財(cái)稅政策來(lái)刺激需求，以穩(wěn)定住房消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需;住建部則從供給端入手，前期已出臺(tái)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，以控制二三線城市住房土地嚴(yán)重供大于求的狀況。

    “銀行如何調(diào)整房貸策略，將是本輪房地產(chǎn)政策能否真正生效的關(guān)鍵。”楊馳指出，考慮到收益和風(fēng)險(xiǎn)兩方面的因素，銀行不可能大幅增加在住房領(lǐng)域的信貸資源配置。從收益角度來(lái)說(shuō)，在利率市場(chǎng)化的背景下，銀行負(fù)債成本呈明顯上升趨勢(shì)，由于房屋貸款資產(chǎn)收益率偏低，并非銀行信貸投放的重點(diǎn)領(lǐng)域，長(zhǎng)期以來(lái)信貸額度一直有限。從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，銀行業(yè)不良貸款余額和比率持續(xù)雙升，2014年末我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率已突破1%，達(dá)到近年來(lái)的高位1.25%。房地產(chǎn)領(lǐng)域雖然沒(méi)有發(fā)生大面積的風(fēng)險(xiǎn)事件，但潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)不可忽略。