存量房改保障房謹(jǐn)防“權(quán)力尋租”

商品房與保障房，一個(gè)價(jià)格高企，另一個(gè)專供保障，兩者性質(zhì)、稅收、價(jià)格迥異。但如今，遭遇發(fā)展瓶頸的樓市在探索新解法，這兩者之間的通道正在打開(kāi)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積65681萬(wàn)平方米，比3月末增加682萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加330萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，資金日益成為保障房建設(shè)中的瓶頸。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實(shí)困難，在商品房項(xiàng)目中配建的公租房和依托商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施改造的棚改項(xiàng)目，二者的推進(jìn)都受到影響。林區(qū)、墾區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)棚改配套設(shè)施建設(shè)歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。

打通存量商品房和保障房的對(duì)接通道，成為一劑藥方。國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近期聯(lián)合發(fā)文，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

鑒于政府在其中扮演重要角色，如何防范權(quán)力尋租，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)馮俊說(shuō)：“選擇什么區(qū)位的房源和怎么定價(jià)，都是容易滋生腐敗的環(huán)節(jié)，必須提前進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，避免政府提供給低收入群體和棚改群眾的福利變相轉(zhuǎn)化成給開(kāi)發(fā)商的福利。”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛建議，應(yīng)對(duì)政府部門在參與搭建存量房和保障房橋梁過(guò)程中的行為進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，做好資金監(jiān)管，防止資金籌集、管理和使用等過(guò)程中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象。

部分城市實(shí)踐證明，只要政策制定合理，決策科學(xué)，在存量商品房改保障房的過(guò)程中，就能實(shí)現(xiàn)居民、政府與企業(yè)三方共贏的局面。

江蘇省常州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)陸金峰算了一筆賬：按3000套房源計(jì)算，如通過(guò)集中建設(shè)，一套房子從征地拆遷、建安工程到簡(jiǎn)裝需30萬(wàn)元，3000套總投入9億元，一年支付給銀行的利息就要7000萬(wàn)元；而通過(guò)收儲(chǔ)社會(huì)房源，3000套房子一年的租金只要3000萬(wàn)元，還不到建設(shè)資金貸款利息的一半。

同樣，打通普通存量商品房與保障房通道也確實(shí)有助于化解一些城市的高庫(kù)存。以西部一省會(huì)城市為例，2015年投入國(guó)開(kāi)行的貸款205億元進(jìn)行棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，按均價(jià)1平方米6000元計(jì)算和70％的貨幣化安置比例，可消化200多萬(wàn)平方米商品房面積，占這座城市整個(gè)商品房年度投放量的1/10。

企業(yè)同樣在此過(guò)程中受益。中南城市建設(shè)投資有限公司在江蘇鎮(zhèn)江、淮安等地進(jìn)行了存量房改保障房的嘗試，總裁陳小平說(shuō)：“雖然沒(méi)有盈利，但起碼也沒(méi)有虧本，因?yàn)榉孔涌罩迷谀抢餂](méi)人買，一年的財(cái)務(wù)成本就要上漲9個(gè)點(diǎn)。”

不過(guò)，存量商品房改保障房盡管成效初現(xiàn)，但依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

有專家反映，政府出手購(gòu)買商品房體現(xiàn)了分類調(diào)控的思路，也在一定程度上化解樓市庫(kù)存，但究竟效果如何，還有待繼續(xù)觀察。

一些基層干部反映，目前部分城市還缺乏規(guī)范的操作細(xì)則，尤其是如何選擇房源和定價(jià)方面難以把握，而且市場(chǎng)上缺乏相應(yīng)的住房產(chǎn)品。從政府采購(gòu)程序、選房標(biāo)準(zhǔn)和資金監(jiān)管等方面相關(guān)指導(dǎo)政策和操作規(guī)范有待細(xì)化。

另外，現(xiàn)有存量房的造價(jià)及稅費(fèi)成本較高，而保障房相應(yīng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與普通商品住宅市場(chǎng)定價(jià)差距較大，房地產(chǎn)企業(yè)積極性難以調(diào)動(dòng)。

一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦承，之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望通過(guò)規(guī)模銷售降低成本并及早回籠資金，但這部分房源的土地、建設(shè)和稅費(fèi)成本與正常渠道銷售的房源并無(wú)二致，長(zhǎng)期和大范圍參與的意愿并不強(qiáng)。

馮俊說(shuō)，商品房里面有土地費(fèi)用、稅費(fèi)等，但政府組織建設(shè)的保障房的成本低于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，能不能把這塊成本降下來(lái)是吸引企業(yè)參與的關(guān)鍵。