我國物業(yè)公司運行現(xiàn)狀研究分析

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       內(nèi)容提示：國家雖然多次對物業(yè)服務收費標準進行了調整，并對政府指導價范圍進行了逐步縮，擴大市場調節(jié)價范圍，一定程度上緩解了一些成本上升給物業(yè)服務企業(yè)造成的經(jīng)營困難。但目前的物業(yè)服務收費標準仍然相對偏低，一方面不少住宅小區(qū)特別是成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)費不能隨著實際成本的上升及政府指導價標準的提高而做出相應調整，物業(yè)服務收費標準調整難度大。

       物業(yè)公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設備、各項設施及相關場地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境的，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標志著這一新興行業(yè)的誕生。

       2012-2016年中國物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)全景調研與投資前景研究報告

       (一)物業(yè)服務收費標準偏低

       國家雖然多次對物業(yè)服務收費標準進行了調整，并對政府指導價范圍進行了逐步縮，擴大市場調節(jié)價范圍，一定程度上緩解了一些成本上升給物業(yè)服務企業(yè)造成的經(jīng)營困難。但目前的物業(yè)服務收費標準仍然相對偏低，一方面不少住宅小區(qū)特別是成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)費不能隨著實際成本的上升及政府指導價標準的提高而做出相應調整，物業(yè)服務收費標準調整難度大。有的舊有住宅小區(qū)收費標準還是十幾年前定的，收費標準未提高，但業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的要求卻并未降低。另一方面是政府指導價管理的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準雖然每隔兩年調整一次，但每次基本都難以調整到位，不能及時反映成本實際變化情況。

       (二)物業(yè)成本不斷上漲

       物業(yè)公司的成本主要包括：(1)人工費：包括管理及服務人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算(如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等)。(2)公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費：包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用(比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等)；室內(nèi)裝修費(辦公、設備等用房等)，生活用水和排污費，能源消耗(水、電、氣、油等)，康樂設施費、其他雜項(比如劃車位線、做指示牌等)。(3)綠化管理費、清潔衛(wèi)生費(考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理)等。但隨著近年來各地不斷上調最低工資標準，所以物業(yè)公司人員的工資也在增長，再加上水電費價格的不斷提高和維修設施設備相關材料的上漲，物業(yè)公司成本不斷上漲。

       (三)物業(yè)費收繳難

       物業(yè)費收繳難是物業(yè)公司普遍存在的問題。一般在物業(yè)管理水平較高的物業(yè)公司，物業(yè)費收繳相對較容易，而在物業(yè)管理水平較低的物業(yè)公司，物業(yè)費收繳相對較難。所以物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)費收繳的好壞。由于物業(yè)費收繳難，物業(yè)相關服務就不到位，業(yè)主就有意見，覺得物業(yè)公司服務差，就更不愿意交物業(yè)費，物業(yè)公司在資金上就越困難，服務就越差，逐漸就形成這樣一個惡性循環(huán)。

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