“萬(wàn)萬(wàn)”商業(yè)地產(chǎn)合作 王石專注輕資產(chǎn)

萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)

住宅專業(yè)化曾是萬(wàn)科成為行業(yè)“老大”的必殺技。在萬(wàn)科的歷史上，公司曾介入超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域，也開發(fā)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專業(yè)化、規(guī)?；@一路徑實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科的超速發(fā)展。

“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你。”數(shù)年前，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石曾經(jīng)說(shuō)過(guò)這樣的話。

談到商業(yè)地產(chǎn)，王石稱，住宅是萬(wàn)科的“輕資產(chǎn)”，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是“重資產(chǎn)”。

郁亮說(shuō)，最初進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是“被動(dòng)”的——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地（只有住宅、不需建其他配套設(shè)施的地塊）。這種情況下，作為創(chuàng)始人的王石不得不做出妥協(xié)。

然而，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)起步至今已有6年，如何才能殺出一條血路？

萬(wàn)科商用獨(dú)立之難

自從2009年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入與重視度逐年提高。2013年1月，萬(wàn)科正式組建商用地產(chǎn)管理部，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌萬(wàn)科商用地產(chǎn)的實(shí)施工作。隨著萬(wàn)科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，萬(wàn)科商用近年來(lái)不斷豐富產(chǎn)品線，努力完善城市商業(yè)布局。

然而至今，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不出彩，但規(guī)模已經(jīng)非常大。資料顯示，目前，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)已在全國(guó)60多個(gè)城市鋪開，在一二線城市中心商圈已經(jīng)規(guī)劃了20多座城市商務(wù)綜合體項(xiàng)目，還具有為數(shù)眾多的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購(gòu)物中心，如萬(wàn)科紅廣場(chǎng)、萬(wàn)科生活廣場(chǎng)等。

今年初，履新萬(wàn)科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的丁長(zhǎng)峰對(duì)媒體表示，萬(wàn)科將于今年一季度末宣布成立萬(wàn)科集團(tuán)下屬的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司，并于6月底完成25個(gè)萬(wàn)科旗下購(gòu)物中心的資產(chǎn)處理。但2015年已過(guò)半，萬(wàn)科商用仍然沒有獨(dú)立的跡象。3月31日，萬(wàn)科在香港舉行的2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮稱，“關(guān)于未來(lái)商業(yè)做大有沒有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前還沒計(jì)劃。”

與此同時(shí)，萬(wàn)科也在積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)。去年，萬(wàn)科與百度合作，百度將基于大數(shù)據(jù)分析及云計(jì)算技術(shù)，為萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)定位引擎、大數(shù)據(jù)、營(yíng)銷工具三類核心技術(shù)，給萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級(jí)的解決方案。“百萬(wàn)”的合作，能否給萬(wàn)科商業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的幫助？多位業(yè)內(nèi)人士表示，難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，表面來(lái)看，百度的數(shù)據(jù)流量很大，但是重要的是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，并篩選出有效數(shù)據(jù)，而這項(xiàng)工作并不容易。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也表達(dá)了類似看法。他認(rèn)為，雖然百度集成了一些類似大眾點(diǎn)評(píng)的商家，但客戶信息并不清晰，對(duì)招商價(jià)值不大，目前百度的數(shù)據(jù)還難以達(dá)到一定的深度。

“被商業(yè)”成分居多

萬(wàn)科布局的商業(yè)產(chǎn)品包含三大類型，即購(gòu)物中心（萬(wàn)科廣場(chǎng)）+寫字樓（萬(wàn)科大廈）+社區(qū)商業(yè)（萬(wàn)科紅），定位全部是針對(duì)周邊居民的社區(qū)型商業(yè)，或者是區(qū)域購(gòu)物中心。

在商業(yè)地產(chǎn)的思路上，萬(wàn)科表現(xiàn)出與萬(wàn)達(dá)、綠地不一樣的特征，后兩者拿地、選址是基于地方政府經(jīng)營(yíng)城市的需求，萬(wàn)科則是跟著實(shí)際的用戶需求走。

王石說(shuō)，萬(wàn)科的特點(diǎn)是在不被看好的地段做住宅，做商業(yè)亦然。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)造成了沖擊，同時(shí)也創(chuàng)造了商機(jī)。郁亮也稱，網(wǎng)購(gòu)對(duì)購(gòu)物中心有很大打擊，萬(wàn)科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前還是圍繞社區(qū)和區(qū)域主題進(jìn)行。

作為住宅地產(chǎn)龍頭，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路并非一帆風(fēng)順。王永平認(rèn)為，萬(wàn)科做商業(yè)和其他企業(yè)所遇到的困難類似：連鎖化程度不夠高。雖然商業(yè)儲(chǔ)備量大，但是已開業(yè)的項(xiàng)目并不多，品牌上沒有形成比較強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)。萬(wàn)科很大，但萬(wàn)科商業(yè)很小。

RET睿意德策略顧問部高級(jí)總監(jiān)李靜雅認(rèn)為，和萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)不同，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的權(quán)限有一定局限。萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)品牌需要一個(gè)調(diào)整的過(guò)程，不能完全復(fù)制萬(wàn)科的品牌，更多地是根據(jù)社區(qū)的屬性和人群的分類來(lái)定義。

商業(yè)地產(chǎn)的紅海及過(guò)剩，早已為業(yè)內(nèi)公認(rèn)，萬(wàn)科的這一業(yè)務(wù)板塊可以說(shuō)是在勉力支撐。王永平直言，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)并沒有上升到戰(zhàn)略高度，“被商業(yè)”的成分多，因?yàn)樽≌_發(fā)量大，配備了較多商業(yè)，但目前運(yùn)營(yíng)還有一定困難，所以才會(huì)有“萬(wàn)萬(wàn)”合作。

商業(yè)配角，住宅主角

在近日的一個(gè)論壇上，王石說(shuō)，進(jìn)入白銀時(shí)代，為什么萬(wàn)萬(wàn)想不到萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科會(huì)合作呢？因?yàn)槿f(wàn)科向城市配套轉(zhuǎn)型，住宅是萬(wàn)科的“輕資產(chǎn)”，蓋了就能賣，但如今突然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓地產(chǎn)，不能蓋了就賣，要出租，這方面萬(wàn)科不是很熟悉，這對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是“重資產(chǎn)”。萬(wàn)達(dá)恰好倒過(guò)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)達(dá)而言是“輕資產(chǎn)”，但是和商場(chǎng)配套的住宅，萬(wàn)達(dá)就不那么得心應(yīng)手了，住宅對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是“重資產(chǎn)”，這兩個(gè)公司牽手合作，是一個(gè)資源重新整合的過(guò)程。

早前，出身凱德、負(fù)責(zé)萬(wàn)科商業(yè)的毛大慶曾表示，萬(wàn)科商業(yè)將尋求輕資產(chǎn)路徑，第一批經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)明確要做輕資產(chǎn)，至于“輕到什么程度”還未可知，可能不會(huì)像凱德一樣住宅和商業(yè)運(yùn)營(yíng)完全獨(dú)立。

自2013年下半年開始，在加大商業(yè)地產(chǎn)比重的同時(shí)，萬(wàn)科也開始就商業(yè)物業(yè)資本化與國(guó)際資本頻繁接觸。2014年9月，萬(wàn)科與擁有新加坡政府投資公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達(dá)成協(xié)議，以約16.51億元的價(jià)格出售上海虹橋萬(wàn)科中心90%股權(quán)。

此前，萬(wàn)科還與凱雷投資集團(tuán)簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)的意向書，雙方擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，以收購(gòu)萬(wàn)科的商業(yè)物業(yè)。根據(jù)萬(wàn)科的計(jì)劃，新的資產(chǎn)平臺(tái)公司將長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，未來(lái)將以資產(chǎn)證券化方式退出。

如今，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科集團(tuán)層面或許有“騎虎難下”之感。在去年8月18日的萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，郁亮表示，萬(wàn)科在不斷檢討、總結(jié)商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路，商業(yè)會(huì)像住宅一樣，成為萬(wàn)科的一個(gè)主要業(yè)務(wù)。但這并不意味著萬(wàn)科放棄住宅的主業(yè)地位。萬(wàn)科相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，9月商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一些大的動(dòng)作。目前社區(qū)商業(yè)還是由各分公司在運(yùn)作，管理上則歸屬于萬(wàn)科商用地產(chǎn)管理部。