究竟是什么讓海南不思進?。核{天白云成依賴

不出意外，當一季度海南經(jīng)濟交出4.7%增長的慘淡成績單時，房地產(chǎn)投資的大幅度下挫成為主要原因。一季度，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增4.5%，去年全年的增長幅度也已經(jīng)由5年前的60%以上下降到19.6%.

這一幕似曾相識，上世紀90年代，當海南經(jīng)濟領(lǐng)跑全國的時候，房地產(chǎn)扮演了最大的助推器角色，而當泡沫破裂，經(jīng)濟陷入一蹶不振境地時，房地產(chǎn)的低迷又成為主因。

房地產(chǎn)帶來的“泡沫”經(jīng)濟成為海南無法擺脫的心理陰影，建省27年來，海南一次又一次循環(huán)著消耗“土地、藍天和白云”的經(jīng)濟模式，每一次政策放開都帶來了一波投資熱潮，最終滑落到與房地產(chǎn)“一榮俱榮，一損俱損”的境地。

單純消耗資源的經(jīng)濟模式讓海南陷入到困境中，每一次突破的嘗試都被迫走了回頭路。對處于轉(zhuǎn)型軌道中的海南來說，如何擺脫這種依賴癥，已成為尋找出路的關(guān)鍵所在。

地產(chǎn)依賴對海南來說，2010年是一個幸福的起點，當然，也是噩夢的開始。

當年一月份，國際旅游島方案發(fā)布，海南的房地產(chǎn)投資也迅速飆升，并在此后幾年維持高位，海南經(jīng)濟幾乎靠房地產(chǎn)一己之力保持了多年快速增長。

2010年海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資467億元，同比增長62.5%，同比漲幅全國第一。2010年海南商品房銷售面積854萬平方米，銷售額746億元，完成住宅投資417億元，比上年增長62.5%，住宅投資比上年增長59%.

在房屋價格方面，方案落地當月，海口和三亞的房價分別出現(xiàn)了35%和43%的漲幅，同比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國。“2010年到2011年是一個非常火熱的局面，很多人幾乎不看房就直接下單，”克而瑞海南分公司總經(jīng)理沈虹回憶稱，“從房價的上漲來判斷，確實存在價格與價值不符的成分”。

鑒于海南房地產(chǎn)主要以旅游地產(chǎn)為主，整個房地產(chǎn)的投資也圍繞著旅游項目開發(fā)進行。海南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理齊志輝稱，“從全國的角度看，這5年是中國房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的一個階段，從城市開發(fā)到旅游地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)過度，海南則是一個樣本”。

旅游項目的開發(fā)確實為海南帶來了經(jīng)濟上的貢獻。從2010年至2014年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資超過4800億，年均960億元，年均增速達到39%.海南對這樣的情景并不陌生，上個世紀90年代，海南房地產(chǎn)泡沫破裂前也曾帶動海南經(jīng)濟快速增長，在那一輪泡沫破碎后，海南經(jīng)濟也自此一蹶不振。

危險的信號再一次出現(xiàn)。如果對比近5年的房地產(chǎn)投資會發(fā)現(xiàn)，盡管房地產(chǎn)投資額在增加，但增幅卻在不斷下滑，2010年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長達到62%，而到了2014年，全省房地產(chǎn)投資增速下滑到了19.6%.

到了2015年一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成270.74億元，同比增長4.5%，房地產(chǎn)各項交易額全線下挫，最終帶給海南一季度GDP僅增長4.7%的慘淡成績。

這實際上是一個地產(chǎn)投資去泡沫的結(jié)果，背景是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型大潮中，房地產(chǎn)投資集體下滑。“從旅游地產(chǎn)角度看，開發(fā)商也在反思，原有城市項目型的開發(fā)模式已經(jīng)難以適應(yīng)，”沈虹表示，“2014年宏觀經(jīng)濟不好，再加上旅游地產(chǎn)是奢侈品，海南的房地產(chǎn)進入了一個低迷狀態(tài)。”

數(shù)據(jù)顯示，2014年，在價格未有改變的情況下，海南房地產(chǎn)成交量比2013年下降30%左右，加上旅游經(jīng)濟淡旺季特點，“海南房地產(chǎn)項目綜合空置率大概在60%左右”。

這是國際旅游島背景下，海南房地產(chǎn)又一次泡沫滋生，與90年代土地交易熱潮相似，2010年以后，房企紛紛以“旅游地產(chǎn)”為名義在大手筆圈地，非官方的數(shù)據(jù)顯示，“多家房企所圈地塊，投資均以百億計，而多個項目的開發(fā)周期都在10年以上”。

面對房企的圈地沖動，2010年，海南曾被迫宣布“在國際旅游島規(guī)劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項目”?？硕鸸嫉囊环輬蟾骘@示，“海南18個市縣未來3至5年，包括在售、庫存和準備開發(fā)的潛在供應(yīng)量合計達到1.079億平方米”。

在一份官方的報告中，海南國土部門評價海南的土地開發(fā)時稱，“土地利用存在短期行為，優(yōu)地尚未完全得到優(yōu)用。一些地方土地利用缺乏長遠考慮，存在盲目競爭、低水平重復(fù)建設(shè)”。

該報告還不點名指出，“一些行業(yè)和地方從局部利益出發(fā)，盲目提出擴大用地規(guī)模，進一步加劇了用地供需矛盾”。

公開報道顯示，“如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷售面積880萬平方米計算，未來10年內(nèi)，即使不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢”。

這是海南無法擺脫的困局，整個國際旅游島投資被綁在了房地產(chǎn)戰(zhàn)車上，“一榮俱榮，一損俱損”，而如今海南正在品嘗著新苦果，與上世紀90年代泡沫破碎后的滋味似曾相識。

兩難困境對房地產(chǎn)開發(fā)項目的過度依賴讓海南失去了建設(shè)完整產(chǎn)業(yè)鏈的機會，整個房地產(chǎn)業(yè)停留在“圈地——土地整理——單一項目開發(fā)”的軌跡上，上下游產(chǎn)業(yè)延伸少之又少。

這是海南整體經(jīng)濟的通病，多年以來，海南一直在消耗土地、藍天和白云，整個海岸線幾乎被瓜分完畢，但產(chǎn)業(yè)的縱深度卻遠遠不夠，也降低了其抵御經(jīng)濟風險的能力。

以地產(chǎn)為例，盡管2010年以來旅游地產(chǎn)是各大房企在海南的主打戰(zhàn)略，但5年來，這些旅游地產(chǎn)項目仍然停留在賣房子階段，與真正的旅游地產(chǎn)相差甚遠。“在國外，旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)與當?shù)氐南M水平相匹配，而中國走的太快了，跨過了中產(chǎn)階段，海南大部分旅游地產(chǎn)實際上沒有相關(guān)配套，也沒有旅游度假服務(wù)支持，”沈虹強調(diào)，“地產(chǎn)商還是賣房子，而不是旅游地產(chǎn)的核心即生活方式，海南旅游地產(chǎn)依然處在價值回歸的過程之中”。

旅游業(yè)是海南“產(chǎn)業(yè)鏈缺失”的另一個例子。盡管海南旅游業(yè)已經(jīng)有十多年的快速發(fā)展，但目前“仍然以團隊觀光游為主，而且是備受詬病的低價團——零負團費”。

而消費目的地則主要集中在三亞和海口，消費方式依然是簡單的“酒店、溫泉和海灘”。沈虹認為，“海南的旅游產(chǎn)品開發(fā)還是太單一，旅游目的地宣傳也不夠，游客只知道海口和三亞”。

褚青林在做著這方面的嘗試。褚青林是愛哪哪旅游網(wǎng)創(chuàng)始人，從2013年開始，愛哪哪開始建立以鄉(xiāng)村旅游、親子游為主的周邊短途旅行電商平臺，并為自駕、自助游客提供智能匹配解決方案。

這些短途旅游景點覆蓋了海南各個主要城市的周邊，并且附加了社交概念。褚青林的理念是，“去哪兒不重要，和誰玩很重要，有你，愛哪哪！”，這種互聯(lián)網(wǎng)社交游模式在國內(nèi)已經(jīng)非常普遍。

“海南有非常豐富且縱深的旅游資源，這些都需要進一步開發(fā)，”褚青林稱，“單純的三亞觀光游就顯得太單薄了”。但實際上，即使是這樣的淺層次開發(fā)，在海南依然顯得非常稀少。

“除了藍天白云，海南企業(yè)最大的資源就是土地，”海南股權(quán)交易中心財務(wù)總監(jiān)吳惠玉強調(diào)，“但土地又不能流轉(zhuǎn)，造成企業(yè)輕資產(chǎn)運行的狀態(tài)，有很大的限制”。

吳惠玉最近探討在海南成立房地產(chǎn)信托基金，這樣既可以幫助企業(yè)融資，又可以帶動企業(yè)進行更多業(yè)務(wù)拓展，特別是一些新興產(chǎn)業(yè)。理由很簡單，“海南的資源總有消耗殆盡的那天，如果不注重產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，即使是藍天、白云，也有失去吸引力的時候”。

數(shù)據(jù)已經(jīng)為這種資源型單一開發(fā)模式亮出了紅燈。最近5年，旅游占海南GDP的比重平均僅為13%左右，國際游客比重已經(jīng)連續(xù)三年下滑，在吸引歐美游客方面，面臨著東南亞的激烈競爭。

“當前海南省經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，”中國（海南）改革發(fā)展研究院相關(guān)負責人在接受媒體采訪時亦公開強調(diào)，“以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導的特色經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍有很大提升空間，海南服務(wù)業(yè)尚未真正成為帶動居民就業(yè)、提升收入水平的強大支柱”。

單一經(jīng)濟模式和產(chǎn)業(yè)鏈缺失是海南兩次轉(zhuǎn)型都無法成功的重要原因。“海南的戰(zhàn)略有點選擇失誤，無論是搞特區(qū)還是建設(shè)國際旅游島，海南都模仿深圳或浦東模式進行，但在綜合實力上又無法與先行先試的政策要求相匹配，”學者羅天昊強調(diào)。

實際上，海南最大的失誤是跨過了“產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的環(huán)節(jié)，單一倚靠旅游服務(wù)業(yè)，最后卻滑向了房地產(chǎn)投資泡沫的深淵。在羅天昊看來，“深圳之所以能有今天的地位，是因為在當初崛起的過程中，有效承接了歐美的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，沒有工業(yè)基礎(chǔ)，單純盲目發(fā)展服務(wù)業(yè)，成功的概率很低”

這實際上是海南的兩難選擇：現(xiàn)在再來走工業(yè)化的道路，競爭力受到壓縮，沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；而如果繼續(xù)盲目發(fā)展單一的服務(wù)業(yè)模式，又面臨著先天不足的制約，很難升級走向高端。