居民異地買墓調(diào)查 陵園暴利為何超過銀行房地產(chǎn)

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清明節(jié)即將來臨。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在北京、上海等多地，由于墓地價(jià)格飛漲甚至超過房價(jià)，“陰宅”貴過“陽宅”，不少人無奈奔赴異地買墓。

　　而在“一墓難求”的背后，一些經(jīng)營性的陵園公墓通過囤地、超標(biāo)等手段獲取暴利，其業(yè)務(wù)利潤率超過銀行、房地產(chǎn)。有的陵園以低價(jià)甚至零價(jià)格拿來的土地，轉(zhuǎn)手一平方米賣幾萬元。

　　“一墓難求”催生異地買墓

　　河北省三河靈山寶塔陵園距離北京50多公里，號(hào)稱“A股首家上市陵園”，其北京辦事處設(shè)在北京CBD核心區(qū)。工作人員告訴記者，清明節(jié)之前這段時(shí)間，由于從北京前往河北陵園購買墓地的客戶太多，公司安排實(shí)地考察的大巴十分緊張。

　　“北京到河北買墓位的人太多了，本來公司有祭掃的免費(fèi)車，但現(xiàn)在你只能自己想辦法了。”陵園業(yè)務(wù)經(jīng)理滕先生說。

　　“生于此地，葬在彼地”的現(xiàn)象也發(fā)生在上海。江蘇省太倉境內(nèi)的雙鳳公墓位于204國道旁，距上海市中心區(qū)有40多公里。“購買者和墓主90%以上都是上海人。”在雙鳳公墓，銷售人員許先生向記者介紹，墓地報(bào)價(jià)從三四萬元到十余萬元不等，最常見的是3萬元-4萬余元的雙穴墓，“針對(duì)上海人看墓，公司有專車免費(fèi)上門接送”。

　　在太倉境內(nèi)另一處自稱“主要面向上?？蛻簟钡慕?jīng)營性墓地，運(yùn)營公司人員表示，由于臨近清明節(jié)祭掃的人多，專門在上海市區(qū)內(nèi)提供看墓在線預(yù)約接送、400免費(fèi)電話等服務(wù)?！懊磕?65天在上海各區(qū)都有班車，遇到清明節(jié)、冬至人流量大，還得增開掃墓專車?！?/p>

　　多數(shù)購買者和墓地經(jīng)營者均表示，“一墓難求”是異地買墓地的主因。記者走訪發(fā)現(xiàn)，以面積多數(shù)在2平方米左右的朝南中式雙穴墓為例，在上海市區(qū)華亭某公墓的最低報(bào)價(jià)為6.5萬元，且低價(jià)墓都已售完，已經(jīng)是“有價(jià)無市”。即便是異地買墓，“大眾墓”報(bào)價(jià)為42800元，銷售也十分緊俏。

　　“盡管與幾年前相比價(jià)格還在漲，但好歹能省下幾萬元。”太倉雙鳳墓地負(fù)責(zé)人還透露，環(huán)北京、上海等大中城市周邊的“異地墓”，多數(shù)都有北京、上海當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的背景，其實(shí)就相當(dāng)于“上海開發(fā)商在太倉蓋個(gè)‘陰宅’樓盤，買主也都是上海人”。

　　墓價(jià)飛漲背后是囤地超標(biāo)

　　業(yè)內(nèi)人士透露，異地買墓現(xiàn)象的根本原因是墓價(jià)飛漲。經(jīng)營性陵園墓地超高的利潤率超過銀行、地產(chǎn)等高利潤行業(yè)，在資本市場也表現(xiàn)突出：上述靈山寶塔陵園的母公司——“A股殯葬概念第一股”福成五豐此前發(fā)布的重組報(bào)告顯示，該陵園2014年上半年綜合毛利率高達(dá)80.61%；在香港上市的中國生命、福壽園毛利率也多年超過80%。

　　經(jīng)營性陵園墓地超高利潤率背后，還存在不少行業(yè)怪象：

　　——“囤墓”。記者發(fā)現(xiàn)，不少墓葬經(jīng)營企業(yè)低成本囤有大量墓葬用地，但開發(fā)緩慢，從而實(shí)現(xiàn)邊囤邊賣。以靈山寶塔陵園為例，該陵園目前可用墓位面積達(dá)11.7萬平方米，但截至2014年年中僅出售不到5%。業(yè)內(nèi)人士表示，不少墓葬經(jīng)營企業(yè)在大中城市周邊大量“囤墓”，隨著城市開發(fā)和地價(jià)高漲，造成“新企業(yè)進(jìn)不去市場，老企業(yè)坐享暴利”。

　　例如，記者獲得的一份江蘇太倉某公墓的“01657012號(hào)”國有土地許可證顯示，該企業(yè)早在2002年就拿下開發(fā)墓園地塊，“分期建設(shè)”卻花了10余年?！岸鄶?shù)地方已不再審批新增經(jīng)營性墓地，大多數(shù)企業(yè)干脆邊囤邊賣抬高價(jià)。”業(yè)內(nèi)知情人士說。

　　——“超標(biāo)”。根據(jù)民政部發(fā)布的關(guān)于貫徹執(zhí)行《殯葬管理?xiàng)l例》中幾個(gè)具體問題的解釋，埋葬骨灰的單人、雙人合葬墓占地面積不得超過1平方米。但記者多地采訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中特殊園區(qū)、特殊墓型卻很常見。

　　例如，在福成五豐收購三河靈山寶塔陵園的資產(chǎn)評(píng)估說明中，“標(biāo)準(zhǔn)單墓面積”為0.94平方米，但是該陵園北京辦事處的一位“業(yè)務(wù)主任”卻對(duì)記者表示，陵園內(nèi)一塊“自選定制”墓面積是8平方米起，如果想要更大還可以將兩塊墓合成一塊，拿兩個(gè)墓位證就可以；占地2.46平方米的江蘇一處“高臺(tái)1區(qū)豪華墓”賣到11.8萬元。

　　售價(jià)一平方米逾萬元

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“拿地”的低成本與“賣地”的高價(jià)格產(chǎn)生暴利。一些陵園原先低價(jià)甚至零價(jià)格拿來的土地，造好墓地后要賣幾萬元。

　　記者從福成五豐財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中梳理發(fā)現(xiàn)，2012年-2014年上半年，其墓穴均價(jià)從2.84萬元漲至4.17萬元，漲幅接近150%。

　　然而，從資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告看，這家“北京以東地區(qū)規(guī)模最大陵園”的拿地成本卻極低：截至2014年上半年，靈山寶塔陵園已規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)墓位共12.5萬個(gè)，共繳納土地出讓金2522.5萬元。這意味著，以一個(gè)不超過1平方米的標(biāo)準(zhǔn)單位墓計(jì)算，一座墓穴只需花不到200元買地，售價(jià)卻至少要1萬元。該陵園取得的一處占地359畝的荒山使用權(quán)，當(dāng)時(shí)的“有償出讓價(jià)”僅為1元。

　　在上海、河南、山東、遼寧、安徽等多省份擁有陵園墓地的福壽園集團(tuán)2010年-2013年毛利率都超過80%。這種暴利不少建立在低成本甚至無成本的土地上。該公司2013年在香港上市時(shí)曾公開承認(rèn)，錦州市帽山安陵及上海福壽園建于政府免費(fèi)劃撥的土地上，倘若政策變化，該公司可能需就這些墓園按現(xiàn)行市值支付地價(jià)。

　　早在2009年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化殯葬改革促進(jìn)殯葬事業(yè)科學(xué)發(fā)展的指導(dǎo)意見》就明確提出，要減輕群眾負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)基本服務(wù)均等化。近年來，民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人也多次表示，建造豪華墓地等行為嚴(yán)重違反了我國殯葬改革的方針和法律規(guī)定，極大地浪費(fèi)了有限的土地資源，助長了封建迷信的喪葬陋習(xí)。

　　“不該讓異地購墓成為常態(tài)”是很多消費(fèi)者的心聲。中國殯葬協(xié)會(huì)等3月25日發(fā)布的《殯葬綠皮書》指出，目前北京地區(qū)的殯葬消費(fèi)平均達(dá)約42837元，市區(qū)居民高達(dá)8萬元，92%的北京市區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為公墓消費(fèi)過高。

　　有土地稅務(wù)專家指出，一方面，相關(guān)政府主管部門應(yīng)該對(duì)經(jīng)營性公墓使用土地進(jìn)行規(guī)范，避免企業(yè)大量低成本囤地卻高價(jià)出售。2001年以前，沒有使用期限或不用支付地價(jià)的墓葬用地，曾經(jīng)被政府直接劃撥給經(jīng)營性公墓，后來政策變化，但是依然有大量陵園獲得低成本土地。目前，這些擁有低成本墓葬用地的陵園成為墓葬經(jīng)營企業(yè)收購的對(duì)象，對(duì)此政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，并依據(jù)開發(fā)進(jìn)度對(duì)出讓土地進(jìn)行動(dòng)態(tài)使用監(jiān)督。

　　另一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營性公墓的稅收管理。根據(jù)福壽園的公開信息披露，雖然國家規(guī)定轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)所得的收入須按5%稅率繳納營業(yè)稅，但仍有地方表示免繳營業(yè)稅。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，主管部門應(yīng)該根據(jù)相關(guān)經(jīng)營性企業(yè)對(duì)陵園墓地的開發(fā)使用情況，依據(jù)稅務(wù)手段加強(qiáng)監(jiān)管，多方面防止出現(xiàn)因“囤地”“超標(biāo)”等導(dǎo)致的暴利問題出現(xiàn)。