杭州東莞相繼出臺(tái)“限降令” 地方政府財(cái)政收入下滑

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    近日，政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出，繼杭州出臺(tái)“限降令”后，東莞也出現(xiàn)“限降”現(xiàn)象。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)預(yù)期房價(jià)下滑的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標(biāo)尚有較大差距，部分房企選擇降價(jià)跑量。而地方政府出于財(cái)政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房價(jià)出現(xiàn)跳崖式下滑，這表明部分地方調(diào)控已經(jīng)從防止房價(jià)“大漲”轉(zhuǎn)向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽掩吘o的資金鏈愈發(fā)吃緊。

    托市

    杭州東莞相繼出臺(tái)“限降令”

    日前，有報(bào)道稱，東莞世紀(jì)城幸福公館項(xiàng)目，最新一期特價(jià)房項(xiàng)目因降價(jià)幅度達(dá)21%，根據(jù)政府出臺(tái)的“超過備案價(jià)15%降幅，需重新備案”規(guī)定，該項(xiàng)目被限制網(wǎng)簽。

    對(duì)此，東莞房管局相關(guān)人士表示，這不是東莞最新出臺(tái)的政策，早在2011年該政策就已出臺(tái)。

    據(jù)了解，2011年，為防止開發(fā)商報(bào)價(jià)虛高、高報(bào)低賣，東莞住建局、房管局、物價(jià)部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格備案管理的補(bǔ)充通知》，規(guī)定即日起所有新建商品房銷售價(jià)格一經(jīng)備案，其實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的15%，違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)被鎖定。

    上述人士表示，當(dāng)實(shí)際成交價(jià)高于備案價(jià)或比備案價(jià)下浮超過15%時(shí)，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)鎖定交易，無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。

    這意味著，彼時(shí)為杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報(bào)高房價(jià)誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，而如今卻成了“限降”工具。

    對(duì)此，上述人士指出，媒體報(bào)道有過度解讀的成分，政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在樓市降價(jià)敏感的時(shí)點(diǎn)，杭州市出臺(tái)了類似的“限降令”。

    23日，杭州市出臺(tái)政策：商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

    據(jù)了解，在政策出臺(tái)前一周，杭州不少降價(jià)樓盤的開發(fā)商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。具體為，商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案后，銷售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示價(jià)格和申報(bào)備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格應(yīng)保持一致，不得隨意調(diào)整，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)備案價(jià)格。提高銷售價(jià)格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價(jià)理由不充分的，不得提高銷售價(jià)格。對(duì)未售房源銷售價(jià)格明顯偏離原備案價(jià)格的，需要重新申報(bào)備案。

    杭州市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“如果降價(jià)幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案。”

    該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，商品房降價(jià)和優(yōu)惠促銷時(shí)，應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理，清晰標(biāo)示原備案價(jià)格、現(xiàn)銷售價(jià)格、活動(dòng)期限。不得以虛假折扣銷售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標(biāo)價(jià)方式或銷售術(shù)語。

    該負(fù)責(zé)人還表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場(chǎng)供求等情況調(diào)整價(jià)格，政府部門會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價(jià)申請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行辦理。

    有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，房企已經(jīng)收到相關(guān)通知，如果降價(jià)幅度超過備案價(jià)的15%，將無法進(jìn)行網(wǎng)簽，要么取消交易，要么調(diào)整價(jià)格重新備案。

    吃緊

    地方政府財(cái)政收入下滑

    對(duì)于“限降令”的出現(xiàn)原因，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認(rèn)為，杭州等“限價(jià)令”政策的出現(xiàn)，其根源是整體樓市或區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變，以這一政策為節(jié)點(diǎn)，調(diào)控已經(jīng)從防止房價(jià)“大漲”轉(zhuǎn)變到了防“大跌”。

    今年2月份以來，由杭州等地掀起的樓市降價(jià)潮由長三角城市向全國范圍擴(kuò)散。這背后是樓市成交量下滑，促使開發(fā)商選擇“以價(jià)換量”。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前25天，全國范圍受統(tǒng)計(jì)的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為155906套，環(huán)比2014年4月的162714套下調(diào)4.22%。與2013年5月同期的193382套，則同比下調(diào)了19.4%。

    而在成交下滑的影響下，投資、土地?cái)?shù)據(jù)紛紛下降，依靠土地財(cái)政的地方政府，財(cái)政收支大幅縮減。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1至3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)16個(gè)月以來新低。一直是我國投資重點(diǎn)的房地產(chǎn)投資已連續(xù)兩個(gè)月對(duì)全國固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)形成負(fù)拉動(dòng)。

    土地收入方面，在2013年不可能出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象再現(xiàn)。5月27日，沈陽土地交易中心三塊地參與競(jìng)拍，但最終，因無競(jìng)買人報(bào)名參與競(jìng)買，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月來，沈陽共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍。

    同日，佛山土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了無人競(jìng)拍而流拍的尷尬局面，而這是佛山土地市場(chǎng)一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)的第二次土地流拍。

    長沙方面，5月27日，據(jù)長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，長沙一宗商業(yè)用地被長沙香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司以1.83億拍得，而同日出讓的另一宗商住用地因無人競(jìng)拍而流拍。

    而值得注意的是，這些城市正是對(duì)土地財(cái)政依賴程度較高城市。此前同策咨詢研究部發(fā)布的《45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》顯示，杭州、佛山、南京、長沙4個(gè)城市土地財(cái)政依賴程度超過100%，佛山則達(dá)到147.5%。

    與此同時(shí)，根據(jù)財(cái)政部此前數(shù)據(jù)，2014年前4個(gè)月，受全國商品房銷售額持續(xù)下降影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比下降4.2%;此外，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對(duì)地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)也出現(xiàn)明顯回落。

    隱患

    房企負(fù)債高企資金鏈緊繃

    有業(yè)內(nèi)人士指出，在市場(chǎng)預(yù)期房價(jià)下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標(biāo)較遠(yuǎn)，部分房企選擇放價(jià)跑量。地方政府則采取“限降令”防止房價(jià)出現(xiàn)跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽迅珊缘馁Y金鏈雪上加霜。

    29日中國房地產(chǎn)研究會(huì)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，199家中國上市房企2013年資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09%至65 .81%;凈負(fù)債率均值同比增加15.31%至79.67%，處于歷史高位。

    報(bào)告指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了量價(jià)齊升的基本態(tài)勢(shì)，但是進(jìn)入2014年，市場(chǎng)情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場(chǎng)向房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險(xiǎn)漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場(chǎng)和行業(yè)面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。

    而在負(fù)債高企的同時(shí)，融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，連續(xù)數(shù)月下降。

    張大偉說，從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上強(qiáng)勢(shì)美元因素，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。

    “不僅海外融資受阻，為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測(cè)試。房企資金門又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂觀。”張大偉說。

    “在房企負(fù)債高企，融資收緊的同時(shí)，房企一旦回款不及時(shí)，極有可能造成不可控風(fēng)險(xiǎn)。”一位中小型房企負(fù)責(zé)人表示，幾十億甚至上百億的資金盤子，有時(shí)甚至就是幾億回款不及時(shí)，最后一根稻草也能把房企壓垮。

    對(duì)此，上海易居研究院副院長楊紅旭也表示，“限降令”實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預(yù)企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當(dāng)。

    上述房企負(fù)責(zé)人表示，房企大幅度降價(jià)，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個(gè)房企也不會(huì)大幅度降價(jià)，降低利潤。因此，政府應(yīng)減少對(duì)此方面的干預(yù)，使房企資金能自由周轉(zhuǎn)，以免造成更大的不可控風(fēng)險(xiǎn)。