房產(chǎn)眾籌的核心在于“管錢”

2015年，或許是房產(chǎn)眾籌整體啟動(dòng)元年。隨著萬達(dá)、綠地、萬科、遠(yuǎn)洋相繼公布眾籌戰(zhàn)略，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化轉(zhuǎn)型已成大勢所趨。

日前，某房企聯(lián)手網(wǎng)媒發(fā)起房產(chǎn)眾籌，單套房源眾籌的目標(biāo)金額為54萬元，每位投資人最低只需投資1000元便可參與。一旦金額籌齊，項(xiàng)目便可借助網(wǎng)絡(luò)以6折價(jià)起拍，最終的溢價(jià)部分即為投資收益分配給投資人。

或重在營銷

所謂眾籌，是在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目。2012年，美國網(wǎng)站Fun鄄drise率先將眾籌概念植入房地產(chǎn)中，誕生了房產(chǎn)眾籌模式。

2014年，房產(chǎn)眾籌模式進(jìn)入中國，隨后迅速出現(xiàn)“野蠻生長”的趨勢。而開發(fā)商熱衷于房產(chǎn)眾籌，其圈客營銷意圖十分明顯。

據(jù)稱，萬科、綠地、世茂、金地、碧桂園等開發(fā)商都在做房產(chǎn)眾籌。對于開發(fā)商而言，能夠提前鎖定客戶；同時(shí)，能降低客戶門檻，加快簽約，使資金低成本且快速到位。

從目前來看，房產(chǎn)眾籌模式不盡相同，但共同特點(diǎn)都是消費(fèi)者先支付一定的金額后，獲得購買優(yōu)惠房的資格。這樣，開發(fā)商不但通過房產(chǎn)眾籌沖刺業(yè)績做大銷售額，還可以緩解現(xiàn)金流，用別人的錢做自己的事情，并且也不用支付貸款利息。

事實(shí)上，開發(fā)商的意圖并非是要低價(jià)賣房，而是通過讓利提高銷售現(xiàn)場的人氣，精準(zhǔn)鎖定潛在購房者。對于開發(fā)商而言，不到一個(gè)月時(shí)間，就能蓄客幾百人甚至上千人。

平安好房網(wǎng)CEO莊諾認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)平臺有可能承擔(dān)起未來虛擬售樓處的角色，將線下展示廳搬到線上來，對開發(fā)商來說節(jié)約了營銷成本，對用戶而言，參與眾籌就是要拿到購買折扣房源的入場券。

面臨大風(fēng)險(xiǎn)

分析人士認(rèn)為，房產(chǎn)眾籌模式在國外有成功的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)仍處于萌芽階段。由于缺乏監(jiān)管等問題，成敗幾乎取決于發(fā)起人的信用和道德問題，風(fēng)險(xiǎn)很大。

例如，近期不少媒體爆出的一些打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店公寓建設(shè)等名號的眾籌房產(chǎn)項(xiàng)目，由于經(jīng)營不善，最后以失敗收場。

事實(shí)上，房產(chǎn)眾籌模式還存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

首先，一套房的定價(jià)是由開發(fā)商單方?jīng)Q定的，如果在開發(fā)商虛假抬高定價(jià)的情況下，有可能會導(dǎo)致眾籌房源的成交價(jià)格偏低。那么，眾籌者就無法分到利潤。

其次，對于眾籌項(xiàng)目提出的保本提法，也需要注意，尤其是當(dāng)項(xiàng)目接近尾聲時(shí)尤其要警惕。開發(fā)商通常是組建項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營，產(chǎn)品賣完后，項(xiàng)目公司幾乎成了一個(gè)空殼公司，這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目公司容易“跑路”，使眾籌者利益受損。

應(yīng)該說，開發(fā)商使用眾籌概念，其本質(zhì)還是一種銷售策略。分析人士表示，眾籌本身就是一個(gè)全新的概念，相關(guān)法律和監(jiān)管還相對空白。在房產(chǎn)眾籌方面，每個(gè)環(huán)節(jié)上都可能存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，也不排除非法集資的可能性。

對此，法律界人士提醒，眾籌是一種以合伙形式進(jìn)行買賣的行為，目前并無專門針對房產(chǎn)眾籌的法律。因此，要防范眾籌成為非法集資。

有關(guān)專家指出，房產(chǎn)眾籌作為一種金融創(chuàng)新，監(jiān)管部門應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)商探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發(fā)成本和售價(jià)。