2015年土地市場分化加劇 房企欲“逃離”三四線城市

在房地產(chǎn)市場步入“新常態(tài)”，行業(yè)利潤率逐步壓縮的背景下，土地市場的分化也在加劇。城市能級高低、地段素質(zhì)差異、地塊的不同用途，正在成為鑒別土地價值的關(guān)鍵。“有的競爭激烈，有的無人問津”，這樣的表述，或許可以勾勒出未來土地市場的大致輪廓。

“擠進”一線城市

2014年，全國土地市場呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在全國40個大中城市中，除上海因2013年土地市場過熱，2014年土地出讓金小幅下降外，廣州、深圳等一線城市土地出讓金漲幅均在20%左右；而三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大，房企拿地?zé)崆橼吚?，土地出讓金下降幅度達到三成以上。而北海、呼和浩特、昆明等城市的土地出讓金同比降幅均超過了65%。

房企“逃離”三四線城市的趨勢，在2015年或更加明顯。

另有數(shù)據(jù)顯示，今年2月，三四線城市土地市場成交面積同比減少了66%，而土地出讓金則同比減少了58%。

業(yè)內(nèi)專家認為，由于一線城市樓市需求旺盛，項目利潤率較高，標桿房企重回一線城市的戰(zhàn)略意圖明顯，一線城市土地市場依然是房企競爭的焦點。

而從部分房企此前透露的2015年拿地策略來看，房企對于三四線城市的地塊選擇愈發(fā)審慎。萬科表示，選擇進入新的城市時，只有人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)對住宅市場有支撐力的城市才會考慮。而九龍倉集團則表示，會考慮減少城市布局，更看重上海、北京等一線城市的機會。

“搶奪”優(yōu)質(zhì)地塊

除城市能級外，地塊本身的素質(zhì)也是影響土地成交的重要因素。在利潤降低、風(fēng)險提高的當下，土地市場的表現(xiàn)可謂“冷熱不均”。

在今年2月上海土地市場成交的5幅宅地中，奉賢區(qū)南橋新城12單元04A-04A區(qū)域地塊的溢價率達到了46.9%。而另外3幅位于奉賢的宅地卻表現(xiàn)不佳，這3幅地塊中，成交樓板價最高的一幅僅3568元/平方米，溢價率最高也僅為18.9%。

針對這種參差不齊的表現(xiàn)，德佑鏈家地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟認為，這主要是地塊本身的素質(zhì)差異造成的。“與南橋新城相比，奉賢偏遠板塊并不為市場所看好，”他表示，“去年6月，位于奉城板塊的奉賢區(qū)海港開發(fā)區(qū)51-02(1)、52-02區(qū)域地塊就因為乏人問津而流拍。事實上，在目前的市場情況下，這類地塊能夠順利出讓已是成功。”

“緊盯”商、住用地

而在用途方面，地塊的成交狀況也正隨其規(guī)劃用途的不同而展現(xiàn)出分化趨勢。

今年前兩個月，上海土地市場表現(xiàn)不佳。而“工業(yè)用地和動遷安置房用地”占比較高，被認為是土地成交金額大幅下滑的重要原因之一。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍表示，今年前兩個月，上海已推出的土地中，相當一部分是工業(yè)用地和動遷安置房用地，在年初市場走勢不明朗的情況下，房企最先關(guān)注的往往是相對易于開發(fā)和后期銷售的住宅和商業(yè)用地。因此，那些工業(yè)用地幾乎都以零溢價成交，而事實上，除此之外的商業(yè)和住宅用地仍保持著不錯的溢價率。

例如2月10日成交的用作動遷安置房的楊浦區(qū)黃興社區(qū)H1-04地塊，以及臨港綜合區(qū)04PD-0107單元C06-03工業(yè)用地，兩塊土地均底價成交。但2月11日開拍的普通商品房地塊—顓橋鎮(zhèn)186-1地塊則吸引了包括中糧、金地、平安、華潤、龍湖、當代、招商等在內(nèi)的19家房企參與競拍，是2015開年人氣最旺的住宅用地，最終成交的溢價率也高達95.6%，其18777元/平方米的樓板價還刷新了顓橋板塊的土地單價紀錄。