房產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識

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房產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識
一、建筑物的分類
1、按建筑物的使用性質(zhì)分類
建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。
（1）      居住建筑
居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。
（2）      公共建筑
公共建筑是供人們進(jìn)行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型；
生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；
文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實驗室等；
托幼建筑：托兒所、幼兒園等；
科研建筑：研究所、科學(xué)實驗樓等；
醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；
商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；
體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動的房屋建筑；
文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；
交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；
其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。
2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類
建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。
一般說來，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。 
3、按建筑物的層數(shù)分類 
低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。
多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。
高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。
對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：
    1.低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50m；
    2.中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75m；
    3.高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m；
4.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。
二、房屋建筑的構(gòu)造
—幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、 樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。
1、基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。
2、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。
3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。
4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。
5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。
平屋頂（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類
作用：防水、結(jié)構(gòu)、保溫、隔熱、建筑藝術(shù)要求。
屋頂分類：
①      屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。
四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂
②      屋頂：剛性〈可承重〉
            柔性〈不可承重〉
③      屋頂防漏：三氈四油
④      屋頂隔熱：水泥蛭石
⑤      交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。
⑥      總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實例為標(biāo)準(zhǔn)〉
6、門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時也起分隔和圍護(hù)的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。
7、陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。
8、隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。
二、          房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識名詞解釋
1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。
2、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。
3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。
4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。
5、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。
6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。
7、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。
8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。
9、容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。
10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。
11、綠化率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）
12、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。
13、生地：
只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。
14、熟地：
達(dá)到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。
15、何為“三通一平”
    “三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。
16、何為“七通一平”
      達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
17、土地使用權(quán)的最高出讓年限？
1.居住用地70年；
2.工業(yè)用地50年；
3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；
4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
⑤.綜合或其它用地50年。
18、.房屋的保修內(nèi)容與保修期限？
    答：1.屋面防水為5年；
2.土建為1年，具體包括：
a.        墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；
b.        墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；
c.        墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；
d.        門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；
3.衛(wèi)生潔具為1年；
4. 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年；
5.管道堵塞為2個月；
6.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個供冷期及2個供暖期。
19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。
20、居住人口密度：居住人口密度＝居住總?cè)丝?總用地面積（600～800人/公頃）
21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20%
配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%