2013年1-2月中國房地產(chǎn)市場回顧

一、開發(fā)投資額穩(wěn)步回升

2013年前2個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計6670億元，相比去年同期增長22.8%，增速下滑5個百分點，相比去年全年16.2%的增速提高了6.6個百分點，呈現(xiàn)穩(wěn)步回升的態(tài)勢。

1-2月全國實現(xiàn)住宅投資4583億元，同比增長23.4%，增速較去年同期略高0.2個百分點，和去年全年增速相比，提高了12個百分點，回升勢頭明顯。

二、新開工同比上升明顯，后期恐略微收縮

1-2月，全國房屋新開工面積2.3億平方米，同比增長14.7%，增速較去年1-2月提高9.6個百分點，較去年全年-7.3%的增速大幅上升了22個百分點。其中，住宅新開工面積1.74億平方米，同比增長17.5%。較去年全年的-11.2%的水平提高了28.7個百分點。

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積4.55億平方米，同比增長15.3%，增速比去年全年提高2.1個百分點；房屋竣工面積1.35億平方米，增長34.0%，增速提高26.7個百分點；

從去年下半年以來的銷售持續(xù)旺盛和手中現(xiàn)金的相對充裕，使得開發(fā)商新開工的意愿重新有所增強，數(shù)據(jù)印證了年初以來開發(fā)商新開工意愿的上升。但由于新國五條地方細則出臺在即，市場影響尚無法判斷，開發(fā)商加大新開工的意愿或將在不確定的市場前景面前略為收縮，以試探性投資策略為主。

三、土地購置：新政面前確定性收縮

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3813萬平方米，同比下降18.6%，降幅比去年同期擴大18個百分點，較去年全年縮小0.9個百分點，全國1-2月土地成交價款919億元，同比下降12.0%，相比去年全年降幅縮小4.7個百分點。從價格看，1-2月土地均價為2410元/平米，較去年全年的2077元/平米上漲16%。

11年中期開始的銷量的下滑，直接影響了開發(fā)商土地購置的熱情，土地購置面積從2012年年初開始同比負增長，并在7月達到全年低點-24.3%，在下半年土地供應量加大和銷售轉好的影響下，土地購置有所回升。我們認為，土地購置將是在新政影響下最確定性收縮的領域，政策的再度調(diào)控給了去年底再度燃起的買地熱情當頭一棒，猶豫情緒將再次主導開發(fā)商的買地投資。

四、成交旺盛+同比低基數(shù)，銷售同比高增長

2013年前2個月，全國商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點，較去年同期提高54個百分點；其中，住宅銷售面積增長55.2%，高于辦公樓和營業(yè)用房增速。1-2月，全國商品房銷售額累計7361億元，增長77.6%，增速比去年全年提高67.6個百分點，比去年同期提高99個百分點。

區(qū)域分化上看，東部地區(qū)商品房銷售明顯好于中、西部地區(qū)，銷售面積同比分別增長64%、45%和30%。

我們監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進入3月份，商品房供應量大幅上升的同時，開盤去化率亦維持在60%以上，市場依然呈現(xiàn)供需兩旺的特征?？紤]到去年一季度整體基數(shù)都較低，預計3月份的銷售數(shù)據(jù)仍將實現(xiàn)同比大幅正增長。

銷售均價方面，1-2月商品房銷售均價為7030元/平米，同比提升18.8%，較去年全年均價上漲26.1%。相關調(diào)研顯示，成交的持續(xù)向好使得開發(fā)商在年初普遍減少了優(yōu)惠幅度并在一定程度上醞釀提價，因此短期價格仍面臨上漲壓力。但政策面收緊的信號將逐步傳導，進而引發(fā)開發(fā)商對于去化率的擔憂，保量仍然是未來一段時期內(nèi)開發(fā)商的銷售主旋律，價格大幅上漲的動力并不大。

五、開發(fā)商資金繼續(xù)向好，銀行貸款較為寬松

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1.89萬億元，同比增長33.7%，增速比去年全年提高21個百分點。其中，國內(nèi)貸款3938億元，增長26.4%；利用外資88億元，下降18.4%；自籌資金7331億元，增長22.3%；其他資金7570億元，增長53.5%。在其他資金中，定金及預收款4655億元，增長66.5%；個人按揭貸款2057億元，增長58.8%。

從資金結構上看，自籌資金占比38.7%，較去年同期和全年分別下降3.7個和1.8個百分點。國內(nèi)貸款占比有所上升。貢獻了全部資金來源的20.8%，說明年初銀行的開發(fā)貸偏寬松，同時，以銷售回款為主的其他資金同比大幅上升也說明銀行對于剛需購房的支持力度仍然較大。

總體來看，由于2012年同期的低基數(shù)效應，本月的開發(fā)投資額和商品房銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了明顯的提升。土地投資雖然仍處于底部區(qū)域，但隨著開發(fā)商投資意愿的增強，預計將逐步走出底部。監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示3月份的銷售依然較為樂觀，調(diào)控的收緊尚未對市場成交產(chǎn)生明顯的沖擊，但由于3月新政的推出為市場后期走勢增加不確定因素，1-2月投資、銷售急速回升的趨勢將可能無法維持。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY144 關鍵字：房地產(chǎn)

2013年1-2月中國房地產(chǎn)市場回顧

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