我國公共建筑裝飾行業(yè)市場供求及變動原因分析【圖】

在我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長的背景下，建筑裝飾行業(yè)受城市化進(jìn)程加速和消費結(jié)構(gòu)升級等因素的帶動，建筑裝飾行業(yè)整體預(yù)計未來仍能保持一定增長的趨勢。截止2013 年底，我國的城市化比率已經(jīng)達(dá)到53.73%，預(yù)計到2025 年城市化比率將達(dá)到65%。城市化進(jìn)程需要大量的住宅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基本物質(zhì)條件，給建筑裝飾行業(yè)提供了巨大增量市場需求。具體到公共建筑裝飾行業(yè)，根據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會統(tǒng)計，酒店類公共建筑一般5～7 年更新一次，其他建筑一般10 年更新一次，消費者對完善和優(yōu)化室內(nèi)空間的消費升級，將給建筑裝飾行業(yè)帶來大量穩(wěn)定的存量市場需求。

我國公共建筑裝飾行業(yè)除城市化進(jìn)程及消費結(jié)構(gòu)升級因素拉動需求外，還有以下三點因素影響其增長：

（1）寫字樓市場的發(fā)展帶來公共建筑裝飾的需求

A、寫字樓供給和銷售

寫字樓在持續(xù)活躍的市場氛圍推動下，近年來我國寫字樓市場供給和銷售保持著良好的上升態(tài)勢：我國寫字樓開發(fā)投資逐年上升，2013 年全年寫字樓開發(fā)投資4652 億元，同比增長38.16%；2003 年到2007 年我國寫字樓銷售面積年平均增長率達(dá)到了23.28%，在經(jīng)歷了金融危機經(jīng)濟(jì)波動后，隨著四萬億投入寫字樓市場供給繼續(xù)增加， 2013 年寫字樓銷售面積達(dá)2883 萬平方米，2008 年至2013年寫字樓銷售面積年復(fù)合增長率達(dá)20.01%。

寫字樓開發(fā)趨勢圖（單位：億元）

資料來源：產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

寫字樓銷售趨勢圖（單位：萬平方米）

資料來源：產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

2013 至2016 年的未來4 年間寫字樓未來也將保持充足供給，研究顯示：如果所有在建項目均按時交付，中國14 個主要城市新増寫字樓總量將達(dá)到4,080 萬平方米或每年接近1,000 萬平方米。

2016 年相對于2012 年寫字樓存量

資料來源：產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

B、寫字樓租賃

從寫字樓租賃市場表現(xiàn)來看，根據(jù)研究顯示，北京、上海、廣州、成都、深圳、天津和重慶等地寫字樓租金價格指數(shù)自2009 年起至今均保持了上漲趨勢，其中2010 年至2012 年間一線城市平均租金上漲42%，二線城市租金平均上漲24%。但受外商投資企業(yè)擱置或推遲擴(kuò)張計劃和內(nèi)資企業(yè)向租金相對便宜地區(qū)的非核心地區(qū)轉(zhuǎn)移，寫字樓市場未來租金的增長幅度將有可能放緩。

資料來源：產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

一線城市仍是寫字樓租賃的主要市場，同時二線城市的新興中央商務(wù)區(qū)建設(shè)帶來了新的寫字樓供應(yīng)。在仲量聯(lián)行跟蹤的20 個中國城市中約有320 萬平方米新增甲級辦公樓竣工，其中超過50%的新增供應(yīng)量來自一線城市。研究顯示，一些二線城市新區(qū)的樓宇從2010 年底開始漸漸進(jìn)入寫字樓市場，預(yù)計杭州、廣州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務(wù)區(qū)在2013 年至2016 年之間將占到各自城市未來寫字樓總供應(yīng)的30%至70%。

C、寫字樓需求

為了滿足自身高效率辦公需要并產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)生了寫字樓辦公空間的需求，這一需求深受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)自身經(jīng)營的影響。十一五期間我國GDP 增速均在9%以上，大量中國企業(yè)進(jìn)入一線城市的甲級寫字樓；跨國公司在華設(shè)立的地區(qū)總部和研發(fā)中心達(dá)到1600 家，從而催生出大量的寫字樓市場需求。

內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的《2014-2019年中國建筑裝飾業(yè)行業(yè)市場分析及發(fā)展策略研究報告》

但隨著世界經(jīng)濟(jì)增長乏力，中國經(jīng)濟(jì)增長放緩并下調(diào)了經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)，中外企業(yè)的經(jīng)營情況都受到了挑戰(zhàn)。我國新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量在2008 年降至低谷，之后雖呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢但2010 年之后又持續(xù)下滑。實際使用外資額也經(jīng)歷了2009 年、2012 年的下滑后，一直呈現(xiàn)小幅波動的狀態(tài)。這段期間外商在華投資的波動間接影響了外商企業(yè)的辦公空間需求。

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國商務(wù)部

2010 年以來，國家統(tǒng)計局和匯豐銀行分別統(tǒng)計的PMI 指數(shù)均整體呈現(xiàn)下降趨勢。統(tǒng)計局指數(shù)大部分時間略高于枯榮分界線50，匯豐指數(shù)大部分時間處于50 以下。兩項數(shù)據(jù)均顯示實體經(jīng)濟(jì)處于不景氣狀態(tài)，進(jìn)而使得企業(yè)的寫字樓裝飾需求受到了影響。但是根據(jù)世界銀行發(fā)布的《全球經(jīng)濟(jì)展望》報告顯示，世界經(jīng)濟(jì)有望在2014 年出現(xiàn)回升，全球經(jīng)濟(jì)增速有望從2013 年度2.4%上升至3.2%；發(fā)展中國家由2013 年的4.8%增至5.3%。如果世界經(jīng)濟(jì)都能夠步入回暖上升的通道，未來企業(yè)在寫字樓辦公空間的需求也將受益復(fù)蘇。

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（2）精品店提供公共建筑裝飾行業(yè)細(xì)分市場需求

精品店主要指以奢侈品為主的高檔消費品旗艦店、大型購物中心專賣店和專柜等。上世紀(jì)80 年代中期金融資本介入傳統(tǒng)奢侈品家族企業(yè)形成了國際奢侈品集團(tuán)，使得奢侈品消費開始在全球蔓延。在我國改革開放的大環(huán)境下，中國奢侈品市場隨我國商業(yè)發(fā)展不斷成長，并在二十一世紀(jì)進(jìn)入了高速的增長期。研究顯示，自2009 年起中國奢侈品消費市場規(guī)模高速增長，是亞太地區(qū)僅次于日本的第二大奢侈品消費市場，在全球市場中的占比也大幅提升，在報告期內(nèi)上半期保持了強勁的上升勢頭，并在2012 年已經(jīng)達(dá)到約1810 億元的規(guī)模，已使得中國已經(jīng)成為全球最重要的奢侈品消費市場之一。

由于中國的奢侈品消費能力大幅提升，尤其是金融危機時期依然保持著需求旺盛，各大國際奢侈品品牌在中國開始通過開設(shè)大面積的旗艦店、專賣店和專柜的形式，以前所未有的速度進(jìn)行擴(kuò)張，以求擴(kuò)大市場規(guī)模。2012 年，珠寶、手表、服飾等高端奢侈品牌繼續(xù)在北京、上海、廣州、積極擴(kuò)張：Vacheron Constantin、Cartier、Piaget、Rolex 等入駐北京澳門中心；高端鞋履品牌J.M.Weston 北京首店落戶銀泰中心；英國品牌Paul Smith 宣布將在上海嘉里中心開設(shè)第一家旗艦店；美國服飾品牌Ed Hardy 旗艦店、Versace Collection 和Tommy Hilfiger 入駐深圳金光華廣場。

此外，奢侈品品牌擴(kuò)張的地域已經(jīng)不再局限于上海、北京等一線城市，由于二線城市居民對奢侈品的消費能力也越來越高，廣告、人力、運營成本更低，同類比較更少，中產(chǎn)階級群體穩(wěn)定，利潤空間也更高，2007 年后奢侈品品牌加強了在成都、哈爾濱、沈陽、大連、重慶、西安、無錫、溫州、寧波等二線城市的擴(kuò)張。2012 年，在仲量聯(lián)行跟蹤的20 個中國城市中共有近700 萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售面積入市，其中約70%來自二線城市，其中，重慶、成都、青島、沈陽該年度均有超過40 萬平米以上的物業(yè)入市。西班牙品牌Loewe 皮具專賣店在成都仁恒置地廣場正式開業(yè)；Inditex 集團(tuán)旗下Massimo Dutti、Pull&Bear、Stradivarius、Oysho 品牌首次于2012 年進(jìn)入重慶市場；國際一線品牌Eemenegildo Zegna、DiorHomme、OMEGA、Hublot、Zenith, Chaumet 均于2012 年在沈陽開出新的專營店。

另一方面，不同品牌的增長存在較大差異，2013 年腕表和男士服裝銷售受到較大影響；而以女性為主體的品類和服裝市場展現(xiàn)出強勁的增長勢頭。整體市場在經(jīng)過了2011 年的快速擴(kuò)張之后，奢侈品牌開店速度開始出現(xiàn)放緩趨勢，銷售額增速從2011 年的30%放緩至2012 年的7%。在中央提出厲行節(jié)約反對浪費的要求后，2013 年奢侈品市場增速進(jìn)一步放緩至2%。在2014 年，大部分品牌預(yù)期2014 年增長與2013 年基本持平。

各大品牌未來新店開設(shè)的計劃將發(fā)生分化，部分轉(zhuǎn)向翻新裝修和鞏固現(xiàn)有業(yè)務(wù)。奢侈品品牌之前在中國大規(guī)模的投資、建設(shè)的高規(guī)格的旗艦店、專賣店和專柜等精品店，將衍生出巨大的存量市場，從而為公共建筑裝飾行業(yè)提供穩(wěn)定的市場需求。

（3）高檔酒店、商業(yè)中心、會展中心的發(fā)展及政府重點工程建設(shè)將拉動公共建筑裝飾行業(yè)需求的增長

隨著對外開放的擴(kuò)大和國內(nèi)居民消費的啟動，我國零售業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)、會展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)得到了快速發(fā)展，高檔酒店、商業(yè)中心、會展中心等設(shè)施進(jìn)入了大規(guī)模建設(shè)時期。這些公共建筑工程的建設(shè)和使用，不僅增加了公共建筑裝飾的市場需求規(guī)模，而且對裝飾的質(zhì)量、檔次提出了更高的要求，推動了公共建筑裝飾行業(yè)整體水平向更高層次發(fā)展。

2013 年7 月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)了《關(guān)于黨政機關(guān)停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》。通知中明確要求全面停止新建黨政機關(guān)樓堂館所，并嚴(yán)格控制辦公用房維修改造項目。通知出臺后政府投資建設(shè)的公共裝飾裝修業(yè)務(wù)將會減少，從而對行業(yè)產(chǎn)生一定影響。

本文作者：205 責(zé)任編輯：CY143 關(guān)鍵字：公共建筑裝飾

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