物管成本越高價(jià)格越低：悖論抑或死結(jié)?

伴隨著免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場競爭的加劇，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。近年來，一個(gè)讓業(yè)內(nèi)人士迷惑不解的現(xiàn)象日益顯現(xiàn)：一方面，物業(yè)服務(wù)成本(指單位成本，下同)逐年上升；另一方面，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格(指單價(jià)，下同)卻止步不前，甚至逐年走低。物業(yè)服務(wù)成本和收入“倒掛”的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，并且有愈演愈烈的趨勢，這是悖論還是死結(jié)?如何透過這一現(xiàn)象理性分析其背后的實(shí)質(zhì)?本文擬就以上話題展開討論。

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格波動(dòng)的原因

國內(nèi)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場價(jià)格的波動(dòng)，既是市場競爭的結(jié)果，也是市場畸形發(fā)展的反映，應(yīng)該引起政策制定者的關(guān)注。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的波動(dòng)主要由房地產(chǎn)市場主流開發(fā)產(chǎn)品的檔次決定。業(yè)界普遍感受到的物業(yè)服務(wù)價(jià)格下降，是自2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品“大型化”和“高檔化”推高了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格后產(chǎn)生的下降。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格并非是單向下降的。事實(shí)上，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為一種服務(wù)產(chǎn)品，和其它服務(wù)產(chǎn)品一樣，也是隨著消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)逐年攀升的。2000年之前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格雖逐年上升，但上升幅度低于CPI。這主要是因?yàn)槊赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場從早期的奢侈品市場向必需品市場過渡所致；2000年之后的幾年間，房地產(chǎn)市場迎來了“大盤時(shí)代”，并且豪宅市場也全面啟動(dòng)。這一時(shí)期，是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的全盛時(shí)期，樓盤的高檔化使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格出現(xiàn)跨越式上升。近年來，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場，尤其是中高端免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(包括新建樓宇)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)出現(xiàn)了大幅下跌，而同期物業(yè)服務(wù)成本卻大幅上升，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場進(jìn)入史無前例的困難時(shí)期。

那么，近幾年，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格緣何逐年走低呢?

1．規(guī)模經(jīng)濟(jì)

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中固定成本占較大比重，而且這種固定成本甚至可以近似地看作階梯函數(shù)。因此，這導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：一方面，從整個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)看，規(guī)模的擴(kuò)張未必產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，甚至產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象；另一方面，單個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目面積的增加，并不會(huì)導(dǎo)致成本的同比例增加，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。正是后一種情況，使2000年之后的幾年間物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的下降成為可能，并且逐步成為事實(shí)。從這個(gè)層面看，適度降價(jià)本身有一定的合理性。

根據(jù)深圳市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會(huì)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)成本調(diào)查分析報(bào)告》(2006)，并結(jié)合 2005～2007年市場的實(shí)際情況，將管理人員每月每平方米的人工成本上升幅度調(diào)整為0．05元，設(shè)備維護(hù)成本每月每平方米上升幅度調(diào)整為0．09元，所有在最低工資水平線的員工人工成本每月每平方米上升幅度調(diào)整為0．19元，則調(diào)整后的情況如下(未區(qū)分多層和高層)：3萬平方米以下的，物業(yè)服務(wù)成本為3．63元／月·㎡；3～5萬平方米的，物業(yè)服務(wù)成本為2．9l元／月·㎡；5～10萬平方米的，物業(yè)服務(wù)成本為2．84元／月·㎡；10～20萬平方米的，物業(yè)服務(wù)成本為2．47元／月·㎡(高層成本在此基礎(chǔ)上上浮20％，多層成本在此基礎(chǔ)上下調(diào)35％)。可以看出，隨著管理面積的提升，單位服務(wù)成本顯性下降?？梢哉f，這就是目前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場單位成本的近似值。這里的面積，并非免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的面積，而是每個(gè)客服中心服務(wù)的面積。

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