中國(guó)未來(lái)哪些城市或最危險(xiǎn)？

中國(guó)上一程的城市化擴(kuò)張速度驚人，但并未真正形成輻射與影響力。未來(lái)，中國(guó)這些城市或最危險(xiǎn)。

在中國(guó)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)一度占據(jù)了主導(dǎo)地位，如今，中國(guó)正全力向現(xiàn)代化、城市化轉(zhuǎn)變。然而，隨之而來(lái)的是城市發(fā)展背后的諸多問(wèn)題。

上個(gè)月，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示，目前中國(guó)樓市的首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。

隨后，IMF駐中國(guó)代表在4月28日的研究報(bào)告中再度提及，“中國(guó)住房供應(yīng)過(guò)剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯。”

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)去年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告提出，我國(guó)有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%.據(jù)此估算，全國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套。我國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

有相關(guān)報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)樓市空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬(wàn)套。

在國(guó)際上，2000年至今，美國(guó)的空置率介于1%至3%.中國(guó)香港地區(qū)的住房空置率低于5%.歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國(guó)平均空置率為9.5%.日本2008年的空置率為13.1%.

據(jù)2013年的媒體報(bào)道，一項(xiàng)覆蓋12個(gè)省份的研究調(diào)查結(jié)果顯示，在144個(gè)地級(jí)市和161個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)城市中，分別有133個(gè)和67個(gè)城市計(jì)劃在未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)打造“新城”項(xiàng)目。

報(bào)道稱(chēng)，過(guò)度的城鎮(zhèn)化讓外界開(kāi)始懷疑，內(nèi)地“鬼城”的數(shù)目是否會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，尤其是在中央政府減慢投機(jī)性購(gòu)入，放緩房產(chǎn)價(jià)格上漲速度的情況下。鬼城更有愈演愈烈之勢(shì)。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授周其仁認(rèn)為，向城市聚集已成為一種全球趨勢(shì)。中國(guó)上一程的城市化擴(kuò)張速度驚人，但并未真正形成輻射與影響力。

2012年的《摩天城市報(bào)告》顯示，全球在建的摩天大樓中有87%在中國(guó)。“建筑熱”是信貸過(guò)剩的信號(hào)，惠譽(yù)評(píng)級(jí)測(cè)算顯示，我國(guó)信貸占GDP比重已超200%.在過(guò)去5年中，北京和上海的住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)110%，漲幅全球第一，因此，應(yīng)謹(jǐn)防經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

身背“勞倫斯魔咒”的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯也認(rèn)為：“摩天大樓與經(jīng)濟(jì)衰退的病態(tài)關(guān)聯(lián)出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商能夠輕而易舉地獲得金融貸款之時(shí)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，也是為了利益而進(jìn)行更大冒險(xiǎn)的時(shí)刻，當(dāng)投資建筑的熱潮開(kāi)始減退，經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)來(lái)臨。”

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍表示，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化水平達(dá)到30%至70%，就意味著它已擺脫起飛期，進(jìn)入發(fā)展期，但對(duì)中小城市而言，盲目擴(kuò)建并不妥當(dāng)。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)投資增速雖有所下降，但在很多二三線(xiàn)城市，人們?nèi)钥梢钥吹揭慌排?u>起重機(jī)和大量空蕩蕩的公寓建筑；同時(shí)，中國(guó)地方政府還是依賴(lài)土地轉(zhuǎn)讓收入為財(cái)政創(chuàng)收，中國(guó)的很多城市中的房地產(chǎn)熱潮仍未完全退燒。

無(wú)獨(dú)有偶，2014年，某機(jī)構(gòu)就內(nèi)地的“鬼城”現(xiàn)象發(fā)表了一份深度研究報(bào)告，預(yù)計(jì)在未來(lái)5年內(nèi)，內(nèi)地小城市會(huì)變得越發(fā)空蕩。

從某種程度上講，土地財(cái)政也好，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也罷，都屬于“泡沫經(jīng)濟(jì)”的范疇，因?yàn)橥恋刭Y源屬于不可再生資源，本來(lái)就非常有限，本屆政府大肆賣(mài)地賺了個(gè)“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”，下屆政府必然面臨著土地收益銳減甚至無(wú)土地收益的境地。

當(dāng)前，城市發(fā)展背后的諸多問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)正呈幾何數(shù)量累積。未來(lái)以下這些中國(guó)城市或最危險(xiǎn)。

1、內(nèi)蒙古二連浩特

鬼城指數(shù)：0.07

二連浩特市（簡(jiǎn)稱(chēng)二連）位于中國(guó)正北方內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，二連浩特是隨著集寧—二連浩特國(guó)際鐵路的建設(shè)而建立的，流動(dòng)人口及本地人口僅10萬(wàn)人。

2、廣西欽州

鬼城指數(shù)：0.26

欽州“鬼城”主要指的是河?xùn)|新區(qū)，歷經(jīng)多年的的“跨越式發(fā)展”，現(xiàn)在的河?xùn)|新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目不下20個(gè)，其中的大部分為在售、代售狀態(tài)。從居住環(huán)境上來(lái)說(shuō)，河?xùn)|新區(qū)固然是好的選擇，規(guī)劃合理、道路寬敞、高樓林立，園林也漸漸完善。

但是，縱使河?xùn)|新區(qū)有萬(wàn)般值得選擇的理由，可選樓盤(pán)類(lèi)型也較為豐富，但選擇這個(gè)區(qū)域的人依舊很少。白天的車(chē)流量還算是較多的，行人較少，但夜幕降臨后，燈火稀疏，路上也鮮有人煙。

造成這一現(xiàn)象的原因，關(guān)鍵在于欽州的商業(yè)配套始終停留在欽州灣大道一帶。河?xùn)|新區(qū)在配套尚未齊全的情況下，急于把較多的資金投到房地產(chǎn)上，導(dǎo)致該地區(qū)新樓林立，而購(gòu)買(mǎi)的人卻不多。久而久之，也就成為了名副其實(shí)的“鬼城”。

3、西藏拉薩

鬼城指數(shù)：0.28

拉薩是中國(guó)西藏自治區(qū)的首府，西藏的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和宗教中心，也是藏傳佛教圣地。

拉薩位于西藏高原的中部、喜馬拉雅山脈北側(cè)，海拔3650米，地處雅魯藏布江支流拉薩河中游河谷平原，拉薩河流經(jīng)此，在南郊注入雅魯藏布江。

拉薩發(fā)展的最大瓶頸就是原材料的運(yùn)輸成本偏高。

4、甘肅嘉峪關(guān)

鬼城指數(shù)：0.32

嘉峪關(guān)地處戈壁大漠之中，地廣人稀，整個(gè)城市加上外來(lái)人口也就在三十萬(wàn)左右。土地便宜，開(kāi)發(fā)商可以用很少的代價(jià)圈很大面積的地。盡管城市不大，但開(kāi)發(fā)商并不比別的城市少多少。因此，嘉峪關(guān)的房?jī)r(jià)相對(duì)于酒泉要低一些，有相當(dāng)一部分市民擁有二套甚至三四套住房。

嘉峪關(guān)的物價(jià)明顯高于周邊其它農(nóng)業(yè)城市，這里的菜價(jià)和生活日用品的價(jià)格總是高于毗鄰的酒泉市。如果說(shuō)菜價(jià)和其他生活用品高得不太明顯的話(huà)，那么出租車(chē)的價(jià)格絕對(duì)是全省第一。

嘉峪關(guān)的企業(yè)少，這里能數(shù)得上的除了酒鋼以外就只剩下四零四和大唐的家屬區(qū)。企業(yè)所提供的崗位很是有限，沒(méi)有梧桐樹(shù)，怎能引來(lái)金鳳凰。

5、江西井岡山

鬼城指數(shù)：0.33

井岡山市隸屬于江西省吉安市，位于江西省西南部，地處湘贛兩省交界的羅霄山脈中段，古有“郴衡湘贛之交，千里羅霄之腹”之稱(chēng)。

1950年設(shè)立井岡山特別區(qū)，1959年成立省轄井岡山管理局，1981年撤局設(shè)縣，1984年撤縣設(shè)市，2000年5月，原井岡山市與原寧岡縣合并組建新的井岡山市。2005年7月，成立井岡山管理局。

井岡山作為革命老區(qū)按說(shuō)有發(fā)展先機(jī)，但是紅色旅游的熱度不高，以及交通不便等因素導(dǎo)致井岡山的發(fā)展非常滯后。

6、山東威海

鬼城指數(shù)：0.36

過(guò)去的10多年中，“海景房”是一個(gè)被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房?jī)r(jià)躥升最快、泡沫最為嚴(yán)重的區(qū)域。投機(jī)的熱潮，驅(qū)動(dòng)著全國(guó)各地的人奔赴海邊，買(mǎi)下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房。從營(yíng)口到三亞，動(dòng)輒是幾千上萬(wàn)畝的大項(xiàng)目，在海岸線(xiàn)上產(chǎn)生了驚人的住宅供應(yīng)量。每當(dāng)夜幕降臨，中國(guó)的海岸線(xiàn)上便出現(xiàn)了很多沒(méi)有燈光的建筑物，有人稱(chēng)它們?yōu)?ldquo;鬼城”。

“面向大海，春暖花開(kāi)。”在這個(gè)13億人口的內(nèi)陸國(guó)家，中國(guó)人均海岸線(xiàn)只有2、3cm，“面向大海”一直是一個(gè)奢侈和美好的想象。最充分地利用了這個(gè)想象的，是地產(chǎn)商人。“私藏一方山海境”、“只有閉上眼，才看不見(jiàn)海”、“一半是海洋，一半是天堂”，走出海南三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來(lái)。

不僅僅是在三亞，北起渤海灣的大連、營(yíng)口、秦皇島，到膠東半島的煙臺(tái)、威海、青島，再到南方的惠州、三亞、北海，這些有著優(yōu)質(zhì)海洋資源的城市，每一寸海岸線(xiàn)都是地產(chǎn)商們追逐的獵物。他們打著旅游地產(chǎn)的名號(hào)，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓，美其名曰“海景房”。

7、內(nèi)蒙古錫林浩特

鬼城指數(shù)：0.37

錫林浩特市是以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)、多民族聚居的邊疆少數(shù)民族地區(qū)。素有“草原明珠”的美譽(yù)，2010年被中國(guó)馬業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)馬都”稱(chēng)號(hào)。

經(jīng)濟(jì)不景氣加上缺少未來(lái)資金，導(dǎo)致錫林浩特成了鬼城！

8、浙江嘉興

鬼城指數(shù)：0.39

嘉興是新石器時(shí)代馬家浜文化的發(fā)祥地，距今7000年前市境就有先民從事農(nóng)牧漁獵活動(dòng)。

春秋時(shí)，此地名長(zhǎng)水，又稱(chēng)槜李，吳越兩國(guó)在此風(fēng)云角逐。戰(zhàn)國(guó)時(shí)，劃入楚境。秦置由拳縣、海鹽縣，屬會(huì)稽郡。兩漢時(shí)煮海為鹽，屯田為糧。

三國(guó)時(shí)吳國(guó)雄踞江東，析由拳縣南境、海鹽縣西境置鹽官縣。吳黃龍三年（231）“由拳野稻自生”，吳大帝孫權(quán)以為祥瑞，改由拳為禾興，赤烏五年（242）改稱(chēng)嘉興。

兩晉、南北朝時(shí)，嘉興得到進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，“一歲或稔則數(shù)郡忘饑”。

9、寧夏石嘴山

鬼城指數(shù)：0.4

10、海南三亞

鬼城指數(shù)：0.4

最近三亞上榜標(biāo)準(zhǔn)排名中國(guó)“鬼城”排行榜，引得業(yè)界人士關(guān)注，然三亞已不是初次上榜“鬼城”排行，確切來(lái)說(shuō)，三亞一直被稱(chēng)為“鬼城”，夏天的“鬼城”。

隨著城市化的推進(jìn)，出現(xiàn)了越來(lái)越多的新規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的城市新區(qū)，這些新城新區(qū)因空置率過(guò)高，鮮有人居住，也被形象地稱(chēng)為“鬼城”。

這里的空置率應(yīng)該是指房屋無(wú)主而建，與鬼城是資源枯竭并被廢棄的城市是相對(duì)應(yīng)的，而三亞顯然不是，三亞確實(shí)存有東來(lái)夏去房屋空置的問(wèn)題，但是這些房屋都是有主之人，只是何時(shí)住，住多久的問(wèn)題。而且，三亞各項(xiàng)目興起的同時(shí)，其配套資源也同時(shí)起步，并無(wú)出現(xiàn)大片區(qū)域建成而被荒廢的狀況。