淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理

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    成本——實(shí)施項(xiàng)目中所需用的花費(fèi)

    成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

    資源計(jì)劃編制——確定執(zhí)行項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的種類(lèi)（人工、機(jī)具和材料）及數(shù)量。

    成本估算——估算完成項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的成本。

    成本預(yù)算——把成本估算分?jǐn)偟巾?xiàng)目的各個(gè)子項(xiàng)上。

    成本控制——控制項(xiàng)目預(yù)算的變化。

    成本管理歷來(lái)是大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重頭戲，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最小化。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理都伴隨著每一個(gè)開(kāi)發(fā)商、每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段。然而，到現(xiàn)在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中，聽(tīng)得最多的一個(gè)詞——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制。

    一、程項(xiàng)目成本管理的發(fā)展階段

    在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目的成本管理主要由當(dāng)時(shí)企業(yè)設(shè)置的職能部門(mén)——財(cái)務(wù)處或科行使成本管理的職能，當(dāng)時(shí)是計(jì)劃、工程、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)幾個(gè)部門(mén)是分離的。在一個(gè)工程局或處落實(shí)一個(gè)工程后，工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程地點(diǎn)的相關(guān)自然條件，編寫(xiě)施工組織設(shè)計(jì)或施工方案；統(tǒng)計(jì)處或科熟悉圖紙，統(tǒng)計(jì)工程量；計(jì)劃處或科根據(jù)工程所在地的相關(guān)自然條件，編制該工程的單位估價(jià)表，再將工程方面提出的施工組織設(shè)計(jì)、統(tǒng)計(jì)方面統(tǒng)計(jì)出的工程量匯在一起，進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工料分析，得出整個(gè)工程的人工、材料、機(jī)具使用總量。根據(jù)工程項(xiàng)目的總體完工時(shí)間要求，計(jì)劃處或科編制勞動(dòng)力使用計(jì)劃、機(jī)具使用計(jì)劃、材料使用計(jì)劃。財(cái)務(wù)處根據(jù)上述計(jì)劃，編制工程項(xiàng)目資金使用計(jì)劃，銀行信貸計(jì)劃。在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，一個(gè)單位的財(cái)務(wù)資金情況屬于保密的，工程的、計(jì)劃的、統(tǒng)計(jì)的一般普通人員根本不知道，而財(cái)務(wù)也不多管工程等其他部門(mén)的實(shí)際工作狀態(tài)、工程進(jìn)展情況。因此就出現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的成本管理等于秋后算帳，沒(méi)起到監(jiān)督和控制作用。

    改革開(kāi)放后，特別是在工程建設(shè)基本程序中強(qiáng)制引入工程項(xiàng)目監(jiān)理制后，才將工程建設(shè)成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的過(guò)程，監(jiān)理工作的基本原則是事前控制為主，事中控制為輔堅(jiān)持事后反饋控制，在這一時(shí)期，工程項(xiàng)目的成本管理，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)階段。當(dāng)然，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程成本80%以上就發(fā)生在這一階段。正是由于這一原因，相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)商把成本控制的主要精力集中于本階段。就是這種過(guò)分強(qiáng)調(diào)某一階段成本，而輕視了其他階段的有形成本（如物業(yè)管理成本）、無(wú)形成本（如社會(huì)效益、業(yè)主口碑），致使少量開(kāi)發(fā)商失去一部分業(yè)主、失去一部分市場(chǎng)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，監(jiān)理介入主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)階段。從監(jiān)理的角度，監(jiān)理工作范圍，主要是依據(jù)監(jiān)理合同中業(yè)主委托的監(jiān)理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理。實(shí)際上在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施中，監(jiān)理是不管工程成本的，由建設(shè)方進(jìn)行成本管理。建設(shè)方進(jìn)行的成本管理，他的依據(jù)是造價(jià)咨詢(xún)公司編制出來(lái)的工程造價(jià)。由于造價(jià)咨詢(xún)公司相關(guān)人員未到工程所在地對(duì)第一手資料進(jìn)行收集，編制出來(lái)的造價(jià)在執(zhí)行過(guò)程中，總與現(xiàn)場(chǎng)的基本情況有出入，再加上材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，不確定因素增加，這就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下的總包合同的一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。如果價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在承包商所能接受的范圍內(nèi)，工程建設(shè)質(zhì)量、工期尚可保證，如果超過(guò)他所能承受的范圍，承包商就會(huì)想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補(bǔ)償。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得到的利益，這也是業(yè)主的一種損失。

    基于上述原因，就有必要改革現(xiàn)有管理模式，尋求一種新的管理方法。而現(xiàn)代項(xiàng)目的成本管理模式就能很好的解決這個(gè)問(wèn)題。

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