房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析

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在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，按我國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是從可行性研究批準(zhǔn)后以后直至項(xiàng)目驗(yàn)收前的階段均屬于實(shí)施階段。這階段的工作、可交付成果和費(fèi)用包括：
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、申報(bào)選址定點(diǎn)；2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查；8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案；9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批；10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計(jì)；13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。
B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套
（一）市政配套
1、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)；2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；3、報(bào)審市政配套方案；4、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)；5、市政管線綜合
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)；2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；4、竣工檔案保證金；5、臨時(shí)用地費(fèi)；6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)；9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)
C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序
（一）、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；4、主管部門(mén)實(shí)地勘察；5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審；6、委托地價(jià)評(píng)；7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證；11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還
（二）、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥
1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)；2、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察；3、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批；4、取得劃撥用地批準(zhǔn)
（三）、集體土地的征用
1、征用集體土地用地申請(qǐng)；2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；3、簽訂征地協(xié)議；4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；5、確定勞動(dòng)力安置方案；6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；7、市政府下文征地；8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)；9、辦理批地文件、批地圖；10、辦理凍結(jié)戶(hù)口；11、調(diào)查戶(hù)口核實(shí)勞動(dòng)力；12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；15、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作；16、征地結(jié)案
（四）、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
1、地價(jià)款（土地出讓金）；2、資金占用費(fèi)；3、滯納金；4、土地使用費(fèi)；5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；7、土地閑置費(fèi)；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；9、城鎮(zhèn)土地使用稅；10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；11、出讓土地預(yù)訂金；12、征地管理費(fèi)；13、土地補(bǔ)償費(fèi)；14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)；15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；19、耕地占用稅