SOHO中國轉型成功3Q將成潘石屹的搖錢樹

SOHO轉型：售轉租

“今天我們可以說轉型是成功的，但是3Q的成功，還需要一定的過程。”談及SOHO中國三年來的轉型過程，SOHO中國董事長潘石屹如是說。同時，作為今年來公司力推的共享辦公空間產(chǎn)品，SOHO中國3Q項目被寄予厚望，據(jù)透露，未來3Q產(chǎn)品將會單獨上市。

潘石屹：公司轉型決策是對的

日前，SOHO中國召開媒體發(fā)布會，潘石屹跟媒體記者圍坐在一起，談起了公司轉型以來的表現(xiàn)。“從今年下半年開始，我們的租金收入就大幅度起來了?，F(xiàn)在回頭看，3年前我們決策時，很多信息并不清楚，3年后回顧這一決策，我們認為是非常對的。”

“公司轉型是非常對的。”潘石屹如此肯定的回答，似乎回應了市場的各種質(zhì)疑。一直以來，SOHO中國的轉型備受市場關注，各種分析解讀層出不窮，其中猜測和質(zhì)疑的聲音頗多。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，市場上各類分析認為，SOHO中國轉型面臨現(xiàn)金流、資產(chǎn)升值，以及租金回報率等各項考驗，未來僅靠租金收入是否足以支撐公司市值和未來發(fā)展備受矚目。

對此，作為香港上市公司，資本市場也曾對轉型提出異議，尤其擔心資金流問題。“因為銷售會有很多資金進入，租賃則不然，而且我們建設房子需要很長時間。”潘石屹稱，因為“投資者關心的第一個是負債率，第二現(xiàn)金流能不能支持住，普遍預期不是很樂觀，所以開始被大量拋售股票。”據(jù)了解，SOHO中國宣布轉型后股票下跌了8%。

與此同時，SOHO中國今年上半年實現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權益股東應占核心純利1.35億元，同比下降約94%。對此，公司半年報稱，盈利較低主要由于租金收入增加影響尚未抵消物業(yè)銷售收入的下降。

發(fā)布會上，潘石屹用公司現(xiàn)金流和負債率的具體數(shù)據(jù)回應了各方質(zhì)疑。截至目前，SOHO中國凈負債率為25%，擁有近97億元的現(xiàn)金。“這些都比想象中要好，現(xiàn)在我們持有大概170多萬平米的北京上海核心地段的辦公樓，這樣一來，使得我們公司成為了北京上海持有最大面積優(yōu)質(zhì)辦公樓的開發(fā)運營商。”潘石屹說。

物業(yè)由售轉租，市場租金走勢尤其關鍵。按照潘石屹的說法，SOHO中國辦公物業(yè)的租金情況已經(jīng)超出預期。以望京SOHO項目為例，當初拍地預計的租金水平為5元/平米，實際對外租金為開盤6元，9月7號最新價格為12.9元/平米。另外，上海復興路項目租金在開盤時是7元/平米，最后出租價格達到10元/平米。

那么，現(xiàn)在來看是不是可以說SOHO中國轉型是成功的？對于提問，潘石屹稱：“轉型成功與否，大家最擔心的第一是現(xiàn)金流支撐不住，第二是缺乏管理經(jīng)驗，管理上會出問題，但是現(xiàn)證明，這些都是沒問題的。能度過負債率和現(xiàn)金流的這個節(jié)點，轉型就成功了。”

SOHO3Q未來將上市

值得關注的是，2015年以來，為增加公司產(chǎn)品類型和業(yè)務收入，SOHO中國推出了名為SOHO3Q的共享辦公空間項目，將寫字樓辦公室以短租的形式對外出租，其中，辦公室的預訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上完成。

據(jù)了解，目前SOHO中國已經(jīng)在北京的望京SOHO、中關村SOHO，以及上海的SOHO復興廣場、東海廣場的5個項目推出3Q產(chǎn)品，共計提供超過3000個座位。目前來看，北京的3Q產(chǎn)品出租率較為理想，而上海項目的出租率僅為30%-40%。作為公司主推產(chǎn)品，未來入市的規(guī)模還會更大。在今年年末之前，潘石屹計劃將3Q中心的數(shù)量增加到11個，擁有超過11000個座位，明年達到40000個座位。

對此，SOHO中國總裁閻巖表示：“3Q產(chǎn)品都是我們自己的物業(yè)，2016年時會和其他物業(yè)進行合作，地點將選擇北京上海廣州等大城市并與這些城市的開發(fā)商合作。”

據(jù)悉，SOHO3Q還有更長遠的打算。對此，潘石屹表示：“我們從10月份開始就不定價了，直接從0元開始進行拍賣，這樣由客戶來定，從而我們的出租率能達到100%。未來，計劃將3Q做起來后準備單獨上市。”而SOHO3Q能否成為SOHO中國的搖錢樹，市場唯有拭目以待。