內(nèi)地房價下跌仍是主流

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　　2014年收官之月，房價下跌局面并沒有出現(xiàn)明顯改觀。昨日(1月18日)，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2014年12月份全國70個大中城市價格指數(shù)顯示，降價范圍及幅度繼續(xù)收窄，市場緩慢回升態(tài)勢繼續(xù)，但下跌仍是主流。

　　此外，中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，在2014年的12個月中，從1月份的環(huán)比平均上漲0.4%到7月份跌幅最高點(diǎn)平均下調(diào)0.73%，只經(jīng)歷了6個月，2月開始首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，3、4月份出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布，5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價多數(shù)城市下行，7月全國市場全面下調(diào)，9～12月，市場全面進(jìn)入同比下調(diào)階段。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，12月杭州、寧波、?？?、溫州、金華這5個城市，甚至出現(xiàn)了低于2010年定基價格的情況。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，在整體告別絕對短缺后，樓市已進(jìn)入“白銀時代”，本輪市場的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年初，成交量有可能在2014年四季度出現(xiàn)觸底跡象，隨后逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，但價格起碼到2015年一季度才會出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。

　　注意到，被房企視為“香餑餑”的北京樓市，新房價格顯著回落，宅地市場樓面地價攀高表現(xiàn)明顯。

　　68城新房價格跌回1年前

　　據(jù)測算，2014年12月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2個百分點(diǎn);環(huán)比降幅比上月收窄的城市分別有48和36個;環(huán)比上漲的城市分別有1個和8個，分別比11月份增加1個和2個。

　　張大偉說，新建住宅指數(shù)中，全國僅廈門、鄭州兩個城市依然同比上漲，其他68個城市房價已經(jīng)低于1年前，平均同比跌幅高達(dá)4.5%。

　　但一些改善跡象已經(jīng)發(fā)生，比如2014年9月之后，新房市場首現(xiàn)房價環(huán)比上漲的城市。鏈家地產(chǎn)分析師張旭說，自10月開始，已經(jīng)呈現(xiàn)出“止跌及上漲城市數(shù)量增加，下跌城市數(shù)量減少”的趨勢，12月份依然延續(xù)了這種趨勢。

　　“目前來看，整體市場的看跌情緒有所減弱，價格下滑幅度縮小，甚至部分去化與預(yù)期良好的城市，價格出現(xiàn)緩慢回升。”張旭表示。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，總體看，受前期信貸政策調(diào)整、央行降息、年底開發(fā)商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響，12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長近9%，再創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　不過，成交量大很難迅速對應(yīng)房價變化趨勢的改變。中指院報告稱，2014年末推盤高峰促使部分城市庫存仍處于較高水平;從企業(yè)策略看，迫于全年銷售目標(biāo)和資金回款壓力，12月房企繼續(xù)采取低價加推、以價換量策略。

　　在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞表示，去庫存增銷量，以價換量，中國的房地產(chǎn)行業(yè)才能度過現(xiàn)在的寒冬，從2014年底到2015年，房地產(chǎn)的價格應(yīng)該是維持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，但量會有所上升。

　　張旭說，從住建部工作會議部署未提及房地產(chǎn)調(diào)控或具體政策措施來看，房地產(chǎn)市場將延續(xù)當(dāng)前寬松的政策環(huán)境，市場預(yù)期將繼續(xù)好轉(zhuǎn)，隨著市場成交量繼續(xù)攀升，新房價格優(yōu)惠的力度將明顯減弱，而二手房業(yè)主降價的動力也將不足，預(yù)計(jì)2015年一季度價格下降城市數(shù)量有望繼續(xù)下滑。

　　一線城市新房成交量領(lǐng)跑

　　數(shù)據(jù)顯示，一線城市樓市企穩(wěn)的勢頭明顯超過其他城市。劉建偉解讀稱，分城市看，房價出現(xiàn)分化狀態(tài)。從環(huán)比價格變動幅度看，一線城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%;二、三線城市房價仍然下降，降幅緩慢收窄。從成交量看，12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴，2015年住房市場將呈現(xiàn)雙重分化趨勢，不同層級的城市調(diào)整時間、速度和程度會有不同，短期調(diào)整和長期調(diào)整也將分化。

　　他判斷，在雙重分化下，整體呈現(xiàn)出乏力的態(tài)勢，但部分一、二線城市，特別是一線城市的調(diào)整和回暖在2015年有可能會實(shí)現(xiàn)。

　　作為房企普遍看好的北京市，最近是“房降地漲”。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1月份上半月，北京全市住宅(含新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為9586套，與上月同期相比下跌 23%，比2014年1月上漲21%;價格方面，1月份上半月，北京市純商品住宅成交均價為19321元/平方米，比上月均價回落28.5%。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，從現(xiàn)階段北京土地市場的成交情況看，平均地價和總價越賣越貴、不斷走高的特征依然在持續(xù)。由于土地價格不斷上升，拿地企業(yè)越來越多地采用“抱團(tuán)取暖”式的聯(lián)合拿地策略，以降低投入、整合資源、規(guī)避風(fēng)險。

　　張大偉說，行業(yè)風(fēng)險在提高，預(yù)計(jì)2015年大部分企業(yè)的銷售任務(wù)制定將非常謹(jǐn)慎，房企對市場的看法整體偏平穩(wěn)，企業(yè)在2015年的經(jīng)營策略將依然以平穩(wěn)去庫存為主。