2009年房地產(chǎn)市場趨勢

　　3月28日，“2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”名單在北京公布。“2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)研究”由中國房地產(chǎn)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家機(jī)構(gòu)共同主辦。萬科、中海和保利位列三甲，河南省僅有建業(yè)上榜，同時建業(yè)還躋身“2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)穩(wěn)健性十強(qiáng)”。

　　在同時舉行的“第六屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”上，“今年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢”成為與會房地產(chǎn)界人士和專家學(xué)者關(guān)注的話題。與會人員普遍認(rèn)為，2009年我國房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量大，存量房消化壓力大，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，保障性住房建設(shè)力度顯著加大。這些都會對尚不明朗的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金更加緊張，房價下行的壓力依然很大，行業(yè)整合不可避免。

　　商品房供大于求

　　2008年盡管我國商品房銷售面積同比下降19.7%，但全年新開工面積和施工面積分別增長2.3%和16%，施工面積（27.4億平方米）和新開工面積（9.76億平方米）與同期銷售面積（6.2億平方米）的比值分別為4.42∶1和1.57∶1，比值均創(chuàng)歷年新高，市場潛在供應(yīng)量大。另一方面，一些主要城市商品房可售量（指已獲得預(yù)售許可證的項目中未售出的面積）在2008年顯著上升。據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，北京、重慶、武漢、上海、深圳、杭州等城市的可售量，以過去半年平均銷售量計算，消化期少則10個月，多則要兩年甚至更長的時間。房價下降呈現(xiàn)出從珠三角、中部、長三角、環(huán)渤海依次推進(jìn)的態(tài)勢，消費(fèi)者買漲不買跌的心態(tài)，使得購房者的觀望范圍向全國蔓延。與會者預(yù)計，2009年，前期房價漲幅較大的城市下調(diào)的幅度可能要大些；過去沒有大漲的城市，價格上也不會大起大落。前兩年房價漲幅較大的一線發(fā)達(dá)城市，如深圳、廣州、上海、北京等，本地居民購買力和外來資本吸引力強(qiáng)，也是外地居民居住、工作的重要目的地，潛在的自住需求和投資需求比較旺盛。房價一旦調(diào)整到合理區(qū)間，成交量可能較快反彈，并會帶動周邊地區(qū)。前期投資規(guī)模較大，而本地居民經(jīng)濟(jì)實力或?qū)ν鈦砣丝谖Σ粡?qiáng)的城市（主要是中西部的一些城市，也包括東部地區(qū)的一些中小城市），即使是房價有所下降，成交量仍難以較快反彈，這些城市的存量商品房屋消化時間可能會長一些。

　　開發(fā)投資意愿低

　　與會者認(rèn)為，受市場潛在供應(yīng)量大、銷售下滑、未來走勢不明和資金緊張等影響，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿不足，減少土地購買、推遲新開工、延緩施工進(jìn)度，會導(dǎo)致投資規(guī)模繼續(xù)下降。

　　國家雖然采取了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但這些政策和措施還有待進(jìn)一步細(xì)化和落實，有實力、有信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)可能得到更多的資金支持，而大多數(shù)中小企業(yè)、也包括2007年過度擴(kuò)張的企業(yè)，由于不具備股市融資的資格和能力，金融機(jī)構(gòu)為避險又加強(qiáng)對這些企業(yè)的貸款管理，如果市場銷售狀況不能迅速回暖，2009年資金將相當(dāng)緊張，投資能力也大大減弱。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2008年，60個大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1600宗，面積約8000萬平方米，規(guī)劃面積超過1.6億平方米，相當(dāng)于2007年總供應(yīng)量的四分之一左右。此外，2007年高價拿地的后遺癥不斷顯現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)紛紛采取退地、延期開工、延遲繳納土地出讓金等方式緩解資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。

　　另外，銀根緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款難度增加。信貸緊縮導(dǎo)致開發(fā)商資金短缺，市場銷售下滑造成企業(yè)對短期市場走勢悲觀。在資金鏈吃緊，市場短期走勢不明的情況下，開發(fā)商拿地時面臨的風(fēng)險更大，觀望僵局持續(xù)，出手更加謹(jǐn)慎。

　　保障房沖擊市場

　　與會者認(rèn)為，去年年底三年9000億元的保障性住房建設(shè)計劃的出臺，一方面是中央政府加大保障性住房建設(shè)力度決心的顯現(xiàn)，有助于改善低收入群體的居住環(huán)境，有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。但另一方面，據(jù)初步估算，未來幾年內(nèi)保障性住房建設(shè)在商品房建設(shè)中比重將超過15%。由于目前保障性住房的準(zhǔn)入制度和執(zhí)行力度上均有不足，加之目前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整中，保障性住房建設(shè)將給商品住宅帶來一定的影響。

　　房地產(chǎn)市場人士普遍擔(dān)心，以前保障性住房規(guī)模不夠大，很多人都被擠到商品房市場去了，而如果增加很多保障性住房的話，必然就不會有那么多人去追捧商品房了。在目前市場狀況下，新面市和新開工保障性住房面積對普通商品房市場無疑產(chǎn)生巨大沖擊，必然分流更多買房人，加劇市場危機(jī)。保障性住房的核心優(yōu)勢便是價格低廉，這必然會吸引相當(dāng)部分符合條件的購房人購買保障性住房，但是目前市場能否讓這么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上個大大的問號。同時，城市郊區(qū)低端項目的開發(fā)商日子將更加難過，這一局面在目前市場上已經(jīng)表現(xiàn)出來，而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價格體系坍塌，在將來出現(xiàn)普通商品房和兩限房同價競爭也不無可能，倘若出現(xiàn)這樣的狀況，那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質(zhì)、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵，銷售遇冷可以預(yù)見。
中國產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道

本文來源：中商情報網(wǎng) 責(zé)任編輯：CY11 關(guān)鍵字：市場趨勢房地產(chǎn) 2009年

2009年房地產(chǎn)市場趨勢

相關(guān)閱讀:

泛普工程管理軟件其他應(yīng)用