關(guān)于進(jìn)一步明確建筑面積計(jì)算若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

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各有關(guān)單位：

為了進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建中建筑面積計(jì)算的有關(guān)問題，根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）、寧規(guī)字[2006]133號“關(guān)于執(zhí)行建筑面積計(jì)算規(guī)范有關(guān)問題的通知”、寧規(guī)字[2007]021號“關(guān)于進(jìn)一步明確當(dāng)前建筑面積計(jì)算中若干問題的通知”，針對今年以來新出現(xiàn)的情況，現(xiàn)就相關(guān)問題規(guī)定如下：

一、與陽臺相連、且底板標(biāo)高與陽臺一致的附屬構(gòu)件（如花臺、設(shè)備平臺等）并入陽臺，參與陽臺一并控制。

二、僅有部分空間對戶外直接開敞的陽臺，其開敞部分按其水平投影面積的1/2計(jì)算，不開敞部分計(jì)全面積。

三、建筑物設(shè)有挑廊、走廊、檐廊、建筑物間架空走廊，其樓層有柱的，按柱外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；無柱的，按水平投影面積的1/2計(jì)算。

四、建筑單體含有飄窗設(shè)計(jì)的，須在申報(bào)圖紙中提供飄窗大樣，以確定構(gòu)造形式及其窗臺高度。飄窗與室內(nèi)樓地面高差達(dá)到0.30米、其平均進(jìn)深小于1.20米的，不計(jì)算面積；平均進(jìn)深超過1.20米的，按水平投影面積的1/2計(jì)算，且建筑間距控制自飄窗外沿起算。飄窗與室內(nèi)樓地面高差小于0.30米、且窗洞高度達(dá)到2.20米的等同于落地飄窗，按水平投影計(jì)全面積；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面積的1/2計(jì)算。

五、架空層為多、高層建筑的地面首層，除因結(jié)構(gòu)、安全的要求而必需存在的落地垂直構(gòu)件外，因其他填充物影響造成架空層開敞面實(shí)際無法連續(xù)的，長度不得超過標(biāo)準(zhǔn)層周長的1/3，否則計(jì)入容積率面積計(jì)算。

六、穿過建筑物底層的通道，中間不設(shè)柱子、不設(shè)門，且地坪與室外交通道路相接（總圖中應(yīng)具體標(biāo)識），不計(jì)算建筑面積。

七、設(shè)有下沉空間的建筑，下沉空間（未遮蓋位置）平均進(jìn)深小于4.50米的，其迎向下沉空間的建筑內(nèi)部空間按地下建筑面積計(jì)算；平均進(jìn)深超過4.50米的，其迎向下沉庭院的建筑內(nèi)部空間按照單一功能空間作為地上建筑面積計(jì)算，單一功能空間進(jìn)深超過9.00 米的按9.00米控制，其余部分仍按地下建筑面積計(jì)算。

以上規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。寧規(guī)字[2006]133號、寧規(guī)字[2007]021號文中內(nèi)容與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

二ＯＯ八年十月六日

抄送：市建委、市房產(chǎn)局、市國土資源局、市人防辦、市白蟻所

南京立法規(guī)范飄窗及花臺面積計(jì)算辦法

大飄窗、架空走廊，這些以往計(jì)算面積的灰色地帶，今后要被“斤斤計(jì)較”了。日前，南京市規(guī)劃局出臺了《關(guān)于進(jìn)一步明確建筑面積計(jì)算若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》，明確對一些飄窗以及花臺的面積計(jì)算辦法。

    開發(fā)商鉆空子“偷”面積

    由于飄窗、架空走廊、陽臺等建筑部分形式多樣，之前如何計(jì)算面積未有明確說法。因此，不少開發(fā)商打出“大飄窗全部贈(zèng)送面積”等旗號，將不計(jì)入房產(chǎn)證上的飄窗面積，作為“人情”贈(zèng)送給購房者，以吸引購房人。實(shí)際上這些飄窗的建設(shè)成本，早已經(jīng)分?jǐn)偟搅朔績r(jià)里面。另外，開發(fā)商也是從政府的規(guī)定建筑面積基礎(chǔ)上，“偷”來一部分面積為己所用。

    昨日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步明確建筑面積計(jì)算若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》，對此前未能詳細(xì)規(guī)定的建筑部分，進(jìn)行了詳細(xì)的面積計(jì)算規(guī)定。這個(gè)政策出臺之后，開發(fā)商想“偷”面積就沒那么容易了。

    只有一種飄窗不計(jì)算面積

    大大的飄窗設(shè)計(jì)是現(xiàn)在不少樓盤宣傳中吸引眼球的一大賣點(diǎn)，但今后這一設(shè)計(jì)想鉆面積計(jì)算的漏洞就不那么容易了。這一補(bǔ)充規(guī)定出臺，只有一種設(shè)計(jì)飄窗是完全不計(jì)算面積的，即飄窗與室內(nèi)樓地面高差達(dá)到0.30米、其平均進(jìn)深小于1.20米的，不計(jì)算面積。

    該通知對飄窗的面積計(jì)算作出了具體規(guī)定。建筑單體含有飄窗設(shè)計(jì)的，須在申報(bào)圖紙中提供飄窗大樣，以確定構(gòu)造形式及其窗臺高度。分別需要計(jì)算面積的計(jì)算辦法是：平均進(jìn)深超過1.20米的，按水平投影面積的1/2計(jì)算，且建筑間距控制自飄窗外沿起算。飄窗與室內(nèi)樓地面高差小于0.30米且窗洞高度達(dá)到2.20米的等同于落地飄窗，按水平投影計(jì)全面積；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面積的1/2計(jì)算。

    全封閉陽臺計(jì)全面積

    這一補(bǔ)充規(guī)定的另一大變化，就是對于陽臺面積的測算將更加計(jì)較，特別值得注意的測算辦法是，首先，要將與陽臺相連且底板標(biāo)高和陽臺一致的附屬構(gòu)件(如花臺、設(shè)備平臺等)并入陽臺，參與陽臺的面積測算。其次，僅有部分空間對戶外直接開敞的陽臺，其開敞部分按其水平投影面積的1/2計(jì)算，不開敞部分計(jì)全面積。

    架空走廊無柱子的計(jì)一半面積

    架空走廊也精確劃分了需要計(jì)算面積的兩種情況：建筑物設(shè)有挑廊、走廊、檐廊、建筑物間架空走廊，其樓層有柱的，按柱外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；無柱的，按水平投影面積的1/2計(jì)算。

    對于架空層的面積要不要計(jì)算，這一新規(guī)定作出了詳細(xì)解釋，如果架空層為多、高層建筑的地面首層，因結(jié)構(gòu)、安全的要求而必需存在的落地垂直構(gòu)件可以不計(jì)面積，而因其他填充物影響造成架空層開敞面實(shí)際無法連續(xù)的，就看其體量大小了。如果其長度不超過標(biāo)準(zhǔn)層周長的1/3可以得到“豁免”，一旦超標(biāo)就要計(jì)入容積率面積計(jì)算。

    此外，該新辦法明確，如果穿過建筑物底層的通道，中間不設(shè)柱子、不設(shè)門，且地坪與室外交通道路相接，不計(jì)算建筑面積。