[廣東]深圳樓市將溫和“降火”

久違的“日光盤”頻現(xiàn)，市民通宵排隊(duì)購房，局部地區(qū)同比最高漲幅達(dá)85％……近期的深圳樓市確實(shí)“夠火”。深圳市住房研究會常務(wù)副會長、深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會秘書長陳藹貧日前在接受中國建設(shè)報(bào)記者獨(dú)家專訪時表示，深圳樓市近期量價(jià)齊升的原因主要在于土地緊缺導(dǎo)致供應(yīng)偏緊和超規(guī)劃的常住人口產(chǎn)生的龐大剛性需求。

對于深圳樓市的走勢和政府可能進(jìn)一步采取的調(diào)控措施，陳藹貧稱：“深圳房地產(chǎn)市場接下來整體上會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增的態(tài)勢，但增長幅度很小。深圳房地產(chǎn)市場的市場化程度非常高，主要還是充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，政府的調(diào)控措施會比較溫和，尤其是在‘限購’的大前提下，會弱化過猛過多的行政干預(yù)，重點(diǎn)在于合理引導(dǎo)。”

供需失衡成交火

近年一直走勢還算平穩(wěn)的深圳樓市，從今年4月下旬開始突然“發(fā)火”了，量價(jià)齊升，漲幅最高的南山區(qū)5月房價(jià)同比上漲了85％。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月開發(fā)商共推出了7138套一手住宅，新房成交量達(dá)到6106套，環(huán)比上漲50％，同比上漲139.7％。成交面積60.8萬平方米，環(huán)比上漲50.1％，同比上漲151.1％。成交量的大幅攀升，帶動價(jià)格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了每平方米28487元，環(huán)比上漲8％，同比上漲18.8％。而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份在70個大中城市中，深圳是新建商品住宅環(huán)比漲幅最高的城市，環(huán)比上漲1.8％，并且是唯一的新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市，同比上漲0.7％。

對此，陳藹貧分析認(rèn)為，深圳樓市量價(jià)齊升主要原因在于土地和人口。土地方面，到2020年，深圳新增可建設(shè)用地大概只有四五十平方公里，其中用于住宅方面的，大約占10%。剩下的住宅用地只能轉(zhuǎn)向城市更新，但城市更新會存在速度慢、補(bǔ)償成本高等一系列現(xiàn)實(shí)問題。土地供應(yīng)緊缺直接導(dǎo)致了樓市供應(yīng)偏緊；人口方面，根據(jù)《深圳市人口發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到2015年，深圳實(shí)際管理和服務(wù)人口指導(dǎo)性目標(biāo)為1300萬人，年末常住人口為1100萬人，戶籍人口爭取達(dá)到400萬人。然而，截至目前，深圳市常住人口已超過1800萬。其中戶籍人口擁有住房率在77%左右，而非戶籍人口擁有住房率不到30%，導(dǎo)致了住宅市場需求龐大，且都屬剛需型，“供應(yīng)偏緊，需求增加，局部地區(qū)供需失衡，樓市自然會出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象”。

調(diào)控措施初見成效

針對深圳樓市近期的“過火”現(xiàn)象引發(fā)的輿論恐慌，深圳市政府適時采取了相關(guān)措施，欲給過熱的市場“降溫”。5月29日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2015年度實(shí)施計(jì)劃》和《全力保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展四條措施》。

這些“降溫”手段成效如何？上周該市一手住宅成交1752套，成交面積為18萬平方米，環(huán)比下降6%。在存量方面，世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，全市一手房可售面積為366.75萬平方米，可售套數(shù)為33363套。若按近8周深圳全市新房周平均1432套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為23.3周。在二手住宅市場方面，上周共成交3283套，環(huán)比下降11%；均價(jià)每平方米3.52萬元，環(huán)比下降6%。

與此同時，深圳房價(jià)大幅上漲也引發(fā)了銀行對房貸的收緊。據(jù)悉，近日有中行、建行、招行、郵儲銀行四家銀行調(diào)高了首套房貸利率。自5月底開始，中行率先將首套房貸利率從9.3折調(diào)高到9.5折后，建行也由9.5折上調(diào)到9.6折，招商銀行的首套房貸利率也從9.3折上調(diào)為9.5折，郵儲銀行也從9.4折提高至9.6折。房貸審批的時間也大幅延長。業(yè)內(nèi)人士稱，未來或有更多銀行跟進(jìn)。

融360數(shù)據(jù)顯示，10大最低利率銀行的排名中，9折依然為最低利率。在深圳27家銀行中，20家銀行首套房貸有利率優(yōu)惠，5家執(zhí)行基準(zhǔn)或以上利率，廣發(fā)銀行最高，為1.3倍，另有兩家銀行暫無額度。二套房貸政策始終沒有出現(xiàn)松動跡象。目前深圳各家銀行仍未落實(shí)新政，二套房首付仍為最低7成，利率最低為基準(zhǔn)上浮10%。銀行信貸政策的適時調(diào)整，無疑加大了房地產(chǎn)市場的可控性。

針對市民及輿論對樓市的高度關(guān)注，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒分析認(rèn)為，近期深圳房價(jià)確有一定程度的上漲，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤上漲較多，但不代表深圳房價(jià)總體水平，事實(shí)上，深圳房價(jià)總水平?jīng)]有出現(xiàn)暴漲。政府有辦法穩(wěn)定市場，既能對宏觀經(jīng)濟(jì)起到很好的促進(jìn)作用，也能夠保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。