2015一級建造師《法規(guī)及相關知識》：土地管理法

　　國有土地使用權制度

　　一、國有土地使用權的基本概念

　　在我國，土地所有權和土地使用權是相分離的。我國《土地管理法》把土地所有權分為國有土地所有權和集體所有土地使用權。

　　國有土地使用權，是用地單位或者個人依法定方式取得的，對國有土地享有的用益物權。

　　根據《土地管理法》的有關規(guī)定，用地單位和個人依法使用的國有土地，由政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。此外，根據《城市房地產管理法》及有關規(guī)定，土地使用者對其合法取得的土地使用權，在滿足法律規(guī)定的條件下，可以依法進行轉讓、出租或者抵押。

　　[重點解析]

　　掌握土地所有權的分類：分為國有土地所有權和集體所有土地使用權。

　　二、國有土地使用權分類

　　按是否繳納土地出讓金，國有土地使用權分為出讓土地使用權和劃撥土地使用權。

　　[重點解析]

　　國有土地使用權的分類需要掌握。

　　（一）出讓土地使用權

　　出讓土地使用權，是指土地使用者以向國家支付土地使用權出讓金而原始取得的，并有出讓年限的國有土地使用權。

　　1．出讓土地使用權的取得方式

　　根據《城市房地產管理法》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，協(xié)議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

　　[重點解析]

　　1．掌握土地使用權的三種出讓方式。

　　2．理解“協(xié)議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價”這句話。

　　因為根據《合同法》，違反法律強制性規(guī)定的合同是無效的合同。

　　2．出讓土地使用權的年限

　　根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　?。?）居住用地70年；

　?。?）工業(yè)用地50年；

　?。?）教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　?。?）綜合或者其他用地50年。

　　[重點解析]

　　此處數(shù)據必須掌握。

　　3．土地使用權出讓合同

　　根據《土地管理法》和《城市房地產管理法》及有關規(guī)定，土地使用權出讓，應當由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金。未按照出讓合同約定支付的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　土地使用權者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證。

　　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1．土地使用權出讓金是與土地的用途相對應的，用途改變了，土地使用權出讓金隨之調整。

　　2．改變土地用途，不僅需要出讓方同意，也需要城市規(guī)劃行政主管部門同意。因為變更用途后的土地的使用未必符合城市規(guī)劃。

　?。ǘ﹦潛芡恋厥褂脵?/strong>