2014年樓市傳統(tǒng)意義上“金九銀十”并未如期而至

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    國(guó)慶節(jié)前后，央行信貸政策松動(dòng)的曙光，給蕭瑟已久的樓市帶來(lái)一絲暖意。有消息說(shuō)，就在國(guó)慶前后，不少地方政府的住建、國(guó)土系統(tǒng)官員頻繁進(jìn)京，與中央相關(guān)部門(mén)“開(kāi)小會(huì)”。今年以來(lái)，從“取消限購(gòu)”，“房貸松綁”到“購(gòu)房補(bǔ)貼”，各種樓市政策頻出，但市場(chǎng)依舊不溫不火。難道第三輪救市真的要來(lái)了嗎?

    “組合拳”后各地樓市表現(xiàn)不一

    樓市傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”今年并未如期而至。年初至今，除北上廣深和三亞以外，國(guó)內(nèi)其他城市接連取消限購(gòu)，之后，央行出臺(tái)新政松綁房貸，被調(diào)侃為國(guó)慶獻(xiàn)禮，近日，住建部、財(cái)政部和央行又聯(lián)合發(fā)文推出公積金貸款新規(guī)。一系列政策組合拳之后，各地樓市表現(xiàn)不一。

    家住上海的王女士最近正急著買(mǎi)房，孩子出生后，老人從老家趕來(lái)幫忙照顧孩子，50幾平的房子顯然無(wú)法滿足三代同堂的需求了。

    我感覺(jué)現(xiàn)在觀望氣息還是比較濃的。利率的話，各家銀行說(shuō)的不是特別明確，但明確的一點(diǎn)是，它只針對(duì)普通住宅。在上海的話，除了人均60平的面積限制，還要求價(jià)格方面，內(nèi)環(huán)是330萬(wàn)以內(nèi)，中外環(huán)間是200萬(wàn)。隨便買(mǎi)買(mǎi)就是非普通住宅了。其實(shí)我是剛需，但這政策一點(diǎn)兒都優(yōu)惠不到我。

    在王女士看來(lái)，普通住宅的條件過(guò)于苛刻了，以上海中外環(huán)間為例，按3萬(wàn)元左右的市場(chǎng)均價(jià)，超過(guò)60多平就是非普通住宅了。

    和上海的濃厚觀望情緒相比，北京的情況似乎要好一些。最新數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)的交易量在10月上半月有所回升。更為明顯的回暖在土地市場(chǎng)，本周，北京門(mén)頭溝兩宗宅地高溢價(jià)成交，成交總金額為59.7億元。

    但是，樓市庫(kù)存壓力依然較大。有分析稱(chēng)，杭州、寧波、大連、青島、無(wú)錫等二線城市，房?jī)r(jià)年內(nèi)仍有下行壓力。

    七折利率優(yōu)惠銀行做不到

    央行出臺(tái)房貸新政，樓市會(huì)買(mǎi)賬嗎?從目前情況來(lái)看，對(duì)新政能否執(zhí)行仍存質(zhì)疑。尤其是房貸利率七折的優(yōu)惠更如同空中樓閣。資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，現(xiàn)在銀行資金成本偏高，央行新政對(duì)銀行是虧本買(mǎi)賣(mài)，必然做不到。

    利率市場(chǎng)化之后，銀行有限的資金更愿意放給利率自由浮動(dòng)的企業(yè)，房貸是有上限的，年化平均利率只有7%左右。對(duì)于購(gòu)房者還認(rèn)為很高，但對(duì)于銀行，它已經(jīng)很低了。因?yàn)榇婵畛杀疽苍谏仙?，無(wú)利可圖啦?，F(xiàn)在央行新政要銀行對(duì)首套房利率再下行，實(shí)際上它是做不到的。

    第三輪救市可能考慮減稅

    有媒體援引住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌的話說(shuō)，現(xiàn)在中央關(guān)注的是限貸放松后能否落實(shí)、政策落地后市場(chǎng)反應(yīng)如何，如果市場(chǎng)反應(yīng)不行，應(yīng)該還會(huì)再考慮下一步放松。

    那么，根據(jù)目前的情況，第三輪救市真的要來(lái)了嗎?接下來(lái)樓市要怎么救?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，今年以來(lái)的救市政策，可以視為三步走，下一步可能要考慮減稅了。

    第一步是限購(gòu)放松，基本上從五六月份開(kāi)始;第二步是限貸放松，9月30號(hào)以央十條為標(biāo)志，已經(jīng)開(kāi)始放松了;第三步就是減稅，稅收減免。

    據(jù)多位房地產(chǎn)人士分析，減稅的說(shuō)法也許并非空穴來(lái)風(fēng)。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧志浩就預(yù)測(cè)，如果10月地產(chǎn)銷(xiāo)量再不起步，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限可能由5年恢復(fù)到2年。對(duì)此，韓世同分析，有這種可能性：

    兩年和五年都是帶有一種限制性的征稅，目前這個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該是減輕交易稅負(fù)，如果通過(guò)減負(fù)就能促進(jìn)成交的話，我覺(jué)得這是一個(gè)好的舉措。

    目前，新政效果還有待觀察，不過(guò)，地方政府新一輪的“救市”跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。武漢二套房公積金限貸松綁，最低首付降到3成。天津限購(gòu)限貸雙雙解綁。地方政府官員頻繁進(jìn)京表達(dá)樓市訴求后，可以預(yù)期，樓市博弈不會(huì)就此止步。 

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