建設(shè)部陳準：2006年中國房地產(chǎn)的四大政策趨勢

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簡介： 除了注意房價之外，還要多注意我們這個市場以及諸多的市場參與者，包括開發(fā)商在我們的住宅建設(shè)中所作出的改進戶型、提高宜居性、適應中國老百姓的文化特點，努力在節(jié)材，節(jié)能，節(jié)地等諸多方面的努力……
關(guān)鍵字：建設(shè)部 陳準 2006年 中國房地產(chǎn) 政策趨勢

建設(shè)部政策研究中心主任陳淮     
    除了注意房價還要多注意這個市場諸多的參與者

    大家好。我希望通過今天和包括今天在內(nèi)的以后一系列這樣的活動，向公共傳達媒體信息：除了注意房價之外，還要多注意我們這個市場以及諸多的市場參與者，包括開發(fā)商在我們的住宅建設(shè)中所作出的改進戶型、提高宜居性、適應中國老百姓的文化特點，努力在節(jié)材，節(jié)能，節(jié)地等諸多方面的努力。在過去兩三年中我們建房子的這些人應當說在這方面作出的努力是很巨大的，但是在公共信息中這些努力被淹沒在關(guān)于房價的討論中。這個努力不應當被忽略，因為老百姓買到產(chǎn)品的質(zhì)量、持久性、適宜性以及對自身生活的價值是很重要的，不僅僅是購買所付出的代價。當然房價很重要，宏觀調(diào)控政策也很重要，但是這兩年來如果我們仔細觀察一下兩年前、一年前和今年的樓盤的話，會發(fā)現(xiàn)我們這些產(chǎn)品的改進是很快的，而且邁出的步伐很大，這一點也包括今天獲獎的企業(yè)項目。

    希望宜居的房子能叱咤風云主宰市場

    我們在改進作出了非常大的努力，確實可以用歷史性的進步來衡量。如果五年前我們蓋的僅僅只能稱之為房子，那么今天我們蓋的已經(jīng)是有個性、有文化、有宜居性、有環(huán)境特點這樣的居室，不管是別墅，公寓，普通商品房。但是我們路還很遠，離真正高水平的房地產(chǎn)市場所需要的還有很大的差距，這個差距既包括中高端的產(chǎn)品，也包括中低端的產(chǎn)品。我希望大家在開發(fā)小戶型、低總價這樣的房子上作出更大的努力，就像我們不能都去研究制造高檔車。實際上在過去汽車市場上有一個重要的特點，研究家庭型轎車的廠家也成為市場中叱咤風云的主宰；我們也需要低總價、小戶型的房子，但是這不等于不宜居的房子，希望大家多提供這樣的戶型和房子，適合特定群體的需求，這樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也是符合政策方向的。

    今年我國的房地產(chǎn)政策將主要著眼于四個方面

    說到政策趨勢，有這樣幾個政策趨勢供大家參考。一個今年仍將繼續(xù)延續(xù)去年的宏觀調(diào)控政策的基本點，依據(jù)是剛剛4月9日國務院常務會公告。其中重點的研究問題之一解決房地產(chǎn)市場的形勢。在分析一季度經(jīng)濟運行形勢時，有一個議題就是房地產(chǎn)形勢，其中特別強調(diào)了仍然要穩(wěn)定房價、調(diào)控結(jié)構(gòu)。在年初的時候政策語言是這樣表述的：“深化住房制度改革，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價?！?月9日國務院常務在判斷分析一季度經(jīng)濟形勢的情況下，對這個表述做了一些調(diào)整，也就是前后秩序有了變化。年初的時候是調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價；現(xiàn)在把秩序顛倒了一下，穩(wěn)定房價、調(diào)整結(jié)構(gòu)。我個人理解傳達出兩方面的信息：一個關(guān)注房價仍然是我們宏觀政策和中央政策的著眼點之一，另一個方面關(guān)注的基本立足點仍然是穩(wěn)定房價，仍然堅持好宏觀調(diào)控不放松。這是由于第一季度以來各地房地產(chǎn)投資規(guī)模加快的趨勢仍然比較明顯，市場相當活躍，需求恢復增長很快，在這樣一個過程中進行觀察是很重要的。但是中央提出穩(wěn)定房價，調(diào)整結(jié)構(gòu)，適度調(diào)控，嚴控拆遷力度。今年國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行面臨比較復雜的局面，國外對我們今年第一季度出口增長非?？?，順差仍然急劇擴大，外匯儲備仍然是30%多的增長。

    第二個方面，去年的調(diào)控政策我們更多的關(guān)注大多數(shù)人的住房問題，以及經(jīng)濟適用房和普通商品房的配比問題?，F(xiàn)在我們要發(fā)展租賃市場和二級市場，通過釋放大量的存量資源，并且發(fā)展租賃市場來多樣化、從多種方式來滿足老百姓的住房需求。我們市場缺不缺房子，我們有兩個長期的判斷：一個從改善中國老百姓的生活質(zhì)量、人民生活不斷富裕中的私人資產(chǎn)累積、以及農(nóng)民往城市搬的城市化進程來看我們還得蓋很多的房子，遠遠不夠；但另一個方面到05年末中國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民總數(shù)中人均居住面積已經(jīng)超過26平方米，從我們國民經(jīng)濟整體發(fā)展水平、老百姓的收入水平、以及整個國民財富的累積水平來看住房消費已經(jīng)超出了現(xiàn)在老百姓富裕的程度，在這一項消費上有一定的超前。但是我們有一部分的存量被閑置了，并沒有被用來為城鎮(zhèn)居民真正居住和合理的利用。所以要更加積極的關(guān)注租賃市場和二級市場，把存量資源釋放出來。像美國人的住房利用效率是非常高的，不僅有第二套房子會租出去牟利，不會讓它閑置在那里，就是只有一套房子，三個臥室如果有一個臥室閑置的話，也會把單獨的臥室租出去，在發(fā)達的市場上所有的資源都被利用了，利用率很高。現(xiàn)在我們面對的確實有一大批需要改善的人，還有一批住房困難的人，但是市場的資源總量和人均情況又超出了現(xiàn)在社會發(fā)展的階段，在住房上呈現(xiàn)出超前消費的趨勢，所以目前關(guān)鍵的問題是二級市場沒有足夠發(fā)展。二級市場的發(fā)展也會對一級市場有重要的影響，如果現(xiàn)在全社會有100個人，有5個人沒有房子，今年只能蓋三套房子，這時候供求平衡度會比較尖銳。但95個有房子的人也加入到二級市場的運行的話，全社會供和求的對比就變成100個人競爭98套房子，同樣的資源總量市場供和求的對立程度是完全不一樣的。

    第三個方面，今年要關(guān)注房產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價，調(diào)整結(jié)構(gòu)，但是除此之外政策的另一個立足點更加強調(diào)社會保障，在完善住房保障體系上的功夫下得更足。保障和市場是什么關(guān)系？很多真正的窮人不應該通過買而解決自己的住房問題，而應該通過政府的保障體系來解決住房問題。在保障體系中不是按照等價交換，政府在關(guān)注市場的同時，要更多的放在保障上。在住房保障體系和其他體系不一樣的是，最低生活費保障永遠保障的是最窮的一小部分人，而住房保障體系是關(guān)注一部分人的，包括中等收入的人都可以享受住房保障體系的政策。今年的保障體系建設(shè)不僅關(guān)注多數(shù)人的住房要求，更多的關(guān)注到少數(shù)人的住房需求上，這個少數(shù)人指的是困難群體和特困群體。短期內(nèi)一段時間政策的資源有限，一方面要繼續(xù)完善整個保障體系，還要完善住房公積金政策等政策，但是在一段時間內(nèi)需要更多的集中資源首先保障那些現(xiàn)在就沒有房子，或者住房嚴重困難的困難群體和特困群體，現(xiàn)在的住房保障體系廉租房就是針對這樣的群體所出臺的政策。而即便建立了廉租房的城市，也是遠不完善和不充分的。北京這么大的城市建了廉租房制度，目前是按照雙困的標準，其中一個是按照享受低保的條件，低保的是最低家庭生活費標準，現(xiàn)在住房保障還來不及建自己的標準，這個標準只是暫時的標準，更困難的群體在一個短期內(nèi)更加關(guān)注。這些依據(jù)的信息都是公開的信息，如果政策有什么趨勢的話，就是在關(guān)注住房保障體系的同時，關(guān)注保多數(shù)人的同時更加注重保少數(shù)人的，也就是最困難的群體，先把他們的住房問題解決了。雖然政府建了廉租房但是數(shù)量是遠不充分的，目前北京按照雙困的標準衡量下來，不超過兩萬人符合標準，需要廉租房幫助的遠遠不是兩萬人的概念。就在北京這個大城市的周邊已經(jīng)存在了一個打引號的廉租房供給，就是農(nóng)民在城鄉(xiāng)結(jié)合部搭的違章建房，這樣的群體超過200萬，也就是說廉租房的客觀需求非常龐大，但是政策的資源準備遠不充分，在這個領(lǐng)域里面嚴重不對稱的問題應該引起注意，在住房保障上從關(guān)注多數(shù)人的同時還要首先關(guān)注最困難的那部分群體。

    另外第四個方面是節(jié)能省地的客觀要求。大家別以為這個是和市場無關(guān)的政策，因為最終發(fā)展節(jié)能省地型住宅不僅要在供給方面出政策，比如限制別墅開發(fā)、限制大戶型的開發(fā)、或者土地出讓的時候進行限價的拍賣，或者說采用節(jié)能技術(shù)，節(jié)能材料，節(jié)能設(shè)計的時候給予一定的政策稅負優(yōu)惠，這些是調(diào)整供給方面提供中低檔住宅以及發(fā)展節(jié)能省地型住宅的一個方面。從長遠來看，真正推進節(jié)約資源的政策重心并不在供給方面，而在需求方面。如果不能合理的引導需求，市場中的主力購買者仍然到一些大戶型，開發(fā)商很難不順應這個市場。大家要關(guān)注開發(fā)小戶型，低總價的住宅和這樣的政策。最近一段時間媒體上，專家們不斷的有討論比如物業(yè)稅的問題，不節(jié)能的住宅稅負的標準。合理消費限度內(nèi)的戶型持有環(huán)節(jié)也就是大家說的物業(yè)稅的問題是很低，甚至是零；但是超過一定的標準，超出政策認可的普通住房或者必要消費限度的住宅可以住，但是要為此支付比較重的持有房間的代價。盡管節(jié)能省地聽起來是技術(shù)性的，但是一旦調(diào)整政策運行的話，可能在市場選擇上會出現(xiàn)截然不同的偏好，這就是需求方面的節(jié)能。

    總結(jié)起來我認為今年的政策走勢可以歸結(jié)為四條：第一條堅持宏觀調(diào)控不放松，穩(wěn)定房價、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)是核心；第二條在發(fā)展和完善一級市場，將更加注重發(fā)展二級市場和租賃市場，特別是強調(diào)宜買則買，宜租則租；第三個加強住房保障體系的建設(shè)，關(guān)注市場的同時關(guān)注保障，關(guān)注多數(shù)人的同時更加關(guān)注少數(shù)人和特困群體；第四可能進一步的完善和研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅，節(jié)約資源的住宅。