2015年中國(guó)房地產(chǎn)政策解析、市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展方向【圖】

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    2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策陸續(xù)出臺(tái)，政府救市意圖明顯。“330”新政組合拳出臺(tái)可謂是給樓市打了一劑“強(qiáng)心針”，前后約半年時(shí)間，全國(guó)政策性調(diào)整以降準(zhǔn)、調(diào)整首付比例、二手房營(yíng)業(yè)稅改革幾個(gè)方面，新政效果目前已經(jīng)顯現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中有20個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲。

    一、2015年房地產(chǎn)救市政策梳理

    2月5日：降準(zhǔn)0.5%

    2015年2月4日，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息，自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。

    解析：央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，增加貨幣市場(chǎng)流動(dòng)資金量，也為樓市回暖預(yù)熱。

    3月1日：下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率

    2015年2月28日，中國(guó)人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍;個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年）利率為3.5%，五年以上為4.0%。

    解析：存貸款基準(zhǔn)利率的連續(xù)下調(diào)，對(duì)于商業(yè)貸款購(gòu)房的置業(yè)者而言，其購(gòu)房意愿會(huì)有一定的提前。

    3月30日：首付最低2成，“五改二”

    2015年3月30日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的普通住房轉(zhuǎn)賣，全額征收營(yíng)業(yè)稅；2年以上免征營(yíng)業(yè)稅。

    解析：貸款首付比例的下調(diào)，刺激剛需及改善型的購(gòu)房需求提前釋放，二手房營(yíng)業(yè)稅“五改二”也是有效刺激二手房市場(chǎng)的活躍性。

    4月20日：降準(zhǔn)1%

    2015年4月19日，中國(guó)人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行可執(zhí)行較同類機(jī)構(gòu)法定水平低0.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率。

    解析：各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，有效釋放部分準(zhǔn)備金流入市場(chǎng)，增加市場(chǎng)流通貨幣量。

    5月11日：下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率

    中國(guó)人民銀行決定，自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%，金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。

    解析：下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，一定程度上可以刺激銀行存款流入市場(chǎng)，并促進(jìn)貸款，對(duì)于居民使用商業(yè)貸款購(gòu)房有一定的影響。

    二、2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析及發(fā)展預(yù)測(cè)

    1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，冰火兩重天

    “3•30”新政策實(shí)施將近3個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“冰山”同存的局面。

    對(duì)目前整體看來(lái)是全面回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)別分析后就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的不同。

    泛普軟件（ http://keekorok-lodge.com/）發(fā)布的《2015-2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》中顯示：1-5月份，重點(diǎn)城市商品房銷售轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.7%，1-4月份為下降3.6%；銷售額增長(zhǎng)5.8%，1-4月份為下降2.0%。與重點(diǎn)城市不同，非重點(diǎn)城市商品房銷售 1-5月份降幅雖有所收窄但仍然下降。

    分城市來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比上月上漲14%。深圳環(huán)比漲幅最大為50.05%；一線城市同比亦上漲83%，深圳同比漲幅仍居首位為151.12%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲9%，同比亦上漲25%。三線代表城市成交面積較上月上漲35.6%，同比則上漲49%。

2015年5月主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況

    數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，泛普軟件整理

    分化更為明顯的是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。最新發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)上漲的主要是北上廣深4個(gè)一線城市，二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段。

    多地調(diào)查也表明，多數(shù)三、四線城市，商品房前期庫(kù)存基數(shù)較大，消納能力有限，住房供求關(guān)系趨于寬松的中長(zhǎng)期趨勢(shì)并未改變，目前房?jī)r(jià)大幅上漲基礎(chǔ)并不存在。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖北調(diào)查隊(duì)調(diào)查表明，不少樓盤采取以價(jià)換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢(shì)，但開(kāi)發(fā)商也不敢輕易提價(jià)，首要任務(wù)是去庫(kù)存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局內(nèi)蒙古調(diào)查總隊(duì)近期深入全區(qū)各盟市主城區(qū)進(jìn)行專題調(diào)查，并實(shí)地走訪了21家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和7家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，調(diào)查結(jié)果顯示：受政策拉動(dòng)二手房交易短期內(nèi)放量上行，市場(chǎng)趨于活躍，但房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供求關(guān)系并未改變，交易價(jià)格仍呈下降態(tài)勢(shì)，受訪企業(yè)普遍對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。

    總體來(lái)看，部分二線城市和多數(shù)三四線城市，目前待售的房屋可能需要較長(zhǎng)一段時(shí)間才能消化。福州被調(diào)查的6家企業(yè)在預(yù)計(jì)去化周期方面均表示存在一定壓力，預(yù)計(jì)去化最長(zhǎng)30個(gè)月，最短6個(gè)月。

    土地市場(chǎng)情況來(lái)看，城市間分化現(xiàn)象亦突出。據(jù)下表可知，一線城市：供求量環(huán)比上漲，樓面均價(jià)跌幅擴(kuò)大，出讓金縮水近七成，跌幅均居各線城市前列。二線城市：各項(xiàng)指標(biāo)均環(huán)比向好，同比仍以下降為主樓面均價(jià)領(lǐng)漲各線城市。三四線城市：供地較上月增加四成，成交量及出讓金同環(huán)比降幅收窄，均價(jià)仍處低位。

2015年5月不同城市土地市場(chǎng)情況

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    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在高庫(kù)存壓力下房?jī)r(jià)整體不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

    2. 庫(kù)存首現(xiàn)減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有向好

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，困擾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)去庫(kù)存正在出現(xiàn)積極變化。自2012年4月以來(lái)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存持續(xù)上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

    數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積降幅收窄，其中住宅銷售面積呈現(xiàn)同比止跌行情，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積也同比增長(zhǎng)，增幅約3.9%。另外，連續(xù)14個(gè)月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)的商品房銷售額，在1-5月數(shù)據(jù)中也首次出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，漲幅3.1%。

2010年以來(lái)9個(gè)代表城市庫(kù)存水平

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    銷售回升帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有所增加，而價(jià)格環(huán)比下降的城市有所減少。

    住房銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖和房?jī)r(jià)的回穩(wěn)，也刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和土地市場(chǎng)。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請(qǐng)查閱中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場(chǎng)研究報(bào)告。

    5月份，總的來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)工序環(huán)比回升，出讓金降幅收窄。1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，房屋新開(kāi)工面積降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置面積降幅收窄1.7 個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家分析指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積作為分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)的先行指標(biāo)，同比降幅均收窄，顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有向好跡象。

2015年5月全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)

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2015年1-5月10重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)情況

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2015年1-5月10重點(diǎn)城市住宅用地成交情況

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    6月來(lái)，上海、蘇州推出多幅土地，多家房企爭(zhēng)搶。6月首周，20大標(biāo)桿房企中多家積極進(jìn)入土地市場(chǎng)。萬(wàn)科購(gòu)地19.2億，華潤(rùn)購(gòu)地108.45億，另外綠地、萬(wàn)達(dá)等企業(yè)也均在土地市場(chǎng)有所斬獲。

    此外，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于2015年完成，開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。這也導(dǎo)致一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)緊張局面，房企更加積極爭(zhēng)搶。

    “地王頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多情緒。”業(yè)界人士說(shuō)，標(biāo)桿房企依然熱衷一二線避險(xiǎn)，對(duì)三四線市場(chǎng)謹(jǐn)慎進(jìn)入。一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2014年四季度以來(lái)的市場(chǎng)看，一二線城市快速?gòu)?fù)蘇，房?jī)r(jià)易漲難跌。

    3. 全國(guó)5.2%家庭欲買房，小微家庭是購(gòu)房的生力軍

    小微家庭即小微企業(yè)主的家庭，稅收上的小型微利企業(yè)包括以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，主要體現(xiàn)在一個(gè)是小型、一個(gè)是微利、一個(gè)是資產(chǎn)總額。資產(chǎn)總額一是要求工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總額不超過(guò)3000萬(wàn)元;二是從業(yè)人數(shù)，工業(yè)企業(yè)從業(yè)人數(shù)不超過(guò)100人;三是稅收指標(biāo)，年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)30萬(wàn)元，符合這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的才是小型微利企業(yè)。

    4.20降息政策促進(jìn)了小微企業(yè)的發(fā)展，據(jù)“匯付-西財(cái) 中國(guó)小微企業(yè)指數(shù)”數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三個(gè)月，全國(guó)范圍家庭打算購(gòu)房的比例占到5.2%，其中小微家庭是購(gòu)房的生力軍，打算購(gòu)房比例為6.7%。

    全國(guó)家庭房產(chǎn)價(jià)值變化指數(shù)(與2014年Q4環(huán)比變動(dòng))為98.1，說(shuō)明全國(guó)范圍內(nèi)家庭房產(chǎn)價(jià)值較2014年12月底略有下降，相比較而言，小微家庭房產(chǎn)價(jià)值變化指數(shù)高于全國(guó)水平，為100.4，這表明小微家庭房產(chǎn)價(jià)值與去年12月底相比略有增加。這增加了小微家庭對(duì)持有房產(chǎn)的信心，并體現(xiàn)在對(duì)未來(lái)3個(gè)月的樓市預(yù)期上。

    未來(lái)三個(gè)月，全國(guó)范圍家庭打算新購(gòu)房的比例占到5.2%，其中小微家庭是購(gòu)房生力軍，有購(gòu)房打算的占到6.7%。在過(guò)去三個(gè)月，小微家庭新購(gòu)房比例與2014年第四季度基本持平，為2.9%，相比2014年第二季度，仍然處于低位。

    三、房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向

    中國(guó)有14億人口，城鎮(zhèn)化率大約只去到了50%，未來(lái)還會(huì)有很大的城鎮(zhèn)住房需求需要滿足，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)規(guī)模還是非常巨大的。在規(guī)?；那闆r下，任何一個(gè)細(xì)微的成本變化，都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)乃至社會(huì)帶來(lái)非常大的經(jīng)濟(jì)影響。如何控制房地產(chǎn)建設(shè)的資源成本，成為未來(lái)地產(chǎn)商在市場(chǎng)角逐的重要領(lǐng)域之一。

    1. 傳統(tǒng)技術(shù)與材料更新

    現(xiàn)在國(guó)內(nèi)建設(shè)行業(yè)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)外還有比較大的差距，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的材料及做法在某種程度上已經(jīng)跟不上時(shí)代的發(fā)展。傳統(tǒng)的材料與工藝經(jīng)過(guò)近期的發(fā)展，均已進(jìn)行了極大的優(yōu)化，某一種材料或工藝已經(jīng)很難在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化。而二十一世紀(jì)很多新材料，無(wú)論是材料本身還是與其相關(guān)的施工工藝都有了很大的優(yōu)化空間。新材料在原材料的使用上，會(huì)比傳統(tǒng)材料更加節(jié)約，相關(guān)的施工工序也得到了簡(jiǎn)化，從而進(jìn)一步節(jié)省了建材的使用。但很多時(shí)候，因?yàn)橐?guī)范及標(biāo)準(zhǔn)的制約，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位不愿意使用新型材料與工藝。要使新材料得到廣泛的應(yīng)用，除了技術(shù)的創(chuàng)新外，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該進(jìn)行整體更新。

    2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的轉(zhuǎn)變

    中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過(guò)了快速擴(kuò)張的黃金十年后，將進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)期。很多人可能都不太看好地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十年的投資回報(bào)率，人們更傾向于把資金投入到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，以獲得更高的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，恰好可以祛除之前的市場(chǎng)泡沫，讓建設(shè)者重回理性，反思過(guò)去的得失，思考未來(lái)更穩(wěn)健的發(fā)展道路。

    過(guò)去因?yàn)槭袌?chǎng)的供不應(yīng)求，有房即不愁賣的現(xiàn)象導(dǎo)致了非常多的開(kāi)發(fā)商單純追求建設(shè)速度，忽略了建設(shè)過(guò)程的成本控制，造成了資源的浪費(fèi)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)自身進(jìn)行成本控制是提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。另一方面現(xiàn)在國(guó)家提倡建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，房地產(chǎn)因?yàn)槠浣ㄔO(shè)量大，涉及行業(yè)多，現(xiàn)有建造水平偏低，該行業(yè)的成本控制備受關(guān)注。通過(guò)有效的資源成本控制，可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有效降低，提升利潤(rùn)空間，也可以為國(guó)家快速發(fā)展節(jié)約資源，減少浪費(fèi)，成為一個(gè)市場(chǎng)與環(huán)境雙贏的局面。部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在做此類的研究或者應(yīng)用，下面主要從節(jié)約資源的方向，談一下房地產(chǎn)行業(yè)里面有哪些方法是可以達(dá)到這一雙贏效果。

    3. 住宅產(chǎn)業(yè)化

    住宅產(chǎn)業(yè)化也被業(yè)內(nèi)人士成為住宅工業(yè)化，其核心概念是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建生產(chǎn)，使建筑物能夠大量被復(fù)制，形成流水線型的作業(yè)。其目的是通過(guò)模塊化的生產(chǎn)，降低施工過(guò)程中的資源浪費(fèi)同時(shí)也可以更加有效地對(duì)建筑建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行控制。一般而言，其操作流程是先進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)建的設(shè)計(jì)，這個(gè)構(gòu)建可以小至一個(gè)門窗構(gòu)建，大至一個(gè)房間。設(shè)計(jì)完畢后，通過(guò)工廠進(jìn)行生產(chǎn)，某些地方也可以在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行生產(chǎn)。生產(chǎn)完畢后，直接在工廠內(nèi)裝配完畢，或者運(yùn)送到現(xiàn)場(chǎng)后再進(jìn)行構(gòu)建組裝。每個(gè)構(gòu)建到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，建設(shè)工人只需要把這些構(gòu)建像搭積木似的進(jìn)行裝配，即可完成整棟住宅的施工。

    這種形式在日本、美國(guó)、澳洲等發(fā)達(dá)國(guó)家運(yùn)用得比較多，因?yàn)榻ㄔO(shè)住宅變成和生產(chǎn)汽車一樣采用了工業(yè)化的處理方式，在流水線式的作業(yè)上面使得人力資源得到了最大限度的利用，甚至某些崗位未來(lái)還可以使用機(jī)器人(自動(dòng)機(jī)械)代替人工操作，極大地提升了建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量的提升，可以延長(zhǎng)建筑的使用壽命，也是節(jié)約資源的表現(xiàn)。除此之外，因?yàn)楝F(xiàn)狀國(guó)內(nèi)的房屋建設(shè)，與工人的技術(shù)熟練程度有很大關(guān)系，很多時(shí)候因?yàn)楣と瞬皇炀氃斐纱罅康姆倒ぃ速M(fèi)了人力的同時(shí)，也造成極大的資源浪費(fèi)。而產(chǎn)業(yè)化后的住宅建設(shè)，因?yàn)槠渖a(chǎn)都是在工廠內(nèi)進(jìn)行，可以有效的降低施工的返工情況，進(jìn)一步達(dá)到節(jié)約資源與成本的目的。

    4. 綠色建筑評(píng)定

    綠色建筑在我國(guó)起步較晚，現(xiàn)在主要執(zhí)行的是2006年頒布的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。標(biāo)準(zhǔn)里面把綠色建筑分為了三個(gè)等級(jí)，級(jí)別從低到高分別是一星、二星、三星綠色建筑。獲得二星及以上級(jí)別的建設(shè)項(xiàng)目，按認(rèn)定的建筑面積可以獲得國(guó)家綠地建筑節(jié)能補(bǔ)貼，根據(jù)星級(jí)評(píng)定，不同星級(jí)綠色建筑會(huì)有不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。而國(guó)外綠色建筑普遍運(yùn)用得比較成熟，并且國(guó)內(nèi)某些高端項(xiàng)目，除了國(guó)內(nèi)的綠色建筑認(rèn)定之外，還會(huì)參與國(guó)外的綠色建筑評(píng)價(jià)認(rèn)定，一般我們接觸得比較多的國(guó)外綠色建筑評(píng)估體系有美國(guó)的LEED、英國(guó)的BREE-AM、日本的CASBEE等。
綠色建筑的評(píng)定，可以有效的在建設(shè)及運(yùn)營(yíng)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。比如國(guó)內(nèi)綠色建筑評(píng)價(jià)里面有關(guān)材料本土化的規(guī)定，如果采用本地建材，或景觀采用本地植物，可以獲得相應(yīng)的得分項(xiàng)。本地塊的建材可以有效地降低運(yùn)輸成本，節(jié)約建設(shè)資源。建設(shè)成本與資源的節(jié)能控制在綠色建筑評(píng)定里面占的篇幅不多，更多的控制與規(guī)定是針對(duì)運(yùn)營(yíng)方面的。在建設(shè)過(guò)程中的資源的節(jié)約可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位帶來(lái)顯著的效益，因此在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制下，每個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都很自發(fā)地去進(jìn)行此類研發(fā)與應(yīng)用。但是涉及運(yùn)營(yíng)資源的節(jié)約，因?yàn)椴荒芰⒏鸵?jiàn)影產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，所以很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位不重視綠色建筑的評(píng)定。而今后，這一觀念將逐漸轉(zhuǎn)變。

    越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位不再單純地僅建造房屋進(jìn)行出售，而是把后期的物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)納入到公司的管理范圍，比如提供后期的物業(yè)管理服務(wù)，萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)在這方面已經(jīng)有多年的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)銷售利潤(rùn)的降低，更多的開(kāi)發(fā)商更傾向于物業(yè)的自持而非出售，物業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本與利潤(rùn)將直接算入母公司的效益，比如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地、碧桂園等，都有自己的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。

    運(yùn)營(yíng)成本的控制在綠色建筑評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)里面得到很大的體現(xiàn)，比如為了節(jié)約水資源，會(huì)要求采用節(jié)水器具，綠化灌溉采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式；節(jié)能方面會(huì)要求公共區(qū)域照明采用高效節(jié)能燈具，太陽(yáng)能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉吹氖褂昧空冀ㄖ偰芎牡谋壤笥?%；在日常管理方面會(huì)要求進(jìn)行垃圾分類，對(duì)每戶的燃?xì)?、水、電?shí)行分戶計(jì)量等措施。這些評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)極大地降低物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)的使用成本與管理成本，既為企業(yè)創(chuàng)造了利潤(rùn)，也為社會(huì)節(jié)約了資源。

    房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型期，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)利潤(rùn)的降低，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制提供了一個(gè)很好的契機(jī)。改革總是痛苦的，不改革就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。希望中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠利用好現(xiàn)在的形勢(shì)，順勢(shì)而為，忍住陣痛，為企業(yè)未來(lái)打開(kāi)一條發(fā)展之路。

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