“購(gòu)房”好時(shí)機(jī)，還是“救市”好時(shí)機(jī)？

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購(gòu)房好時(shí)機(jī)，還是救市好時(shí)機(jī)？

購(gòu)房好時(shí)機(jī)，還是救市好時(shí)機(jī)？

口頭傳達(dá)“放開(kāi)限購(gòu)”、頭條號(hào)召買(mǎi)房、創(chuàng)業(yè)安家獲“房補(bǔ)”……“救市”怪招背后,是地方政府對(duì)樓市下行的集體焦慮。土地財(cái)政壓力下,政府“有形之手”底線在哪?

唯恐高調(diào)“救市”,只能頻出“怪招”

與高調(diào)的限購(gòu)相比,一些地方近期出臺(tái)的“救市”舉措不僅花樣翻新,且多為偷偷摸摸,一些舉措甚至被稱(chēng)為“沒(méi)有底線”。

——口頭傳達(dá)“放開(kāi)限購(gòu)”。濟(jì)南自7月10日起取消商品房限購(gòu)政策,但要求“只做不說(shuō)”,南昌緊隨其后“口頭傳達(dá)”放開(kāi)限購(gòu)。近期,廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤(pán)陸續(xù)低調(diào)松綁,政府對(duì)開(kāi)發(fā)商僅限“口頭傳達(dá),不發(fā)文件”。和此前高調(diào)限購(gòu)不同,最近一些地方政府紛紛低調(diào)為樓市限購(gòu)“松綁”,惟恐被輿論貼上“救市”標(biāo)簽。

——放寬戶(hù)籍“變相救市”。7月初,廣西北海、玉林等部分城市出臺(tái)新政,居民不僅可以在南寧市購(gòu)房,而且可落戶(hù)南寧。呼和浩特、?？凇⑽錆h等城市近期也出臺(tái)了類(lèi)似的政策。如?？诰蛷?qiáng)調(diào),購(gòu)單套房120平方米以上可落戶(hù)5人。

——頭條號(hào)召買(mǎi)房。常州日?qǐng)?bào)近日頭版頭條刊發(fā)文章《我市已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)》,以市房管局發(fā)布的2014年上半年分析數(shù)據(jù)為切入點(diǎn),從商品房銷(xiāo)量、市區(qū)供銷(xiāo)比、商品住房均價(jià)已無(wú)下降空間等3方面來(lái)論證“近期是常州市民買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)”,并且指出隨著“金九銀十”的到來(lái),如果行情轉(zhuǎn)好,不排除當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲價(jià)的可能。

——“安家補(bǔ)助”變“房補(bǔ)”。安徽滁州市房管局等部門(mén)近日聯(lián)合發(fā)文,公布當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)創(chuàng)業(yè)人士安家補(bǔ)助申請(qǐng)辦法。當(dāng)?shù)匾?guī)定,大專(zhuān)以上學(xué)歷或中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格的技師,凡2014年1月至2015年12月期間在當(dāng)?shù)厥状钨?gòu)買(mǎi)普通商品住房(144平以下,不含二手房)即可申請(qǐng)補(bǔ)助。由于門(mén)檻過(guò)低,這種安家補(bǔ)助被稱(chēng)為變相購(gòu)房補(bǔ)助。

供需失衡加壓　土地財(cái)政助推

事實(shí)上,房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū),如今已有一些深陷泥潭,不僅西部三四線樓市出現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)”,東中部省區(qū)的多個(gè)三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,去年前三季度十大標(biāo)桿房企雖然購(gòu)地金額創(chuàng)出新高,但新增購(gòu)地城市三四線城市占比為0,而眾多中小開(kāi)發(fā)商則深度套牢,不知何時(shí)能度過(guò)寒冬。

江蘇淮安市區(qū)人口不足百萬(wàn),近年來(lái)卻涌入380多家開(kāi)發(fā)商,而實(shí)際上有200家左右這個(gè)市場(chǎng)就飽和了。?？谝患腋叨隧?xiàng)目開(kāi)發(fā)了900余套住房,自去年6月開(kāi)盤(pán)以來(lái),至今僅成交不足百套。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō),“照這樣的銷(xiāo)售速度,需要十年才能清盤(pán)。”

物極必反,短期大量開(kāi)發(fā)導(dǎo)致部分三四線城市供求關(guān)系惡化,大型開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛“逃離”三四線城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一些地方政府或偷偷、或變相、或越位“救市”背后,是對(duì)樓市下行的焦慮,對(duì)“分類(lèi)調(diào)控”的迷茫,更是土地財(cái)政壓力下的“無(wú)奈之舉”。

據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示,在一些地方,土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%,而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

南京工業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為,各地之所以出臺(tái)“限購(gòu)松綁令”,核心原因在于地方財(cái)政稅收對(duì)土地財(cái)政的“過(guò)度依賴(lài)”,在沒(méi)有房地產(chǎn)項(xiàng)目作為稅收支撐、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速低迷的情況下,只能通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)增加政府收入。

用好“有形之手”,管放如何平衡?

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾正從總體偏緊逐漸轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化調(diào)整,短期確實(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生一定壓力,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從長(zhǎng)期來(lái)講,既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的健康運(yùn)行,也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。

“維護(hù)樓市平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展,必須讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。”中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為,改變不利的供求關(guān)系不能只依靠打壓手段,既要支持正常合理的購(gòu)房需求,更要增加不同層次的市場(chǎng)供給,發(fā)揮市場(chǎng)與保障的雙重作用。

值得警惕的是,從實(shí)踐看,一些地方政府的“救市”措施幾乎都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo),反而加劇了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)癥,如飲鴆止渴。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是法治經(jīng)濟(jì),要減少這種逐利性和盲目性,避免市場(chǎng)重蹈覆轍,就必須加強(qiáng)法律和制度建設(shè),構(gòu)建“以政府為主提供基本保障,以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求”的住房供應(yīng)體系。

“全國(guó)中心城市不應(yīng)無(wú)底線、無(wú)條件地放松限購(gòu)。”住建部政策研究中心主任秦虹表示,從長(zhǎng)期看,取消購(gòu)房資格限制,違背了抑制投資投機(jī)性需求,保證合理購(gòu)房需求的調(diào)控初衷。中央政府今年將繼續(xù)堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求的政策,從而讓真實(shí)的需求可以得到實(shí)現(xiàn)。