2008年房地產(chǎn)上市公司中期報(bào)告分析

　　一、資產(chǎn)規(guī)?？偭看蠓鲩L，超百億企業(yè)激增(圖略)

　　截止到2008年6月30日，98家房地產(chǎn)上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6635.3億元，較2007年同期的4024.8億元同比大幅增長65%。與此同時(shí)，資產(chǎn)過百億大關(guān)的企業(yè)數(shù)量激增，由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家，其中超千億資產(chǎn)企業(yè)1家。

　　資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)集中趨勢(shì)，總資產(chǎn)規(guī)模前20家企業(yè)的份額比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。前20家公司的總資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)達(dá)到4462億元，所占比重提升到67.2%，較2007年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的總資產(chǎn)規(guī)模比重占到整體的半數(shù)以上，為51.4%，凸現(xiàn)公司資產(chǎn)規(guī)模大型化趨勢(shì)(見圖1)。

　　二、流動(dòng)負(fù)債同比增長顯著，凸現(xiàn)短期償債壓力增大(圖略)

　　98家上市公司的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模達(dá)到2998.6億元，較2007年同期的1846.4億元同比大幅增長62%，高于同期營業(yè)收入的增幅。流動(dòng)負(fù)債的顯著增長態(tài)勢(shì)，凸現(xiàn)企業(yè)短期償還債務(wù)的壓力。

　　流動(dòng)負(fù)債規(guī)模呈現(xiàn)加速增加趨勢(shì)，流動(dòng)負(fù)債規(guī)模前20家公司的份額比重呈現(xiàn)大幅增加態(tài)勢(shì)。前20家公司的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模合計(jì)達(dá)到2167.4億元，所占比重激增到72.3%，較2007年同期提高8.3個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模占整體的比重高達(dá)54.2%，凸現(xiàn)大型公司短期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)(見圖2)。

　　三、營業(yè)收入繼續(xù)高速增長，但增幅已現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)(圖略)

　　98家上市公司2008年中報(bào)顯示，2008年上半年結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入為765.6億元，較2007年同期的534億元同比增長43%，增長態(tài)勢(shì)低于同期總資產(chǎn)和負(fù)債的增幅。這從營業(yè)收入前20家公司的情況便可窺見。更令人擔(dān)憂的是，上半年的結(jié)轉(zhuǎn)收入多為2007年銷售所得，2008年以來的全國樓市銷售狀況不容樂觀，營業(yè)收入的增幅放緩已成不爭的事實(shí)(見圖3)。

　　營業(yè)收入額前20家公司的份額比重呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。前20家公司的營業(yè)收入額合計(jì)達(dá)到488.5億元，所占比重下降到63.8%，較2007年同期下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的營業(yè)收入額占整體的比重下降到48.3%。

　　四、利潤總額和凈利潤仍然快速增長，但已出現(xiàn)分化跡象(圖略)

　　2008年上半年，98家上市公司的利潤總額達(dá)到180.5億元，較2007年同期的119.2億元，同比增長51%。盡管仍處在高位增長，但這一增速較2007年67%的增幅有明顯下降，同時(shí)也低于同期總資產(chǎn)和負(fù)債的增幅。相比之下，98家公司的凈利潤則達(dá)到133.2億元，較2007年同期的82.99億元同比增長61%，繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速增長的態(tài)勢(shì)。從利潤總額和凈利潤的增長變化態(tài)勢(shì)上可以發(fā)現(xiàn)二者已出現(xiàn)分化跡象。

　　利潤總額前20家公司所占的比重呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。利潤總額前20家公司的利潤合計(jì)達(dá)到129.2億元，所占比重下降到71.6%，較2007年同期下降了6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的利潤總額為98.1億元，占整體的比重為54.3%(見圖4)。

　　凈利潤總額前20家公司所占的比重同樣呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。前20家公司的凈利潤總額達(dá)到95.05億元，所占比重下降到71.3%，較2007年同期下降丁6.？個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的凈利潤總額合計(jì)為72.1億元，占整體的比重為54.1%(見圖5)。

　　五、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比不同程度提升(圖略)

　　2008年中期報(bào)告顯示，98家上市公司的總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率都有不同程度的增加，尤其是前20家上市公司其總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比增加更為顯著。

　　在總資產(chǎn)收益率上，前20家公司的平均收益率為8.56%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007年的4.91%：在凈資產(chǎn)收益率上，前20家公司的平均收益水平為17%，較2007年的15%提高了2個(gè)百分點(diǎn)(見圖6、圖7)。

　　六、現(xiàn)金流趨緊態(tài)勢(shì)加劇，每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)的公司數(shù)量增加(圖略)

　　房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流趨緊，尤其是經(jīng)營性現(xiàn)金流，延續(xù)了緊張的態(tài)勢(shì)，并有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。2008年中報(bào)顯示，每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)的企業(yè)數(shù)量增加，98家公司中，只有27家公司的每股經(jīng)營現(xiàn)金流為正值，其余71家公司均為負(fù)值，較2007年增加了18家。其中總資產(chǎn)排名前10的房地產(chǎn)企業(yè)中有8家為負(fù)，其中包含萬科A(-0.14)、保利地產(chǎn)(-2.63)、金地集團(tuán)(-0.88)、招商地產(chǎn)(-2.502)、金融街(-0.8)、首開股份(-2.15)等前6家。在總資產(chǎn)規(guī)模前20家公司中，有16家的每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)值(見圖8)。

　　七、資產(chǎn)負(fù)債率依然維持較高水平，流動(dòng)比率出現(xiàn)分化(圖略)

　　2008年中報(bào)顯示，98家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率依舊保持較高水平，有43家公司的資產(chǎn)負(fù)債率較同期出現(xiàn)增加態(tài)勢(shì)，且主要是總資產(chǎn)排名靠前的一些知名大公司。如招商地產(chǎn)、北辰、珠江實(shí)業(yè)、上實(shí)發(fā)展、張江高科、珠江控股、棲霞建設(shè)等上市公司均有不同程度的增加，而萬科、金地等公司依舊維持高位。

　　流動(dòng)比率上，盡管整體水平處于好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，但是仍有40家公司的流動(dòng)比率較去年同期水平下降，且這40家公司中包含了絕大多數(shù)總資產(chǎn)靠前的大企業(yè)，包括萬科、招商、北辰、陸家嘴、泛海建設(shè)等，凸現(xiàn)出大型企業(yè)在短期償債能力上的風(fēng)險(xiǎn)較大。
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本文來源：上海易居房地產(chǎn)研究院責(zé)任編輯：CY11 關(guān)鍵字：報(bào)告分析房地產(chǎn) 公司 2008年上市中期

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