霸王條款多：自住房合同將納入政府重點(diǎn)監(jiān)管

自住房購房合同行文應(yīng)保證不出現(xiàn)無效的“霸王條款”；開發(fā)商也應(yīng)為剛需購房人說清合同條款內(nèi)容。政府則請來專家為合同把關(guān)，同時(shí)出臺(tái)專屬于自住房的購房合同示范文本。記者昨日從市住建委和市住保辦了解到，自住型商品房合同將納入監(jiān)管范圍，政府將出手對合同文本進(jìn)行規(guī)范，以防購房人吃虧。

業(yè)內(nèi)人士分析，這將有效避免“霸王條款”出現(xiàn)，還有望扭轉(zhuǎn)開發(fā)商始終強(qiáng)勢的“行規(guī)”。

同是退房賠償金額差五倍

近期，一個(gè)自住房項(xiàng)目因?yàn)楹贤瑮l款問題，引發(fā)了市住建委負(fù)責(zé)人的關(guān)注。按照這份合同，購房人需要將契稅交給開發(fā)商代繳，這些錢要在開發(fā)商手里無息存放兩年。其結(jié)果必然是開發(fā)商受益而購房人吃虧。

與此同時(shí)，市住保辦專家決策組的法律專家也在對本市自住型商品房的購房合同進(jìn)行評估。

“對于購房人來說，重要的是平等?，F(xiàn)在的合同中約定，因購房人原因退房需賠償總房款的5%，而因開發(fā)商原因，退房僅需賠償1%.”一位法律專家說，這種“差五倍”的霸王條款毫無道理。“要么都1%，要么都5%，這才是對等。”

昨天上午，一場研討會(huì)在市住建委辦公樓內(nèi)召開，專門針對自住型商品房的“霸王條款”。

“自住型商品房不同于普通商品房，有政府提供住房保障的功能，所以，政府要對開發(fā)商行使監(jiān)管職責(zé)。”市住保辦專家組成員、對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授鄭雅方說。

“購房合同條款里的不合理，就是行規(guī)。”頭發(fā)有些花白的市住保辦專家組成員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授易成棟一直在研讀合同，并在一張空白A4紙上不停記錄著內(nèi)容。他說，合同中很多條款，都應(yīng)該是開發(fā)商和購房人雙方協(xié)商的。

市住建委一位法律顧問也建議，開發(fā)商提供的格式合同中，有些條款雖然被開發(fā)商寫進(jìn)了合同，但在法律判決中，通常會(huì)對這些“霸王條款”進(jìn)行無效認(rèn)定。“政府應(yīng)該監(jiān)管這些無效條款，以及會(huì)在現(xiàn)實(shí)中影響到老百姓住房保障福利的條款。”

自住房合同將嚴(yán)于商品房

此前，市工商局、市住建委曾經(jīng)聯(lián)合推出房地產(chǎn)交易示范性文本。然而，記者從一位從事房地產(chǎn)業(yè)超過20年的開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，大多數(shù)開發(fā)商會(huì)在示范文本中“添枝加葉”，由此逃避一些自己應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

“最大限度縮小企業(yè)責(zé)任，這確實(shí)是行規(guī)。”這位開發(fā)商負(fù)責(zé)人并不避諱這個(gè)問題。

目前，市住建委官網(wǎng)已經(jīng)公布了商品房現(xiàn)房、預(yù)售的合同示范文本。而據(jù)市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說，本市已經(jīng)聯(lián)合多位法律、法務(wù)專家，就起草自住房購房合同示范文本進(jìn)行討論。專屬于自住房的合同范本條款會(huì)更加嚴(yán)謹(jǐn)。

這是由自住型商品房的特性決定的。自住型商品房由開發(fā)商承建，價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上繳財(cái)政。

截至上月底，全市自住型商品房共推出46個(gè)項(xiàng)目。在啟動(dòng)選房的31個(gè)項(xiàng)目中，有2.9萬套實(shí)現(xiàn)了銷售。已經(jīng)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的自住房項(xiàng)目，僅剩1142套未售出。

“好事就要做到位”

市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說，市住保辦將牽頭建立合同評估制度，讓合同和老百姓見面之前就先被“捉蟲”。

“開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可之前，有幾個(gè)月的時(shí)間可以制訂合同。我們會(huì)建議開發(fā)商把合同事先提交給市住保辦專家組，請專家評估后，出具修改意見，再由住保辦反饋給企業(yè)。”這位負(fù)責(zé)人說。

而鄭雅方建議，開發(fā)商草擬購房合同時(shí)，首先要經(jīng)過嚴(yán)格的法律論證。“開發(fā)商與取得購房資格的老百姓是平等主體，要在雙方合意的情況下，才能簽署合同。”她說。

來自物業(yè)管理、住宅質(zhì)量管理等部門的負(fù)責(zé)人，也對未來的自住房合同條款，提出了一些更清晰的建議。

“如果說這些合同條款的措辭還得用言語補(bǔ)充解釋，那就應(yīng)該在合同中直接標(biāo)注清楚，讓老百姓看得明明白白。”一位業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)人說。

從2013年啟動(dòng)供地開始，自住房的管理體系一直在完善過程中。市住建委已經(jīng)傾注了大量精力監(jiān)管自住房的施工質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)等細(xì)節(jié)內(nèi)容，同時(shí)，也在進(jìn)一步細(xì)化對自住房“全生命周期”的監(jiān)管。“從申請、提交審核，到搖號(hào)、購房，再到后續(xù)的持有、交易，每個(gè)環(huán)節(jié)我們都在推進(jìn)更精細(xì)化的管理。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

“自住房是納入住房保障體系的新型房源，我們的原則是，好事就要做到位。”他說。