2012年北京市區(qū)商鋪和郊區(qū)商鋪市場(chǎng)行情分析

最近，不少商業(yè)地產(chǎn)人士都很興奮，因?yàn)樽≌南拶?gòu)讓商鋪受到不少投資者的關(guān)注。大部分業(yè)內(nèi)人士都表示商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)頭開始變得比較好。

在住宅的調(diào)控政策出臺(tái)之前，商業(yè)地產(chǎn)一直處于比較低的位置，而目前對(duì)住宅的限購(gòu)顯然不是短期的行為，因此商鋪的成交出現(xiàn)了比較明顯的增長(zhǎng)，這是資本流動(dòng)的必然性造成的。

在北京，像亦莊、上地這樣供應(yīng)量相對(duì)比較大、價(jià)格較低的區(qū)域內(nèi)的商鋪更吸引投資者的目光，甚至像北京周邊的廊坊、香河等地也因?yàn)檫@樣的原因受到關(guān)注。

郊區(qū)成為熱點(diǎn)

全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任透漏：不久前，位于北京周邊的廊坊某購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)，出現(xiàn)了一鋪難求的局面，身邊不少朋友都向他咨詢鋪位的情況。

目前，CBD商鋪的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米。而四環(huán)以外區(qū)域商鋪的均價(jià)大約在2萬(wàn)元/平方米，與周邊住宅的價(jià)格差不多，而且在建的商業(yè)購(gòu)物中心大約有400萬(wàn)平方米，供應(yīng)量也相對(duì)比較大，仍屬于價(jià)值洼地，包括北京周邊地區(qū)受關(guān)注也是這個(gè)原因。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，僅2011年3月14日-3月20日，北京預(yù)售商鋪成交均價(jià)降至38009.78元/平方米，成交總價(jià)近1億元。這正是由于商鋪成交項(xiàng)目多集中于昌平、豐臺(tái)等均價(jià)較低的區(qū)縣，使得成交均價(jià)有所下降。

實(shí)際上，投資者將目光轉(zhuǎn)向四、五環(huán)外的郊區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目，也使那里商鋪存量的價(jià)格出現(xiàn)了上漲。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年，漲幅榜上排名靠前的商鋪?lái)?xiàng)目大多位于朝陽(yáng)、豐臺(tái)、通州、大興等近郊區(qū)縣或四環(huán)外城區(qū)，如位于通州的當(dāng)代名筑家園，位于朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)的華發(fā)頤園，以及位于豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)外的總部國(guó)際。而跌幅較大的項(xiàng)目多位于東城、西城等傳統(tǒng)城區(qū)，如環(huán)球財(cái)訊中心、西城晶華等。

未來(lái)北京將是一個(gè)多中心的城市，有地鐵、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的郊區(qū)商鋪應(yīng)該會(huì)有比較大的升值空間。上地、亦莊都是有潛力的板塊。日前，上地區(qū)域商鋪的價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米，與周邊住宅價(jià)格差不多。而且上地有很多辦公樓，就業(yè)人群比較多，一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)可以促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。

但是商鋪的入市量并不是很大，現(xiàn)在不少都是以住宅底商或者新樓盤周邊小型商業(yè)配套的形式出現(xiàn)，因此需要投資者耐心尋找。

一位商鋪投資者用“潛伏”來(lái)形容他尋找合適商鋪的方法。這位投資者透露，前期投入的精力越多，投資成功的幾率才越高。首先要看常住人口和流動(dòng)人口的數(shù)量，其次是區(qū)域內(nèi)是否有產(chǎn)業(yè)的支撐。

投資回報(bào)

不靠租金

商鋪投資的區(qū)域特征很明顯，目前投資商鋪有兩種趨勢(shì)。投資成熟商圈中的商鋪價(jià)格比較高，成本相應(yīng)的也比較高，在這類區(qū)域投資的回報(bào)主要來(lái)自于鋪面用于經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的收入。而郊區(qū)的鋪面價(jià)格則比較低，亦莊地區(qū)的價(jià)格在1萬(wàn)元/平方米左右，這類區(qū)域的回報(bào)則來(lái)自于鋪面未來(lái)升值的空間。

商鋪?zhàn)饨鸬幕貓?bào)率要好于住宅。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，不計(jì)算稅費(fèi)，商鋪的靜態(tài)投資回報(bào)周期大約在15年即可回收成本，也就是租金能夠達(dá)到當(dāng)時(shí)購(gòu)買商鋪的價(jià)格。而住宅則需要30年，是商鋪的一倍。從這一點(diǎn)上看，如果出租的話，商鋪的回報(bào)周期顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于住宅。

雖然理論上商鋪?zhàn)饨鸬幕貓?bào)要高于住宅，但投資者卻更看重商鋪本身升值的空間。

某位有投資商鋪經(jīng)驗(yàn)的民間投資者介紹到：“從我們投資者角度來(lái)看，商鋪的投資回報(bào)率應(yīng)當(dāng)在30%-50%，否則就沒有投資的必要。這樣的回報(bào)率靠租金是比較難達(dá)到的，除非自己用商鋪?zhàn)錾鈳?lái)比較高的收益。所以，我的不少朋友現(xiàn)在都不會(huì)選擇在CBD等中心城區(qū)投資商鋪，反而轉(zhuǎn)向郊區(qū)，甚至北京周邊的二線城市投資商鋪，這樣成本比較低，未來(lái)有比較大的升值空間。”

與住宅一樣，商鋪的投資者并不是依靠租金賺錢。目前對(duì)商鋪投資回報(bào)率的衡量都不是從租金的回報(bào)率上考慮的，而是以商鋪本身價(jià)值增長(zhǎng)為出發(fā)點(diǎn)的。但是，投資都是靠時(shí)間成就的。以亦莊商鋪為例，現(xiàn)在投資至少有三年的養(yǎng)商期，在這期間，租金的收入也比較少，只能等待未來(lái)的升值，投資者要做好心理準(zhǔn)備，不能急于求成。

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