房屋拆遷補償知識

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房屋拆遷補償知識

　　保護公民享有的私有財產(chǎn)權以及保護物權人享有的物權，從根本上來說，需要建立和完善相應的法律制度，其中最重要的一項法律制度是補償制度，而補償制度的核心是補償金數(shù)額的確定。國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)對于征地和房屋拆遷補償估價，僅有六條原則性的規(guī)定，沒有給出相應的技術路線和方法，更沒有從充分保護被拆遷人的私人財產(chǎn)權的角度建立拆遷估價基礎理論。
　　自2004年1月1日起施行的建設部頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》(下稱《意見》)，在拆遷估價機構的選擇、拆遷評估糾紛的調處、被拆遷房屋性質和面積爭議的處理等方面做出了明確的規(guī)定，有助于規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，從而維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權益。但是，《意見》對于拆遷評估價值標準，以及拆遷估價方法、估價時點和技術路線等方面的規(guī)定，并未在《規(guī)范》基礎上有突破和創(chuàng)新。從憲法修正案保護公民享有的私有財產(chǎn)權的立法精神來看，目前的房地產(chǎn)拆遷補償評估制度，包括補償標準、評估的技術路線、補償程序等，都有必要加以重構.
　　一、征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補償評估制度創(chuàng)新
　　根據(jù)新憲法的精神，對于我國征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補償評估制度創(chuàng)新，首先應當明確政府對于土地以及公民的私有財產(chǎn)實行征收，應具備三個要件：一是為了公共利益的需要;二是征收的主體只能是國家，征收的程序應當依照法律規(guī)定;三是征收應給予公平補償。制度創(chuàng)新主要包括以下兩個方面：
　　一是對于依法征收的，要求征收按照如下方式進行：
　　1.法律對于征收目的———“公共利益”給予盡可能清楚明確的規(guī)定;
　　2.政府方聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構對征收財產(chǎn)進行評估，提出補償標準的要約;
　　3.被征收方也可以聘請獨立的房地產(chǎn)評估機構進行評估，提出反要約;
　　4.如果被征收方對于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質疑，可以要求舉行聽證會，政府方應當在聽證會上說明征收行為的必要性和合理性;
　　5.對于達成補償協(xié)議且其他符合法定條件的，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證;
　　6.如果被征收方對政府方就征收行為符合“公共利益”舉行聽證后仍提出質疑，或者就補償數(shù)額征收雙方無法達成協(xié)議，被征收方有通過司法途徑使政府放棄征收行為的救濟手段;
　　7.進入司法程序后，如果政府方認為征收有緊迫性，為了不影響公共利益，政府方可以預先向法庭支付一筆適當數(shù)額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前讓政府提前取得被征收財產(chǎn)，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證;