2008年年中杭州二手樓市場(chǎng)報(bào)告

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　　成交上行乏力出現(xiàn)盤整

　　六月剛過(guò)，回顧2008年上半年的二手房市場(chǎng)，表現(xiàn)并不盡如人意，成交量與去年同期相差甚遠(yuǎn)。6月成交量的大幅下滑，急賣、調(diào)價(jià)等現(xiàn)象顯現(xiàn)，預(yù)示著市場(chǎng)出現(xiàn)了年中盤整的局面。

　　成交量同比減少兩成多

　　據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，2008年上半年與2007年同期相比，成交量呈現(xiàn)整體回落的趨勢(shì)，降幅達(dá)到了22%，即兩成多。五城區(qū)中，西湖區(qū)仍舊穩(wěn)居成交量的頭把交椅，下城區(qū)、拱墅區(qū)分列二、三，原本相差不多的上城區(qū)、江干區(qū)漸漸拉開了距離。

　　從圖中可以看到，2007、2008年前四個(gè)月成交量波動(dòng)幅度不大，但到了五六個(gè)月份相差懸殊，尤其是6月與去年同期相比，下降幅度達(dá)到42個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，與2005年“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”出臺(tái)后市場(chǎng)出現(xiàn)的應(yīng)激反應(yīng)相比，今年的下滑更像是市場(chǎng)進(jìn)行的自我調(diào)節(jié)。2007年價(jià)格的大幅上漲，2008年價(jià)格的高位運(yùn)行加大了需求者的購(gòu)買壓力；同時(shí)自去年10月以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了提高存款準(zhǔn)備金率、加息、限貸等一系列銀根緊縮政策，大大抑制了依靠貸款買房的多數(shù)需求者的購(gòu)買欲望，致使市場(chǎng)中觀望氣氛濃厚；而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，或多或少影響了上半年的杭州二手房市場(chǎng)，如人民幣升值導(dǎo)致外貿(mào)業(yè)務(wù)萎縮，使得樓市中一部分從事外貿(mào)行業(yè)的潛在高端需求者無(wú)力再購(gòu)買房產(chǎn)；而股市大跌后，一些潛在購(gòu)房者資金被套牢，不得不將換房計(jì)劃暫時(shí)擱置。另外，一手樓盤史無(wú)前例的打折促銷更是吸引了一部分游離于二手房與一手房之間的購(gòu)房者，分化了二手房購(gòu)買的群體，如上半年濱江區(qū)的銀爵公寓、水晶城等樓盤價(jià)格低于或與周邊二手樓盤相當(dāng)，而該區(qū)域內(nèi)多數(shù)二手樓盤未滿5年，涉及營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)稅等，與一手樓盤相比自然缺乏吸引力，以上眾多因素集結(jié)導(dǎo)致二手房成交量低位運(yùn)行也就不足為奇了。

　　六月降價(jià)風(fēng)潮涌動(dòng)

　　相比二手房成交量的萎縮，今年上半年的成交價(jià)顯然高于去年同期。從下圖中我們可以看到，08年上半年二手房均價(jià)在12000元/平方米-13000元/平方米區(qū)間運(yùn)行。與去年同期相比，上漲幅度達(dá)到了34% ，但這并不意味著大幅上漲的價(jià)格走勢(shì)會(huì)繼續(xù)延續(xù)。

　　進(jìn)入6月后杭城二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)有了明顯變化，相比去年的穩(wěn)中有升今年卻是小幅下滑，與5月相比，6月二手房每平方米下降了500元左右。

　　據(jù)中原地產(chǎn)觀察，進(jìn)入6月以后，隨著成交量的下滑，二手房市場(chǎng)急賣、降價(jià)現(xiàn)象突然多了起來(lái)。大戶型、老房子、郊區(qū)房陸續(xù)打出急賣口號(hào)，在中原地產(chǎn)信息平臺(tái)上就出現(xiàn)了“盛世錢塘399萬(wàn)元降到287萬(wàn)元”、“樹園新村再次降價(jià)，64.79平方售價(jià)65萬(wàn)元”、“江城路小套急售”、“水印城原價(jià)158萬(wàn)元，現(xiàn)在降到145萬(wàn)元”等等眾多的調(diào)價(jià)信息。

　　據(jù)了解，率先調(diào)價(jià)起源于一批掛牌多時(shí)未成交又急需用錢的投資者。這部分房東多是由于自身的主觀原因，如急需用錢去付新房首付，去還汽車貸、房貸等，

　　因?yàn)樾那榧逼日{(diào)整幅度較大。而隨后這股降價(jià)風(fēng)則影響了更多心態(tài)不穩(wěn)的賣方，降價(jià)出售現(xiàn)象也隨之增多。值得注意的是，盡管今年的降價(jià)現(xiàn)象讓一部分購(gòu)房者看到了希望，但從理性的角度而言，降價(jià)房源所占比例不足一成。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，回顧過(guò)去幾年的二手房市場(chǎng)，除2007年以外，降價(jià)風(fēng)幾乎每年刮一次。2004年的5月、2005年的6月、2006的6月，在調(diào)控政策和季節(jié)性影響的雙重作用下，降價(jià)風(fēng)頻頻吹過(guò)，而事實(shí)證明，降價(jià)只是市場(chǎng)短期內(nèi)的一種調(diào)整，短暫的調(diào)整期過(guò)后，隨之而來(lái)的是成交量的補(bǔ)償性增長(zhǎng)再次帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　90方以內(nèi)成交量近八成

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，90平方米以下(含)的中小戶型成交量占總成交的78%。翠苑、朝暉、德勝大關(guān)、采荷景芳等區(qū)塊仍為中小戶型的主要供應(yīng)地，成交較為活躍。

　　由于中小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度高，小戶型二手房的單價(jià)自去年以來(lái)上漲速度驚人。如翠苑小區(qū)一帶目前從2006年底的7900元/平方米左右的均價(jià)飛漲到12000元/平方米，朝暉小區(qū)從8200左右的均價(jià)漲到12500元/平方米左右，采荷小區(qū)憑借學(xué)區(qū)房的概念從9000元/平方米左右的均價(jià)漲到13000元/平方米，上漲幅度在45-52%。實(shí)力有限的需求者不得不一再降低自己的要求，將購(gòu)房面積縮水到所能承受的總價(jià)范圍之內(nèi)，這就使得60平方米以下的兩房成為二手房市場(chǎng)中成交份額最高的一部分。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，“國(guó)六條”實(shí)施近兩年時(shí)間，今年杭州迎來(lái)了小戶型產(chǎn)品集中上市的高峰。以2008年5月為例，杭州六城區(qū)加余杭區(qū)新增供應(yīng)量中小戶型產(chǎn)品大約在3000套左右。從人居展期間的成交預(yù)定情況看，排在成交預(yù)定前幾位的都是以小戶型產(chǎn)品為主的樓盤，如天陽(yáng)上河、麗江公寓、匯盛德堡等，這些樓盤看房者頗為踴躍。但與二手房相比，價(jià)格仍是阻擋購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望的最大障礙。因此預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，中小戶型需求者依舊需要依靠市區(qū)內(nèi)的二手房市場(chǎng)來(lái)滿足。

　　租賃篇

　　熱門區(qū)域租金上升幅度大

　　今年上半年杭州租賃市場(chǎng)交易活躍，市場(chǎng)租賃成交量同比2007年增長(zhǎng)了近15%。在租賃的戶型結(jié)構(gòu)方面，二居室的成交量仍是市場(chǎng)的主力軍，房源租金價(jià)格也有十個(gè)百分點(diǎn)的提升。據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年的平均月租金為1986元，比去年上半年月租金1792元增長(zhǎng)了10.8%。

　　多居室房屋月租金下降

　　從居室上來(lái)看，2008年上半年一居室與三居室的住房租賃成交比例相應(yīng)上升。其中，以一居室與三居室的房源成交價(jià)格上升幅度最大，分別為6.33%和11.57%。二居室的租賃價(jià)格也小幅上調(diào)，但三居室以上的卻出現(xiàn)一定幅度的下跌。我愛(ài)我家研究中心認(rèn)為，多居室價(jià)格指數(shù)下降，主要是因?yàn)榧词乖谧赓U旺季，對(duì)四居室的需求人群也較為有限，而市場(chǎng)中四居室房源供給充足，四居室租賃供大于求的局面依舊沒(méi)有得到有效的改善。

　　熱門區(qū)域租金上漲幅度較大

　　在租金價(jià)格上，杭州各區(qū)租賃市場(chǎng)都是正比例增長(zhǎng)。2008年上半年度住宅租賃市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)除了高端市場(chǎng)與上期持平外，普通指數(shù)與綜合指數(shù)從去年以來(lái)一直呈現(xiàn)平緩上升趨勢(shì)，市場(chǎng)租金綜合價(jià)格指數(shù)同比去年上半年增長(zhǎng)了11%。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心指出，近年來(lái)隨著外來(lái)人口的大量涌入，租房需求的上升相應(yīng)地刺激了房租價(jià)格的走高。其次，杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，隨著地區(qū)物價(jià)水平與生活消費(fèi)水平的提高，杭州的房租價(jià)格也就難免上升。

　　在房租相繼走高的環(huán)境之下，朝暉的租金比去年上升了12.2%，大關(guān)租金上升了約12%，德勝、拱北等也分別上升了11%左右。這些小區(qū)由于發(fā)展比較成熟，地理位置、交通、周邊設(shè)施等相對(duì)齊全，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，可接受程度也較高，因此需求量較大，成了近年來(lái)的熱門小區(qū)。特別值得一提的是，隨著濱江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的日漸成熟，當(dāng)?shù)氐囊恍┬^(qū)如太陽(yáng)國(guó)際、彩虹城、臨江花園等都相應(yīng)地完善起來(lái)，也越來(lái)越被租房者所接受，需求放開了，其房租也開始有了提高，今年租金和成交量都有明顯的上升。