項目評估與價值分析

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項目評估與價值分析

　　土地是房地產(chǎn)項目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對于項目融資定價也會導(dǎo)致許多不同的融資條件。

　　1)完成項目規(guī)劃(項目概念、規(guī)劃設(shè)計等)的初步審核和批準(zhǔn)，但土地的征用與收購需要融資，包括原協(xié)議出讓土地(已過關(guān)或遺留項目)項目和新規(guī)劃建設(shè)用地項目。

　　許多項目方對此以為擁有房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的緊缺資源的來源(如項目規(guī)劃、土地)，其心理意識是：沒有這些資源就不會由投資和開發(fā)的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平至上，大多數(shù)的項目方在開始融資談判方案的設(shè)計中會期望保持在項目投資權(quán)益40%-60%的比例份額，而絕大部分項目方會在49-51%之間取舍。

　　實際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項目的融資談判能夠獲得投資方認(rèn)可的合理的權(quán)益比例也就在5-10%以內(nèi)，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，并且隨著對項目結(jié)局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項目規(guī)劃與概念的市場價值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開發(fā)提供了一個市場機會和投資資訊。這就是項目方的全部“資產(chǎn)”和“價值”，而對于投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態(tài)下所進(jìn)行的談判是不存在對價和等價的。

　　另一個談判定價的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設(shè)，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數(shù)，理想的選擇由兩個，一個是將前期的工作成果折合成相應(yīng)的對價，一次性將項目沽出;另一個方案是將前期成果折合成為投資股權(quán)或相應(yīng)的權(quán)益份額，與投資方共同運作項目建設(shè)。后一種反而可以獲得一個較高比例的回報預(yù)期。

　　在當(dāng)前國內(nèi)投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項目很難通過資本市場和金融體系獲得項目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財務(wù)融資，而所謂過橋融資更是癡人說夢的妄想。唯一可行的選擇就是將項目作為一個項目策劃案轉(zhuǎn)讓由投資者獨立運作，項目方必須認(rèn)識到?jīng)]有投資者會采取合作開發(fā)和分享權(quán)利的模式進(jìn)入。

　　2)土地和項目的權(quán)屬相對明確，項目已經(jīng)開工或僅進(jìn)行初步的基礎(chǔ)建設(shè)，但土地出讓金或土地征用費未能交清。這一類土地在“8.31大限”中有不少未能過關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟損失是當(dāng)初購入土地價格的數(shù)倍。