拆遷評(píng)估中房屋法定用途如何確定？

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拆遷評(píng)估中房屋法定用途的確定

　新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定了房屋拆遷按照市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償?shù)脑瓌t，這使得房地產(chǎn)估價(jià)在拆遷過(guò)程中起到十分重要的作用。
　　房屋拆遷是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作。房屋拆遷估價(jià)不僅涉及估價(jià)理論和方法等具體技術(shù)問(wèn)題，最重要的，是政府政策的影響在很大程度上決定了估價(jià)的思路和方向。
　　拆遷估價(jià)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，指的是市場(chǎng)未知拆遷信息狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即拆遷估價(jià)只考慮該房屋過(guò)去的狀態(tài)，而不考慮將來(lái)的用途。
　　房屋（土地）的用途，對(duì)估價(jià)結(jié)果具有重大影響。同一房屋若用途不同，其價(jià)格可能要相差幾倍甚至十幾倍?？梢?jiàn)，確定房屋用途是拆遷評(píng)估的關(guān)鍵內(nèi)容和前提條件。
　　有的房屋用途在權(quán)屬證書(shū)上標(biāo)記的很明確，如商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房、辦公用房、居住用房、工業(yè)廠(chǎng)房等。但在估價(jià)實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋的實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)象。拆遷評(píng)估時(shí)如果以居住性房屋進(jìn)行估價(jià)，勢(shì)必給被拆遷人帶來(lái)一定損失。事實(shí)上，在未知拆遷信息時(shí)，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)超過(guò)同地段類(lèi)似的居住性用房。
　　那么，如何確定該類(lèi)房屋的用途呢？建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定了四種方法：
　　1、一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；
　　2、當(dāng)?shù)卣畬?duì)拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；
　　3、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果確定；
　　4、不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。
　　即便如此，往往還是爭(zhēng)議不斷。究其原因，主要是政府職能部門(mén)依據(jù)法律法規(guī)不能滿(mǎn)足其改變房屋用途的要求。被拆遷人的理由是：我的房屋作為經(jīng)營(yíng)性用房已經(jīng)幾年、十幾年了，月月繳稅，合法經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)在拆遷了，為何不按商業(yè)用房補(bǔ)償呢？
　　對(duì)此，筆者認(rèn)為，對(duì)于改變用途的房屋，規(guī)劃、房管部門(mén)應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理。確實(shí)符合最高最佳使用原則（法律上許可、技術(shù)上可行能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化）的，應(yīng)該給予改變；不符合條件實(shí)在不宜改變用途的，應(yīng)該及時(shí)予以糾正，并下發(fā)“限期改正通知書(shū)”，不能等到拆遷時(shí)再去處理。這樣可以避免許多拆遷補(bǔ)償時(shí)的糾紛。
　　對(duì)于拆遷時(shí)房屋用途和權(quán)證記載的用途不符的房屋，有的地方采取了一些變通的做法。例如，在被拆遷地點(diǎn)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)一定時(shí)間的，可以認(rèn)定商業(yè)用途，但要提供相關(guān)證明（如工商執(zhí)照），并且在這段時(shí)間內(nèi)規(guī)劃、房管等部門(mén)沒(méi)有提出糾正意見(jiàn)。