2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：地租理論的回顧

　　地租理論的回顧

　　地租理論發(fā)展到現(xiàn)今，已形成了一個(gè)龐大體系，它不僅涉及經(jīng)濟(jì)問題，還涉及社會和政治問題。這里對地租理論的回顧，撇開關(guān)于地租的來源和它應(yīng)歸誰占有這類生產(chǎn)關(guān)系或社會、政治方面的爭論，僅圍繞著地租量的決定和計(jì)算進(jìn)行介紹，同時(shí)也不涉及廣義的地租。因此，許多在地租理論史上可能占有重要地位的學(xué)者和論點(diǎn)在下面將很少涉及，甚至沒有提到。像蒲魯東（PierreJosephProudhon，1809-1865）和他的“所有權(quán)就是盜竊”——“土地的田租應(yīng)該付給誰呢？當(dāng)然應(yīng)當(dāng)付給創(chuàng)造土地的人。誰曾經(jīng)創(chuàng)造了土地呢？上帝。在這種情形下，土地所有人呀，請你走開吧！”①約翰·斯圖亞特。穆勒（JohnStuartMill，1806-1873）和他的土地改革計(jì)劃；亨利。喬治（HenryGeorge，1839-1897）和他的單一稅。中國古代和近現(xiàn)代也有許多關(guān)于地租的論述，但在這里也不介紹。

　?。ㄒ唬┩?middot;配第

　　威廉。配第（WilliamPetty，1623-1687）是古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人之一，他認(rèn)為地租是利用農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物的一種剩余，即收獲的農(nóng)作物扣除各種生產(chǎn)成本（種子、工資）后的剩余部分。他在《賦稅論》中寫道：“假定一個(gè)人能夠用自己的雙手在一塊土地上面栽培谷物；即假定他能夠做為耕種這塊土地所需要的種種工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、將谷物搬運(yùn)回家、打脫篩凈等等；并假定他有播種這塊土地所需要的種子。我認(rèn)為，這個(gè)人從他的收獲之中，扣除了自己的種子，并扣除了自己食用及為換取衣服和其他必需品而給予別人的部分之后，剩下的谷物就是這一年這塊土地的當(dāng)然的正當(dāng)?shù)牡刈?；像這樣七年的平均數(shù)，或者說，形成歉收和豐收循環(huán)周期的若干年的平均數(shù)，就是用谷物表示的這塊土地的一般地租。”

　　配第關(guān)于地租的計(jì)算用現(xiàn)在的概念來表達(dá)，即為：

　　地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本

　　在配第的著作中，可以看到級差地租的初始思想。但他不是從肥力不同的土地引出級差地租，而是從與市場距離不同的肥力相同的土地引出級差地租。他說：“假如維持倫敦或一支軍隊(duì)所需的谷物，必須從遠(yuǎn)離40英里的地方運(yùn)來，那么，在倫敦或離這支軍隊(duì)駐扎地1英里以內(nèi)的地方栽培的谷物，除其自然價(jià)格之外，尚應(yīng)加算將谷物運(yùn)輸39英里所需的費(fèi)用……因此，結(jié)果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距離遠(yuǎn)而土質(zhì)相同的土地，不僅能產(chǎn)生更多的地租，而且所值的年租總數(shù)也更多一些。”

　?。ǘ├聿榈?middot;坎蒂隆

　　理查德·坎蒂隆（RichardCantillon，1685-1734）認(rèn)同配第的地租是一種剩余，不過，他提出了還應(yīng)當(dāng)扣除租地農(nóng)場主的經(jīng)營利潤，即地租不僅是扣除生產(chǎn)成本以后，而且應(yīng)是扣除經(jīng)營利潤后的余額。他說：“租地農(nóng)場主通常取得土地產(chǎn)品的三分之二。他們把其中的一半用于補(bǔ)償成本、供養(yǎng)幫工；另一半作為他們自己的經(jīng)營利潤……土地所有者通常取得土地產(chǎn)品的另外三分之一”。也就是說，全部土地產(chǎn)品在扣除了用于補(bǔ)償成本、供養(yǎng)幫工和作為經(jīng)營利潤之后所余下的部分就是地租。

　　坎蒂隆關(guān)于地租的計(jì)算用現(xiàn)在的概念來表達(dá)，即為：

　　地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-經(jīng)營利潤

　　（三）亞當(dāng)·斯密

　　亞當(dāng)。斯密（AdamSmith，1723-1790）是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的《國民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》（簡稱《國富論》）。他在該書中比其前人更加明確地論述了地租的計(jì)算及其決定機(jī)制。他說：“作為使用土地的代價(jià)的地租，自然是租地人按照土地實(shí)際情狀所支給的最高價(jià)格。在決定租約條件時(shí)，地主都設(shè)法使租地人所得的土地生產(chǎn)物份額，僅足補(bǔ)償他用以提供種子、支付工資、購置和維持耕畜與其他農(nóng)具的農(nóng)業(yè)資本，并提供當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資本的普通利潤。這一數(shù)額，顯然是租地人在不虧本的條件下所愿意接受的最小份額，而地主決不會多留給他。生產(chǎn)物中分給租地人的那一部分，要是多于這一數(shù)額，換言之，生產(chǎn)物中分給租地人那一部分的價(jià)格，要是多于這一數(shù)額的價(jià)格，地主自然要設(shè)法把超過額留為已有，作為地租。因此，地租顯然是租地人按照土地實(shí)際情況所能繳納的最高額。誠然，有時(shí)由于存心寬大，更經(jīng)常是由于無知，地主接受比這一數(shù)額略低的地租；同樣，有時(shí)也由于無知（但比較少見），租地人繳納比這一數(shù)額略高的地租，即甘愿承受比當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資本普通利潤略低的利潤。但這一數(shù)額，仍可視為土地的自然地租，而所謂自然地租，當(dāng)然是大部分出租土地應(yīng)得的地租。

　　斯密關(guān)于地租的計(jì)算用現(xiàn)在的概念來表達(dá)，即為：

　　地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-普通利潤（平均利潤）

　　斯密沒有使用級差地租的字眼，但具有級差地租的思想，他說：“不問土地的生產(chǎn)物如何，其地租隨土地肥沃程度的不同而不相同；不問其肥沃程度如何，其地租又隨土地位置的不同而不相同。都市駙近的土地，比僻遠(yuǎn)地帶同樣肥沃的土地，能提供更多的地租。耕作后者，所費(fèi)勞動量，與耕作前者所費(fèi)勞動量雖相同，但偏遠(yuǎn)地方產(chǎn)物運(yùn)到市場，必需較大勞動量。因此，這偏遠(yuǎn)地方，必須維持較大數(shù)量的勞動，而農(nóng)業(yè)家利潤及地主地租所出自的剩余部分，勢必減少。”

　　斯密還批駁了“土地的地租，不外是地主用來改良土地的資本的合理利潤或利息”這一說法：“無疑地，有些時(shí)候，情況可以說在一定程度上是這樣，但不可以說在很大程度上是這樣。對于未經(jīng)改良的土地，地主也要求地租，而所謂改良費(fèi)用的利息或利潤，一般只是這原有地租的附加額。而且改良土地，未必都由地主出資本，有時(shí)是由租地人出資本。不過，在續(xù)訂租約時(shí)，地主通常要求增加地租，好像改良是由他出資本搞的。”他同時(shí)明確指出了“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式是和工資與利潤不同的。工資和利潤的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果。”

　　斯密把地租的研究從農(nóng)地?cái)U(kuò)充到非農(nóng)地，認(rèn)為非農(nóng)地所生的產(chǎn)值必須高于原先種植的作物所生的地租，才有轉(zhuǎn)用的可能。他還將房租區(qū)分為建筑物租和地皮租兩個(gè)部分。“建筑物租，是建筑房屋所費(fèi)資本的利息或利潤。為使建筑業(yè)與其他行業(yè)立于同一水準(zhǔn)，這種建筑物租，就須第一足夠支給建筑業(yè)者一種利息，相當(dāng)于他把資本對確實(shí)抵押品貸出所能得到的利息；第二足夠他不斷修理房屋，換句話說就是他在一定年限內(nèi)能收回其建筑房屋所費(fèi)的資本。因此，各地的建筑物租，或建筑資本的普通利潤，就常受貨幣的普通利息的支配。在市場利率為百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，尚能提供相當(dāng)于全部建筑費(fèi)用的百分之六或百分之六點(diǎn)五的收入，那建筑主的利潤，就算是足夠了。在市場利率為百分之五的地方，就也許要提供相當(dāng)于全部建筑費(fèi)的百分之七或百分之七點(diǎn)五的建筑主利潤，才算是足夠的。利潤既與利息成比例，如果建筑業(yè)的利潤，在任何時(shí)候超過上述比率過多，則其他行業(yè)上的資本，將會有很多移用到建筑業(yè)上來，直至這方面的利潤，降到它正當(dāng)?shù)乃綖橹?。反之，如果建筑業(yè)的利潤，在任何時(shí)候低于該比率過多，則這方面的資本立即會移用到其他行業(yè)上，直至建筑業(yè)利潤，再抬高到原來的水平為止。全部房租中，凡超過提供合理利潤的部分，自然歸作地皮租。”

　?。ㄋ模┱材匪?middot;安德森

　　詹姆斯。安德森（JamesAnderson，1739-1808）認(rèn)為地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報(bào)酬，它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價(jià)格，而是產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。他認(rèn)為在不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的農(nóng)產(chǎn)品具有同一的市場價(jià)格是地租形成的前提。他創(chuàng)立了級差地租論，說一國之內(nèi)，各區(qū)土壤互有差異，假設(shè)分等級排列，依次為A，B，C，D，E，F(xiàn)六個(gè)等級。A級土地的肥沃度最高，其余依次遞減，愈貧瘠的土地，產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用愈高。如果各等級土地上的產(chǎn)品售價(jià)都相同，則生產(chǎn)一單位的產(chǎn)品，以肥沃度愈高的土地所獲的利潤愈多，因?yàn)樗纳a(chǎn)費(fèi)用較低。如果對產(chǎn)品的需求不變，而需要不斷開墾貧瘠的土地參加生產(chǎn)時(shí)，最后開墾的貧瘠地，其產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用將等于產(chǎn)品的價(jià)格。

　　（五）大衛(wèi)·李嘉圖

　　大衛(wèi)·李嘉圖（DavidRicardo，1772-1823）是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最偉大的代表之一，他把古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論發(fā)展為一個(gè)邏輯嚴(yán)整的體系，系統(tǒng)地發(fā)展了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論。李嘉圖比斯密更明確地把地租區(qū)分為嚴(yán)格意義上的地租和通俗意義上的地租，后者包含投資于土地的資本的利息和利潤。他進(jìn)一步發(fā)展了級差地租理論，被稱為對地租理論有突出貢獻(xiàn)。但在地租的計(jì)算方面，看不出有什么大的進(jìn)展。他認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值是由最劣等地即最大勞動耗費(fèi)決定的，這樣，耕種劣等地以上的土地由于生產(chǎn)率高、單位成本低，所以農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格除了能補(bǔ)償它的生產(chǎn)成本和平均利潤，還有一個(gè)余額能轉(zhuǎn)化為地租。

　　李嘉圖關(guān)于地租的計(jì)算用現(xiàn)在的概念來表達(dá)，即為：

　　地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤

　　（六）馬爾薩斯。

　　關(guān)于地租的計(jì)算，馬爾薩斯（ThomasRobertMalthus，1766-1834）在1820年出版的《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中寫道：“我們可以給地租下的定義是，總產(chǎn)品中，除去耕種土地的一切種類的支出后留歸地主的那個(gè)部分，支出中包括所使用的資本根據(jù)當(dāng)時(shí)的一般農(nóng)業(yè)資本利潤率計(jì)算的利潤。”

　　馬爾薩斯關(guān)于地租的計(jì)算用現(xiàn)在的概念來表達(dá)，即為：

　　地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×-般農(nóng)業(yè)資本利潤率

　?。ㄆ撸┘s翰·馮·杜能

　　約翰·馮。杜能（JohannHeinrichvonThtinen，1783-1850）的地租理論與李嘉圖的地租理論并稱古典地租理論之雙壁，杜能被譽(yù)為研究空間經(jīng)濟(jì)的鼻祖。他在假設(shè)土地肥力完全相同的情況下，研究了距離城市不同位置的地租問題。這種研究是以地租的計(jì)算為基礎(chǔ)的，因此地租的計(jì)算問題在他那里顯得較為具體。

　　關(guān)于地租的概念，杜能區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”，或“田莊租金”和地租，也就是區(qū)別了土地的租金和地租。從這個(gè)區(qū)別中他論述了地租的計(jì)算問題：“田莊的收入與土地的收益不同，我們必須仔細(xì)加以區(qū)別。田莊上總有房屋建筑、垣籬、樹木等等有價(jià)值的東西，這些東西可與土地分開對待。這就是說，田莊提供的收入并不完全來自土地，部分是投資于上述有價(jià)值的東西所生的利息。在田莊收入項(xiàng)下，扣除房屋、樹木、垣籬等一切可與土地分開的東西的價(jià)值所生的利息，剩余之?dāng)?shù)屬于土地本身，我稱它為地租。”接著，他指出斯密關(guān)于地租計(jì)算的不正確之處：“亞當(dāng)。斯密認(rèn)為-他在這方面的觀點(diǎn)至新近已為大多數(shù)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家所信奉-，從田地產(chǎn)品中，或者說從這些產(chǎn)品的貨幣總值中，減去租地者支付工人的工資和經(jīng)營費(fèi)用以及投資的一般利潤之后，剩余之?dāng)?shù)即為‘地租’。由此，以及從亞當(dāng)·斯密關(guān)于‘地租’的用詞中可見，斯密把田莊主從出租的田莊中所得的收入稱之為‘地租’”

　　根據(jù)杜能的論述，其地租計(jì)算用現(xiàn)在的概念來表達(dá)，即為：

　　地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息

　　杜能下面的一段話也是很有見地的，甚至可以看成是假設(shè)開發(fā)法的最早思想：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遭焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時(shí)總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價(jià)。”

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