2015年造價工程師《理論與法規(guī)》專家講解（5）

　?。ㄈ┏鞘芯S護建設稅與教育費附加

　　1. 城市維護建設稅

　　城市維護建設稅以實際繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅之和為計稅依據(jù)，與增值稅、消費稅和營業(yè)稅同時繳納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城或鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%.

　　2. 教育費附加

　　教育費附加以實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，與增值稅、消費稅和營業(yè)稅同時繳納。教育費附加稅率為3%.

　?。ㄋ模┓慨a稅

　　1. 納稅人

　　房產稅的納稅義務人是征稅范圍內的房屋的產權所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產權所有人、承典人、代管人或使用人三類。

　?。?）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　（2）產權出典的，由承典人納稅。所謂產權出典，是指產權所有人將房屋、生產資料等的產權，在一定期限內典當給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務。

　?。?）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　（4）無租使用其他單位房產的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

　?。?）外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經營的房產不適用房產稅。

　　2. 納稅對象

　　房產稅的納稅對象為房產。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，也屬于房屋，應一并征收房產稅；但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產稅。

　　房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

　　3. 計稅依據(jù)和稅率

　　（1）從價計征。計稅依據(jù)是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%.

　　需要注意的特殊問題：

　　1）以房產聯(lián)營投資的，房產稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待：

　?、僖苑慨a聯(lián)營投資，共擔經營風險的，按房產余值為計稅依據(jù)計征房產稅；

　?、谝苑慨a聯(lián)營投資，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，因此，應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　2）融資租賃房屋的，以房產余值為計稅依據(jù)計征房產稅，租賃期內該稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。

　　3）新建房屋空調設備價值計入房產原值的，應并入房產稅計稅依據(jù)計征房產稅。

　　（2）從租計征。計稅依據(jù)為房產租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。

　　4. 應納稅額

　　應納稅額按表3.4.2的規(guī)定計算。

表3.4.2   房產稅應納稅額計算表

計稅方法　計稅依據(jù)　稅率　稅額計算公式　從價計征　房產計稅余值　1.2%　全年應納稅額＝應稅房產原值×（1－扣除比例）×1.2%　從租計征　房屋租金　12%（個人為4%）　全年應納稅額＝租金收入×12%（個人為4%）　

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