2015年造價工程師輔導：城市房地產(chǎn)管理法（2）

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，必須按土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)交易

　　房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　1.房地產(chǎn)轉讓

　　房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合如下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。準予轉讓后，由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　商品房預售，應當符合下列條件：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；②持有建設工程規(guī)劃許可證；③按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　2.房地產(chǎn)抵押

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　3.房屋租賃

　　房屋租賃時，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

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