中國(guó)人海外置業(yè):高大上vs背黑鍋 誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)奶酪？

日前，澳大利亞阿德雷德市近郊區(qū)一間二手房拍賣(mài)會(huì)，特意聘請(qǐng)中文傳譯員，這在該市尚屬首次。“事前查詢的中國(guó)買(mǎi)家數(shù)量之多，是我前所未見(jiàn)”。地產(chǎn)代理Oren Klemich如是說(shuō)。

近年來(lái)，源于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，熱衷購(gòu)房的華人將“目光”逐漸轉(zhuǎn)向國(guó)外。從美國(guó)到澳大利亞，從英國(guó)到西班牙，從新西蘭到韓國(guó)……海外房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然成為中國(guó)投資者眼中“香餑餑”。

“謝謝上帝，他們來(lái)到這里，拯救了我們的經(jīng)濟(jì)衰退”。美國(guó)亞凱迪亞市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)陳芳(Fong Chen，音譯)如此評(píng)價(jià)。中國(guó)購(gòu)房者成為最受歡迎的“高大上”客戶。與“高大上”形象并存著另外一種“背黑鍋”的觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)人海外置業(yè)直接推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，甚至推出政策進(jìn)行阻撓。海外置業(yè)，是“真的很美”還是“看上去很美”？

持續(xù)升溫 中國(guó)人置業(yè)“瞄準(zhǔn)”海外

近日，一名中國(guó)青年以839萬(wàn)澳元將悉尼地標(biāo)性豪宅收入囊中，同時(shí)創(chuàng)下該地區(qū)最高交易紀(jì)錄；一位中國(guó)商人豪擲5180萬(wàn)美元購(gòu)得溫哥華西部一座頂級(jí)豪宅，成為加拿大卑詩(shī)省最大宗住宅交易之一；僅憑網(wǎng)上幾張照片，一名中國(guó)買(mǎi)家便支付近500萬(wàn)澳元買(mǎi)下悉尼一處豪宅……諸如此類大手筆的交易頻見(jiàn)報(bào)端，側(cè)面展示了中國(guó)人海外買(mǎi)房的熱度值。

隨著多國(guó)貨幣貶值，人民幣在國(guó)際市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力反而水漲船高。在澳大利亞、英國(guó)等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中國(guó)投資者置業(yè)的身影已成為普遍現(xiàn)象。

全球最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕發(fā)布的《全球居住調(diào)查報(bào)告：國(guó)際城市比較》顯示，中國(guó)買(mǎi)家近些年已成為悉尼、紐約地區(qū)最大的海外置業(yè)大軍，且在倫敦住宅市場(chǎng)中也愈發(fā)活躍。

澳大利亞官方數(shù)據(jù)顯示，2013至2014財(cái)年，中國(guó)買(mǎi)家在昆士蘭州房地產(chǎn)業(yè)投入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的4.62億澳元(約合4億美元)，同比增長(zhǎng)43%。

據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)的外國(guó)買(mǎi)家中，中國(guó)買(mǎi)家的比例一路攀升，已從2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。英國(guó)業(yè)內(nèi)專家宣稱，倫敦開(kāi)始受到中國(guó)買(mǎi)家的特別青睞，前往倫敦購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)的中國(guó)人近三年增長(zhǎng)了五倍。

日本瑞穗信托銀行系統(tǒng)“都市未來(lái)綜合研究所”數(shù)據(jù)顯示，至少360億日元(約合3億美元)中國(guó)私人資本2014年進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，已成為捧紅日本房地產(chǎn)的一支主力軍，并因此使當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)公司增加了精通漢語(yǔ)的經(jīng)紀(jì)人。

根據(jù)新加坡市建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，過(guò)去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目中約有30%為境外客戶，其中中國(guó)買(mǎi)家在境外買(mǎi)家中占比約30%，成為最大的外國(guó)買(mǎi)家……

廣州日?qǐng)?bào)、南方日?qǐng)?bào)報(bào)道引述數(shù)據(jù)稱，2008年至2014年6月，中國(guó)人對(duì)海外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)200多倍，投資總額達(dá)337億美元左右。仲量聯(lián)行年初最新報(bào)告顯示，2014年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資激增，超過(guò)165多億美元的總量首度超過(guò)國(guó)內(nèi)投資額；僅去年上半年，中國(guó)私人海外房產(chǎn)投資額接近50億美元，遠(yuǎn)超2011年及2012年全年規(guī)模。

       持續(xù)發(fā)酵 多因素催生購(gòu)房浪潮　　
 
       中國(guó)人海外置業(yè)的波瀾壯闊，不僅是中國(guó)人移民潮、留學(xué)潮及投資潮等幾種力量綜合作用，同時(shí)也是中國(guó)逐步擴(kuò)大開(kāi)放程度和快速融入全球的真實(shí)寫(xiě)照。

　　自塞浦路斯2012年對(duì)中國(guó)開(kāi)放“30萬(wàn)歐元房產(chǎn)獲綠卡”的政策以來(lái)，一些歐洲小國(guó)逐漸成為中國(guó)人海外購(gòu)房潮中一個(gè)新的熱門(mén)選擇。

　　在2013年試水成功后，西班牙、葡萄牙等歐洲多國(guó)的購(gòu)房移民項(xiàng)目于2014年開(kāi)始迅速增長(zhǎng)。進(jìn)入2015年有消息顯示，西、葡購(gòu)房移民或進(jìn)一步放寬申請(qǐng)條件。

　　在加拿大、美國(guó)等主要移民目的地，新移民帶來(lái)的剛性需求強(qiáng)勁、增長(zhǎng)迅速，由此催生了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的火爆局面。對(duì)于意在扎根住在國(guó)的中國(guó)人而言，買(mǎi)房仍是他們“移民夢(mèng)”的重要組成部分。

　　除了移民夢(mèng)，留學(xué)潮也被認(rèn)為是推動(dòng)中國(guó)人海外置業(yè)的重要因素。中國(guó)教育部3月5日發(fā)布的2014年度中國(guó)出國(guó)留學(xué)人員情況顯示，2014年度中國(guó)出國(guó)留學(xué)人員總數(shù)達(dá)45.98萬(wàn)人。

　　為了提高孩子國(guó)外學(xué)習(xí)的可能性，越來(lái)越多的中國(guó)買(mǎi)家紛紛出手全球大學(xué)城的高端房產(chǎn)。一些經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的留學(xué)生家庭，考慮到子女在國(guó)外租房不如買(mǎi)房，也紛紛加入海外買(mǎi)房行列，有的家庭甚至購(gòu)買(mǎi)大面積房產(chǎn)，一部分用于出租。而且隨著“低齡化”出國(guó)留學(xué)趨勢(shì)形成，“以房養(yǎng)學(xué)”漸成留學(xué)移民新熱點(diǎn)。日漸增多的留學(xué)生群體也激發(fā)了中國(guó)買(mǎi)家海外投資“學(xué)區(qū)房”的熱情。

　　除了傳統(tǒng)的移民、養(yǎng)老、子女留學(xué)等需求外，“優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置”也成為海外置產(chǎn)的新趨勢(shì)。專家指，中國(guó)人在海外進(jìn)行房地產(chǎn)投資體現(xiàn)了投資多樣化。如今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒漸濃，荷包充實(shí)的中國(guó)人從普通投資者到地產(chǎn)商，均不約而同都將目光投向廣闊的海外市場(chǎng)。

　　據(jù)了解，在不少擁有永久產(chǎn)權(quán)的國(guó)家，首付低至一至兩成，貸款快捷便利，澳、英等發(fā)達(dá)國(guó)家中心旺區(qū)的年出租收益基本能蓋過(guò)按揭費(fèi)用。

　　房?jī)r(jià)飛漲 背黑鍋掩蓋問(wèn)題實(shí)質(zhì)

　　“中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁 被指抬高美國(guó)舊金山房?jī)r(jià)”、“倫敦再現(xiàn)樓市泡沫 英媒稱中國(guó)買(mǎi)家推高房?jī)r(jià)”、“中國(guó)買(mǎi)家豪購(gòu)澳洲1/8新房 被指推高房?jī)r(jià)”……隨著越來(lái)越多的中國(guó)人赴海外置業(yè)，甚至成為部分國(guó)家和地區(qū)房市最大的海外顧客群，諸如“推高各地房?jī)r(jià)”的報(bào)道亦頻見(jiàn)報(bào)端。

　　有分析指，全球化年代，中國(guó)人海外購(gòu)房很正常。但蜂擁而至的中國(guó)買(mǎi)家讓外國(guó)政府又喜又憂、“欲迎還拒”。

　　澳大利亞政府最近準(zhǔn)備出招，對(duì)外國(guó)購(gòu)房者征稅。針對(duì)是否中國(guó)買(mǎi)家推高房?jī)r(jià)的大討論，澳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府政策正從支柱產(chǎn)業(yè)礦業(yè)偏向房地產(chǎn)業(yè)，這才是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。澳財(cái)政部聯(lián)邦議會(huì)秘書(shū)史蒂文·喬博稱，房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)资钦邔?dǎo)向和房屋短缺現(xiàn)狀，并非外國(guó)投資者。

　　新西蘭工黨黨魁Andrew Little認(rèn)為，最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)反映出奧克蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大問(wèn)題，其論調(diào)是海外投資者將首次購(gòu)房者擠出市場(chǎng)。新經(jīng)濟(jì)研究所首席經(jīng)濟(jì)師Shamubeel Eaqub估算，海外買(mǎi)家最多只占當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)8%，不算主力，就算對(duì)海外投資者限制也不會(huì)根本上解決房?jī)r(jià)通脹問(wèn)題。新西蘭總理約翰·基稱，中國(guó)買(mǎi)家投資房地產(chǎn)問(wèn)題并不大。

　　針對(duì)中國(guó)買(mǎi)家推高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，法國(guó)巴黎房地產(chǎn)中介瑪麗則表示：“我一半以上的客戶都是外國(guó)人，他們來(lái)自俄羅斯、中東、英國(guó)、美國(guó)以及中國(guó)。目前，中國(guó)客人還不是我最大的客戶源。”

　　雖然海外投資形勢(shì)趨好、多種貨幣匯率走低使得中國(guó)人海外置業(yè)風(fēng)潮漸起，購(gòu)房熱情進(jìn)一步升溫，但是不可否認(rèn)購(gòu)房過(guò)程中仍然面對(duì)著許多風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素。專家表示，購(gòu)房過(guò)程中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)、仍需謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　據(jù)分析，海外購(gòu)房不能將國(guó)內(nèi)買(mǎi)房思路套在國(guó)外，投資前需要了解投資國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)以及生活方式等情況。購(gòu)房過(guò)程中，最好聘請(qǐng)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)和律師，否則很難徹底明白當(dāng)?shù)刭J款等政策?？傊Ｍ庵脴I(yè)要避免產(chǎn)生不必要的損失，那樣就只能變成“看上去很美”。