王騫：明年房?jī)r(jià)必漲 買(mǎi)房還趁現(xiàn)在！

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與此相反，對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型王騫則表示非常贊同。以前無(wú)論什么樣的房子都能賣(mài)出去，產(chǎn)品品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)策劃似乎就顯得沒(méi)那么重要。 

現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生根本性變化，開(kāi)發(fā)商需要更多地注重產(chǎn)品品質(zhì)及增值服務(wù)，在細(xì)節(jié)上把握每一位客戶(hù)體驗(yàn)。   

他介紹，和裕地產(chǎn)也在轉(zhuǎn)型，“多元化做房地產(chǎn)”。保障房、自住房、普通住宅、高端住宅搭配開(kāi)發(fā)，快速回流資金及沖業(yè)績(jī)沖銷(xiāo)售量、高端商品房增強(qiáng)客戶(hù)體驗(yàn)組合銷(xiāo)售形式實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售。   

“階梯型的銷(xiāo)售來(lái)確保公司不斷的盈利和發(fā)展”，其中，商業(yè)部分以前都會(huì)銷(xiāo)售，但目前會(huì)有部分持有經(jīng)營(yíng)，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的不同情況持有的比例也會(huì)有調(diào)整，包括相對(duì)較大的整棟商業(yè)及游泳健身等一些盈利相對(duì)較慢的業(yè)態(tài)由開(kāi)發(fā)商持有。    

而餐飲、專(zhuān)賣(mài)店等一些相對(duì)比較好盈利的業(yè)態(tài)出售，整體銷(xiāo)售氛圍向好之后，自持部分再進(jìn)行銷(xiāo)售。   

明年樓市穩(wěn)中有升   

2014年的寒冬終將接近尾聲。從“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，到“央四條”通知商業(yè)銀行要積極放貸，再到住房貸款降息，似乎讓房地產(chǎn)市場(chǎng)看到了希望，但銷(xiāo)售數(shù)字并未有實(shí)質(zhì)性的變化。那么明年的拿地計(jì)劃會(huì)因此而受到影響嗎？降息降準(zhǔn)政策實(shí)際上是拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，盤(pán)活市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也相應(yīng)地跟著受益，但不會(huì)像2009年一樣快速反彈。   

王騫表示，拿地主要看位置，通過(guò)綜合評(píng)估土地的價(jià)值來(lái)判斷企業(yè)盈利點(diǎn)，“好產(chǎn)品好地段是不受市場(chǎng)影響的。”企業(yè)會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏、資金需要、市場(chǎng)預(yù)判，計(jì)劃下一年的出貨量，但好的樓盤(pán)即使在市場(chǎng)環(huán)境不樂(lè)觀的情況下仍然會(huì)銷(xiāo)售得很好，土地也是一樣，今年市場(chǎng)雖然是寒冬，但高價(jià)地成交現(xiàn)象仍然頻出。近期樓市成交數(shù)據(jù)波動(dòng)主要受股市的影響。   

“明年樓市一定是穩(wěn)中有升的過(guò)程。”王騫強(qiáng)調(diào)，去年9月北京的土地成交基本都是高價(jià)地，按照正常的開(kāi)發(fā)周期都將集中在明年上市，“所謂的高價(jià)地，就是土地成本比目前區(qū)域在售價(jià)格高了一大截。”如果再加上建安成本等相關(guān)費(fèi)用，房?jī)r(jià)一定不會(huì)便宜。而高價(jià)地項(xiàng)目入市將帶動(dòng)低價(jià)地房源價(jià)格的上漲，所以明年“房?jī)r(jià)上浮的空間是比較大的”。 

而上漲周期王騫認(rèn)為至少將持續(xù)一年以上。購(gòu)房者可以購(gòu)買(mǎi)低價(jià)地房源。   

亦莊區(qū)域供應(yīng)樓盤(pán)比較多，其中林肯公園項(xiàng)目是全精裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售，高端改善型樓盤(pán)，戶(hù)型面積從94到260平方米，亦莊的區(qū)域配套幾乎都集中在項(xiàng)目周邊，核心區(qū)8公里范圍內(nèi)只剩少數(shù)在售項(xiàng)目，而且產(chǎn)品類(lèi)型及面積區(qū)間有一定區(qū)別，“整個(gè)亦莊區(qū)域產(chǎn)品配置相當(dāng)豐富，但同質(zhì)化產(chǎn)品卻很少，且區(qū)位上有一定距離。”    

王騫表示，因?yàn)槭乾F(xiàn)房銷(xiāo)售，且林肯公園的位置在亦莊區(qū)域具有一定的優(yōu)越性，因此在亦莊區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力并不大，可以滿(mǎn)足購(gòu)房者的不同購(gòu)買(mǎi)需求。  

目前降價(jià)空間  

幾乎為零  

隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，購(gòu)房群體也發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)需求也隨之產(chǎn)生變化。    2008年之前，購(gòu)房門(mén)檻比較低，首付幾萬(wàn)或十幾萬(wàn)就能買(mǎi)套房，購(gòu)房客戶(hù)群體面積也比較大。但隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，購(gòu)房門(mén)檻也更高，連六環(huán)以外的房子，包括門(mén)頭溝的房屋單價(jià)都已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)元，即使100平方米的房子，首付三成也需要差不多100萬(wàn)元的資金。即使雙方父母支持，普通的工薪階層很難湊出首付款，同時(shí)月供的壓力比較大，“所以目前購(gòu)房群體已經(jīng)與之前發(fā)生了明顯的變化，剛需被擠出六環(huán)，目前市場(chǎng)上主要以剛性改善需求為主”。    

市場(chǎng)上很多專(zhuān)家都表示目前不是投資置業(yè)的最好時(shí)機(jī)，但王騫卻不這么認(rèn)為。他表示，“現(xiàn)在是最好的時(shí)機(jī)。”目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境并不算好，而觸底才可能反彈，春天到來(lái)前的時(shí)機(jī)就是低谷，如果現(xiàn)在抄底，在降息降準(zhǔn)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)之后，交易量上升進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)回升，“購(gòu)房者在這一個(gè)周期就能賺到錢(qián)了。”    

股市目前大盤(pán)在大幅拉升，但很多股民卻表示“滿(mǎn)倉(cāng)踏空”，賺到錢(qián)的小股民并不多。王騫認(rèn)為，經(jīng)過(guò)短暫的調(diào)整過(guò)后，將有部分投入股市的購(gòu)房者回歸到樓市。目前房?jī)r(jià)相對(duì)于明年高地價(jià)房源入市后價(jià)格來(lái)說(shuō)并不算高，因此無(wú)論是自住型購(gòu)房者還是投資型購(gòu)房者目前都是最佳置業(yè)機(jī)會(huì)“也是最后的機(jī)會(huì)”，因?yàn)?ldquo;任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都不可能賠錢(qián)賣(mài)房，目前降價(jià)空間幾乎為零”。   

對(duì)于未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域，王騫介紹，綜合各區(qū)域現(xiàn)在及未來(lái)即將入市的貨量，未來(lái)會(huì)比較熱的板塊包括順義的趙全營(yíng)區(qū)域，亦莊及門(mén)頭溝等區(qū)域，事實(shí)證明單一項(xiàng)目很難拉動(dòng)區(qū)域熱度。