三中全會樓市問題仍需提上日程

內(nèi)容摘要：當(dāng)前市場分化的趨勢加速，壓力大的是一線和部分二線重點城市，這些城市住房供求矛盾非常尖銳、合理需求難以滿足、住房問題突出，需要順應(yīng)多層次供應(yīng)體系的需求。

在三中全會召開前夕，新一屆政府的最高層對于房地產(chǎn)未來發(fā)展和管理思路作出了表態(tài)，這無論對于房地產(chǎn)行業(yè)本身，還是對于未來經(jīng)濟運行，都將是劃時代或標(biāo)志性的事件，想必也將成為近期及未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)大家討論的焦點。但是，各界目前的看法還停留在從表態(tài)的具體內(nèi)容中揣測新一屆政府在構(gòu)建樓市調(diào)控長效機制、搭建住房供應(yīng)體系、重構(gòu)住房保障或者擺正政府和市場的思路。盡管從這幾個方面解讀，已經(jīng)觸及到了房地產(chǎn)行業(yè)層面的一些本質(zhì)問題，但如果站在評價房地產(chǎn)在新一屆政府未來執(zhí)政方略中的地位來看的話，如果僅僅從上述幾個方面理解的話，仍略顯片面。

首先需要明確的是，選擇在這一時點表態(tài)是有深意的。在“新國五條”無法控制住房價快速上漲的背景下，盡管以“控房價”為核心的調(diào)控舊模式將“式微”，但房價上漲較快的“北上廣深”等一線城市依舊在重申和強化舊式的調(diào)控措施，如限購、限貸和限證預(yù)售證，而這些措施也基本不會在短期內(nèi)退出。同時，新式的“長效機制”到底是什么，討論了近一年都沒有形成一致的意見，集體土地入市、破除地方政府土地財政、做實保障房、破除“二元”戶籍制度、稅制改革房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等等問題，人們的主張千差萬別。并且，長效機制也有從“熱切期望”到目前“趨于平靜”的趨勢。大家一致認(rèn)為，長效機制各項提議的約束條件太多，并且絕大部分都涉及到體制層面，在短期內(nèi)難以建立，例如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、集體土地入市談了很多年，一直沒有理想的結(jié)果。在這樣一種狀態(tài)下，社會預(yù)期非?；靵y，到底是堅持傳統(tǒng)的調(diào)控，還是會明確新的發(fā)展方向。而在這一“空檔期”，市場的預(yù)期從先前的混亂演變?yōu)槠睿?ldquo;調(diào)控退出論”逐步占據(jù)了主流輿論，并通過房價上漲和需求失控的相互強化印證了其判斷的正確性，從而造成房價、地價、需求的“失控式”循環(huán)上漲。部分城市出現(xiàn)了“恐慌性需求”和住房供應(yīng)的絕對短缺。住房市場的這種態(tài)勢，無論是對老百姓的利益對社會穩(wěn)定，還是經(jīng)濟穩(wěn)定增長都是非常不利的，而中央的表態(tài)則明晰了社會各界對于新一屆政府在房地產(chǎn)管理方面的期望。

其次需要明確的是，中央的這一表態(tài)是為了什么，是著眼于房價軟著陸和長效機制等市場管理方面，還是著眼于地方政府債務(wù)、財政收支和金融風(fēng)險等宏觀金融財政風(fēng)險，或者是解決居民住房訴求的社會和政治問題？其實，新一屆政府剛進入工作程序，面臨的就是高房價、土地財政、房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險和住房的社會訴求在多年來的積累，并到了非解決不可的地步。可以說，房地產(chǎn)市場的任何波動，無論對于經(jīng)濟、金融、財政或社會穩(wěn)定都具有極大的影響。政府必須要做的就是在成本、阻力最小的條件下，協(xié)同解決多方頑疾，而“基本住房保障+多層次住房市場發(fā)展”的方案，則是實現(xiàn)這一目標(biāo)唯一有效和可選方案。

首先，市場化發(fā)展仍舊需要促進，因為無論是經(jīng)濟增長、地方財政收入和應(yīng)對債務(wù)償還高峰，或是包括基本住房保障在內(nèi)的社會保障欠賬支出，對于房地產(chǎn)依賴不言而喻。今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重達到20%，全國稅收增速加快同比增長9%，房地產(chǎn)及相關(guān)稅收貢獻最大，前三季度土地出讓收入增長30%左右，重點城市翻了2倍左右。

其次，基本住房保障將強化各級政府的責(zé)任特別是中央政府。在城鎮(zhèn)化加速的背景下，財政的壓力將有增無減，而只有市場化發(fā)展才能增加土地出讓收入和相關(guān)稅收特別是對市場化部分的征稅，才能為解決基本住房需求提供充足的、可持續(xù)的保障。同時，當(dāng)前市場分化的趨勢加速，壓力大的是一線和部分二線重點城市，這些城市住房供求矛盾非常尖銳、合理需求難以滿足、住房問題突出，需要順應(yīng)多層次供應(yīng)體系的需求。

再次，實現(xiàn)上述目標(biāo)的途徑是什么，就是糾偏過去十年調(diào)控對于市場機制的抑制，回歸政府基本住房保障職能。新一屆政府經(jīng)濟治國理念的基石就是消除“市場化”的障礙，并在全面促進市場化的同時發(fā)揮政府“兜底”的作用。房地產(chǎn)調(diào)控十年，最大的特點就是對于需求的管制，事實上這仍舊是計劃經(jīng)濟時期“控制”的思維在作祟，沒有通過如何促進市場化來疏導(dǎo)需求。事實上，在任何一個經(jīng)濟領(lǐng)域?qū)嵤┬枨蠊苤?，無不造成該領(lǐng)域商品供需矛盾緊張和價格上漲的預(yù)期，反而最終是加劇了供需矛盾如計劃時期的商品配給管制、計劃生育管制、土地用途管制、外匯管制等，最終被動實施行政性干預(yù)不可，離市場化越來越遠。歷史上，凡是促進市場發(fā)展的措施都被市場證明是正確的管理之道，如上世紀(jì)70年代末農(nóng)村集體經(jīng)濟領(lǐng)域的市場化迅速告別了糧食短缺、80至90年代的城市市場化改革迅速扭轉(zhuǎn)了城市生活用品的配給狀態(tài)等。同樣，自2003年確定支柱地位，住房市場化得到了快速的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從2000年20平方米增加到目前的32.9平方米，應(yīng)該在很大程度上歸功于市場化的作用。但是，之所以出現(xiàn)問題，很大程度上是因為政府住房保障偏離了政府“兜底”的范疇，不僅消耗了財力、加劇了尋租和投機，而且也無法應(yīng)對人口大批涌入城市的背景下待保障群體不斷擴大的局面。

最后，房地產(chǎn)市場未來會呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢。在管理層強化多層次市場發(fā)展和基本住房保障的背景下，未來房地產(chǎn)市場分化趨勢將被認(rèn)可并繼續(xù)加劇。這是因為：一、人口流入集中的幾大城市圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場將會重構(gòu)，城市圈內(nèi)核心城市中短期內(nèi)住房的供求矛盾會越來越大，住房的資產(chǎn)屬性將凸顯，而城市圈外圍中小城市多為三四線城市將在軌道交通建設(shè)的刺激下，成為中長期內(nèi)房地產(chǎn)的新熱點；二、大城市內(nèi)部房地產(chǎn)布局也將重構(gòu)，效率低下的部分工業(yè)用地，改功能“工改居”進程將在多層次市場的刺激下加快，成為未來土地供應(yīng)的主力。大中心城區(qū)和邊緣區(qū)域房地產(chǎn)的差異將被抹平，驅(qū)動因素也是市場化和軌道交通；三、集體土地入市進程難如預(yù)期，基本住房保障短期難以覆蓋，城中村將繼續(xù)發(fā)揮公共租賃住房和廉租住房的作用；四、部分二線城市和絕大多數(shù)三、四線城市，在過去幾年已經(jīng)出讓了滿足未來10年住房需求的土地，供給過剩的局面難以緩解。政府收購商品住房不但能夠解決供應(yīng)公共租賃住房的壓力，也能夠緩解供應(yīng)過剩的問題，還能阻止市場的下滑甚至崩潰。

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