房地產(chǎn)新政滿月：樓市冷暖不均

房地產(chǎn)新政滿月：樓市冷暖不均

房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，與民生改善息息相關(guān)，與經(jīng)濟(jì)增長密切相連，長期以來都是市場焦點(diǎn)。在中央多部門的聯(lián)合出手之下，國內(nèi)樓市一個(gè)月來迎來了哪些政策利好，又發(fā)生了哪些微妙變化，房地產(chǎn)商又將面臨哪些挑戰(zhàn)。

今年一季度，我國房地產(chǎn)業(yè)僅比上年同期增長2%，增速明顯放緩。在此背景之下，3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門聯(lián)合出手，打出房地產(chǎn)新政“組合拳”。如今，新政已屆滿月，政策給市場帶來了哪些變化？

一線城市：

回暖信號(hào)明顯

一線城市的樓市對(duì)政策調(diào)整最為敏感。據(jù)報(bào)道，近日深圳某樓盤開盤，當(dāng)天推出300余套房源，吸引了3000多人，開盤當(dāng)日銷售率達(dá)98%。國家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)中，深圳房價(jià)環(huán)比漲幅是70個(gè)大中城市中最高的。

北京的房地產(chǎn)市場最近也熱鬧得很。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，“從4月下半月開始，二手房工作日簽約都在700套以上。”

事實(shí)上，一線城市樓市升溫，不全是新政的功效，金融貨幣政策對(duì)樓市的正面激勵(lì)作用也十分明顯。4月19日央行宣布，下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。市場普遍認(rèn)為，銀行資金面的寬裕，將會(huì)為樓市注入更多動(dòng)力，也為房地產(chǎn)新政扎實(shí)落實(shí)營造了積極的政策環(huán)境。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國54個(gè)典型城市，4月20日至4月26日的一周內(nèi)，住宅銷售簽約數(shù)量比上周增長12.6%。4個(gè)一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅達(dá)11.4%。

不僅二手房銷售活躍，開發(fā)商推新盤的熱情也很高，項(xiàng)目銷售情況也好于前段時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市新政讓更多持幣者放棄觀望，選擇入市。

樓市持續(xù)升溫的同時(shí)，部分城市土地市場也現(xiàn)活躍態(tài)勢。4月27日下午，經(jīng)過139輪的焦灼爭奪，位于北京市海淀區(qū)北部的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊被首創(chuàng)集團(tuán)以56.4億元收入囊中，住宅部分樓面價(jià)高達(dá)每平方米4.3萬元。開發(fā)商對(duì)一線城市后市的看好，讓其在拿地、投資等方面更為積極。

非一線城市：

庫存壓力依舊

與一、二線城市不同，三、四線城市雖然在新政之后，也出臺(tái)了一系列配套政策，但樓市走向卻并不樂觀，回暖乏力。西安市日前發(fā)布公積金新政稱，從4月27日起首次使用公積金貸款購買自住普通住房的，建筑面積在144平方米(含)以下的首付款比例不低于20%，建筑面積在144平方米以上的首付款比例不低于30%。二套房的首付比例最低也降至兩成。

然而據(jù)觀察，政策對(duì)非一線城市樓市的影響，并沒有想象的那么給力。近期在濟(jì)南開展的齊魯房展上，人流量并不是很大。與之對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南市住宅銷量在新政出臺(tái)的一個(gè)月內(nèi)有所增長，但增長不是十分明顯。

南京樓市的反應(yīng)與濟(jì)南大體相同。據(jù)有關(guān)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，3月1日至4月29日，南京市新房上市量僅為5500套，僅為去年同期的三分之一；新房認(rèn)購量為1.5萬套，成交1.1萬套，低于去年和前年同期水平。不過，也有個(gè)別三、四線城市出現(xiàn)了成交活躍、樓市回暖的狀況。

專家表示，4月份非一線城市樓市變化，可用“局部活躍，但整體難回暖”來概括。由于三、四線城市樓市庫存高企，潛在購房者期待房價(jià)進(jìn)一步回落，購買意愿不夠強(qiáng)烈。因此，在很長一段時(shí)間內(nèi)，非一線城市去庫存仍是房地產(chǎn)面臨的“重要一課”。

房地產(chǎn)企業(yè)：

競爭日趨激烈

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資分化明顯，呈現(xiàn)出典型的馬太效應(yīng)。一線城市、重點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)投資增速較快，非一線城市、非熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)投資動(dòng)力不足。正如有開發(fā)商所言，“誰也不想高價(jià)拿地，但除了一線城市和部分二線城市還能比較容易地賣出去房子以外，很多三、四線城市基本賣不動(dòng)了。”在庫存高企的壓力之下，部分房地產(chǎn)商將業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在了熱點(diǎn)城市，而這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更加白熱化。

這一點(diǎn)，也從近日發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)2014年年報(bào)中得到了印證。龍湖集團(tuán)年報(bào)顯示，2014年其先后在一線及二線主力城市購置16幅地塊。該集團(tuán)2015年的投資運(yùn)營，將繼續(xù)聚焦一、二線城市。富力地產(chǎn)也提出，未來將只限于考慮北京和廣州等一線城市。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年獲得的17個(gè)新項(xiàng)目中，94%位于一線及二線城市。

業(yè)內(nèi)人士判斷，在“僧多粥少”的情況下，一線城市、重點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)可能會(huì)迎來上漲。張大偉也認(rèn)為，大部分企業(yè)加大力度增加一、二線市場布局，未來競爭將非常激烈，房企經(jīng)營難度也將越來越大。