審計師揭房地產(chǎn)潛規(guī)則：公共部位偷工減料成慣例

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

在開發(fā)商降價的同時，如何保證其利潤不降甚至提高呢？除去眾所周知的地價下降從而使開發(fā)商土地成本降低的因素外，還有哪些招數(shù)可以幫助房企“合法”降低成本來呢？

開發(fā)全程嚴控成本

對此，一位熟悉行業(yè)內(nèi)情的審計師告訴《每日經(jīng)濟新聞(微博)》記者，開發(fā)商可以通過施工過程中的全過程工程造價跟蹤控制、結(jié)算審計等方式為開發(fā)商控制預算成本，從而達到節(jié)省建筑成本的目的。這兩項可以為開發(fā)商節(jié)省大約3%~15%的建安成本。

一建筑公司的項目經(jīng)理王某表示，對開發(fā)商來說，土地成本相對固定，成本控制主要在建安成本，這塊占總費用的30%以上。通過整個流程的精細化操作，開發(fā)商可以從以下幾個方面去降低成本：

一是優(yōu)化工程設計方案，設計費用占工程項目總投資的比例很小，可能不到1%，但是，它對工程項目造價的影響程度可以達到75%以上。在選擇設計方案的時候，要考慮合理劃分地塊，最大限度地利用土地資源及周圍的市政設施，例如供暖、供水、供氣管網(wǎng)等，合理確定并網(wǎng)的位置和方式，減少可變因素，從而降低建設成本和使用過程中的維護費用。

二是在建筑造型上減少不必要的造型和線條，可降低建設成本?？蚣芙Y(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)，每平方造價可以相差200元左右。

此外，材料費在工程建安成本中約占70%，開發(fā)商通過“貨比三家”，進行批量采購可以進一步降低成本。

上述審計師則表示，由于目前人力成本也有上升趨勢，開發(fā)商往往會采用清包人工的方式去控制這塊成本。

道路和會所使用廉價材料

近期一些房企曝出的“質(zhì)量門”事件，也確實印證了有部分開發(fā)商因為房價下調(diào)后降低房屋的建材標準，從而彌補利潤的下降。

上述審計師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，大多數(shù)開發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，因為這些行為一旦被發(fā)現(xiàn)，對開發(fā)商的打擊可能是毀滅性的。但在一些購房者“看不見”的地方，卻有可能采用各種手法去降低成本。比如現(xiàn)在通用的購房合同中，通常不會詳細規(guī)定項目室外公共區(qū)間的材料標準或等級，而在這部分工程中，開發(fā)商降低一些用料標準并不影響安全，比如公共道路、小區(qū)會所等社區(qū)配套、市政設施等建筑材料的選取上，就完全可以降低標準。再比如，園區(qū)綠化用的樹種，好樹種和便宜樹種價格可能相差十幾倍，而用便宜樹種替換好樹種沒有安全隱患，也基本不會引起購房者的注意，并且大多不會注明在購房合同里，即使購房者察覺，開發(fā)商也沒有構(gòu)成違約。