山東省出臺住宅專項維修資金管理辦法

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　　樓頂漏雨、外墻滲水、電梯故障、管道失修……房屋質(zhì)量問題層出不窮的當下，住宅維修資金使用成為千家萬戶關注的焦點話題。近日，針對住宅專項維修資金的使用，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳出臺《山東省住宅專項維修資金管理辦法》，明確維修資金實行屬地化管理制度，并規(guī)定了7種情況可啟動應急維修程序。

　　根據(jù)現(xiàn)行辦法，維修資金使用時，采用“雙三分之二”的決策方式，即“維修和更新、改造方案應當經(jīng)有利害關系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主書面同意”，才能動用維修資金。而實際操作中，有的業(yè)主不在小區(qū)居住，有的業(yè)主認為“事不關己”，物業(yè)或業(yè)主委員會挨家挨戶征集簽名是件很麻煩的事。最終，多數(shù)會出現(xiàn)維修資金不能啟用，房屋維修不得不被擱置的結果。

　　為進一步盤活維修資金，草案在沿用“雙三分之二”做法的同時，允許業(yè)主采用“異議表決”方式管理維修資金。記者了解到，所謂“異議表決”就是“持不同意意見業(yè)主的專有部分占建筑物總面積且占總人數(shù)不足三分之一的，視為表決通過。”

　　在此基礎上，草案還提出，維修資金使用表決的方式不僅限于“書面同意”。“維修資金管理機構應當建立公開電話、網(wǎng)站，開發(fā)使用維修資金業(yè)務網(wǎng)絡平臺、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監(jiān)督，提高維修資金管理效率。”

　　此外，草案明確，“根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，可以一次表決不超過連續(xù)三年的維修資金年度使用計劃。”

　　維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。

　　草案規(guī)定，商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。截至統(tǒng)一交付時限尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設單位應交的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權登記部門不予受理產(chǎn)權登記申請。房屋賬戶內(nèi)的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金管理機構或由其委托的專戶管理銀行應當向相關業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關業(yè)主接到通知后應當及時續(xù)交，續(xù)交后的分賬面余額達到首期交存額度時停止續(xù)交。

　　據(jù)了解，現(xiàn)行辦法中，維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。其中，“應急維修”可以不走“雙三分之二”程序。但是，對“應急維修”僅指明是“發(fā)生危及房屋安全、電梯停運等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的”。

　　而草案則對“應急維修”進行了進一步界定。草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞，電梯故障或停運，消防系統(tǒng)故障，建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂，排水管道爆裂，其他可能造成人身安全事故的緊急情況等7種情況可啟動應急維修程序。

　　草案還規(guī)定，“出現(xiàn)需應急維修情形時，物業(yè)服務企業(yè)應將有關情況報告業(yè)主委員會，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修。未聘用物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)不履行組織維修責任的，由相關業(yè)主將有關情況報告業(yè)主委員會確認后組織維修。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責”。

　　草案中對維修資金存款利率也做出了明確要求。其中提到，銀行實行利率市場化以后，維修資金管理機構應通過招標方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲存銀行，或者通過合同方式在國家允許的利率浮動范圍內(nèi)，與維修資金存儲銀行約定維修資金綜合存款收益。維修資金管理機構管理的維修資金存款利息收益應不低于人民銀行同期規(guī)定的兩年期定期存款利率。

　　草案中，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益進一步明確，主要包括：利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設施設備進行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備報廢后的回收殘值;保修期滿后，建設單位因注銷，或因違法被責令終止業(yè)務活動，或反復維修仍未能解決相關物業(yè)共用部位、共用設施設備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

　　此外，草案最大的亮點在于對維修資金管理模式的職能劃分進行了重心下移的調(diào)整。

　　現(xiàn)行辦法規(guī)定，在三分之二業(yè)主同意的基本條件達到后，還要經(jīng)過鑒定、審價、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)關聯(lián)、維修、竣工驗收、申請、審批和付款九個步驟，才能拿到申請資金。

　　新草案則明確，維修資金實行屬地化統(tǒng)一管理。山東省設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導和監(jiān)督工作。物業(yè)主管部門下設的維修資金管理機構負責維修資金日常管理工作。出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門或其他管理部門劃轉到當?shù)匚飿I(yè)主管部門進行統(tǒng)一管理。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，管理權從市一級下放到區(qū)一級后，維修資金使用率將大大提高。