微信導(dǎo)航：北京二手房個(gè)稅的三種征收方式

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　　微信導(dǎo)航：北京二手房個(gè)稅的三種征收方式

　　1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　2、房屋原值明確，票據(jù)齊全的情況下，轉(zhuǎn)讓住房個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓價(jià)-房屋原值-繳納稅金-合理費(fèi)用)×20%

　　3、不能準(zhǔn)確估算房產(chǎn)原值，票據(jù)不夠完整，地方政府按照住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%來(lái)征收。

　　PS：記者向北京市住建委了解到，北京是從2006年開(kāi)始實(shí)行網(wǎng)簽制度的，因此在2006年后購(gòu)買的房屋一般都可以查到房屋的原值。而2006年前購(gòu)買的房屋，市住建委近年來(lái)陸續(xù)開(kāi)始錄入。原來(lái)價(jià)格特別低的房子，可能查詢不到房屋原值，只有這類房子有可能按照總房款的1-3%來(lái)征收個(gè)人所得稅。

　　【房屋原值如何核算】

　　【商品房】：購(gòu)置房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　【自建住房】：實(shí)際建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　【經(jīng)濟(jì)適用房】(含集資合作建房和安居工程住房)：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　【已購(gòu)公有住房】：公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算房?jī)r(jià)款，再加上公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)為房屋原值。

　　【城鎮(zhèn)拆遷安置住房】：針對(duì)不同情況分別作出具體規(guī)定。

　　【繳納稅金(相關(guān)稅費(fèi))是什么】

　　納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　【合理費(fèi)用是什么】

　　“合理費(fèi)用”包括了對(duì)房屋的裝修費(fèi)、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

　　【扣除裝修費(fèi)需要提供的材料】

　　稅務(wù)部門明確，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。房主如果出售一套“原值”為200萬(wàn)元的商品房，按照10%計(jì)算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，最多可扣除20萬(wàn)元的裝修費(fèi)。

　　【以下情況不能扣除裝修費(fèi)】

　　如果“納稅人原購(gòu)房為裝修房”，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。如果賣房人提供的發(fā)票不能滿足條件，也不可以扣除裝修費(fèi)用。即凡有下列情況之一的，都不得扣除裝修費(fèi)用：裝修費(fèi)用憑證不是有效發(fā)票;發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的;發(fā)票由建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)具，且未附所購(gòu)商品清單的。

　　【例：600萬(wàn)豪宅需繳103萬(wàn)稅】

　　購(gòu)買不滿5年的豪宅(非普通住房)，將對(duì)房屋收取5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅，3%的全額契稅，以及按原房主售房的差額收取20%的個(gè)人所得稅。

　　以海淀區(qū)北部一套房屋為例，2010年，房主以總價(jià)300萬(wàn)元的價(jià)格全款購(gòu)買了此房，如今再以600萬(wàn)元的價(jià)格出售。減去原總價(jià)10%、即30萬(wàn)元的裝修款，再減去大約10萬(wàn)元的購(gòu)房稅款，購(gòu)房人出售這套房屋的所得，就是600萬(wàn)元的總價(jià)，減去300萬(wàn)元的購(gòu)房款，再減去30萬(wàn)元裝修款和10萬(wàn)元稅款，相當(dāng)于260萬(wàn)元。而其所繳納的稅款，應(yīng)該為260萬(wàn)元的20%，即52萬(wàn)元。

　　這也就意味著，如果要出售這套豪宅，全額營(yíng)業(yè)稅、全額契稅、個(gè)人所得稅3項(xiàng)相加，交易方應(yīng)該繳納103萬(wàn)元的稅款。

　　【例：200萬(wàn)普宅需繳21.6萬(wàn)稅】

　　如果購(gòu)房人出于改善的目的，購(gòu)買一套滿5年的二手房，但房主名下仍有其他房產(chǎn)，又應(yīng)該怎么納稅呢?首先這套房將免除5.5%的營(yíng)業(yè)稅，但契稅需要按照3%繳納，同時(shí)房主也要繳納所得的20%作為個(gè)人所得稅。

　　這也就意味著，如果這套房是售房人在2008年、以100萬(wàn)元全款購(gòu)買的普通住房，目前售價(jià)為200萬(wàn)元，交易方應(yīng)該繳納的契稅就為6萬(wàn)元。而個(gè)人所得稅則需要用200萬(wàn)元減去20萬(wàn)元裝修、繳納大約為2萬(wàn)元的稅款和原購(gòu)房款，再乘以20%，即15.6萬(wàn)元。整套房應(yīng)繳納的款項(xiàng)即為21.6萬(wàn)元。

　　注：以上內(nèi)容來(lái)自騰訊房產(chǎn)觀巢項(xiàng)目，4月3日最新消息：http://keekorok-lodge.com/document/14530/