房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)和計(jì)劃階段的主要風(fēng)險(xiǎn)

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本身就是一個(gè)項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有項(xiàng)目的一些屬性，一次性，有明確的開始和完成時(shí)間，所有是暫態(tài)性的；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是獨(dú)特的產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果；同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又是一個(gè)漸進(jìn)的認(rèn)識(shí)過程、定義過程和明細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)過程、實(shí)施過程和工程交驗(yàn)過程。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有上述特性，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)目過程中，具有很多不確定性，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無處不在。

首先，我們找出在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期啟動(dòng)和計(jì)劃階段的10大風(fēng)險(xiǎn)。然后對(duì)項(xiàng)目?jī)呻A段主要風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。

啟動(dòng)：是組織承諾批準(zhǔn)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段。

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這一階段的主要工作有：地塊選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)房者心理分析、開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
這一階段的可交付成果是：地塊選擇評(píng)估報(bào)告、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
這一階段的風(fēng)險(xiǎn)是：1、地塊、地段選擇失誤，2、地塊價(jià)格與價(jià)值相背離，3、地塊不利于設(shè)計(jì)規(guī)劃，4、地塊整治費(fèi)用太大，5、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容與地塊適應(yīng)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)偏離，6、調(diào)查的方法和途經(jīng)有誤，7、調(diào)查對(duì)象有誤，8、購(gòu)房者心理和行為分析出現(xiàn)偏差，9、產(chǎn)品的市場(chǎng)客戶群判斷失誤，10、產(chǎn)品市場(chǎng)定位失誤。

在主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來后，緊接著進(jìn)入評(píng)估過程，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括定性評(píng)估和定量評(píng)估，對(duì)評(píng)估出來的風(fēng)險(xiǎn)按其對(duì)項(xiàng)目影響的得失量大小進(jìn)行排序。對(duì)排在第1位的風(fēng)險(xiǎn)，建議采取規(guī)避手段進(jìn)行解決。當(dāng)然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施與項(xiàng)目發(fā)起人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和風(fēng)險(xiǎn)承受程度有關(guān)，因?yàn)楦唢L(fēng)險(xiǎn)常伴隨高回報(bào)。項(xiàng)目啟動(dòng)階段識(shí)別出來的風(fēng)險(xiǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目中，均屬于高風(fēng)險(xiǎn)。在采取如下應(yīng)對(duì)措施：規(guī)避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受的選擇中，要特別小心謹(jǐn)慎。如項(xiàng)目地塊選擇失誤，將導(dǎo)致項(xiàng)目在后續(xù)運(yùn)作過程中，處于被動(dòng)局面。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，這一階段特別重要。因?yàn)?，任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是將做從未做過的事情，所做計(jì)劃工作的多少，必須與公司的規(guī)模和項(xiàng)目的規(guī)模相適應(yīng)。如某公司有意投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，首先決定要開發(fā)的項(xiàng)目量有多大，這必須與公司的資金實(shí)力匹配；其次是地塊的選擇，為了從經(jīng)營(yíng)角度和運(yùn)作角度考慮，在地塊選擇時(shí)，最好選擇三個(gè)以上不同地塊，分別對(duì)它的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)特性進(jìn)行前期初步比較，同時(shí)與三個(gè)土地提供單位進(jìn)行洽談。

計(jì)劃：界定和改進(jìn)目標(biāo)，從各種備選的行動(dòng)方案中選擇更好的方案，以實(shí)現(xiàn)所承擔(dān)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)。
在計(jì)劃階段的風(fēng)險(xiǎn)是，1、對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略理解不透；2、項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本）設(shè)定不準(zhǔn)；3、缺乏歷史信息；4、開發(fā)項(xiàng)目無準(zhǔn)確的產(chǎn)品描述；5、沒有工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）；5、項(xiàng)目開發(fā)的約束條件（人員、資金、技術(shù)、設(shè)備等）識(shí)別不夠；6、無備選方案或備選方案雷同；7、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員缺乏相關(guān)的技能和知識(shí)；8、信息溝通不暢；9、高層不支持計(jì)劃工作；10、對(duì)計(jì)劃的本身認(rèn)識(shí)有誤。

界定目標(biāo)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，如何界定目標(biāo)？首先，必須明確公司的戰(zhàn)略意圖，公司戰(zhàn)略大致分為：維持型戰(zhàn)略、發(fā)展型戰(zhàn)略、衰退型戰(zhàn)略、退出型戰(zhàn)略。知道了公司級(jí)的戰(zhàn)略定位，開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位。再進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)層的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和職能層的職能支持戰(zhàn)略，如采購(gòu)戰(zhàn)略、生產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略、物業(yè)管理戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等。在了解上述戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，識(shí)別項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)。

因此，目標(biāo)是為戰(zhàn)略服務(wù)的，具體操作方案、運(yùn)作措施是為目標(biāo)服務(wù)的。沒有目標(biāo)的運(yùn)作措施是無源之水、無本之末。他們的關(guān)系是：公司戰(zhàn)略→項(xiàng)目戰(zhàn)略→業(yè)務(wù)戰(zhàn)略（職能戰(zhàn)略）→目標(biāo)→實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案或措施。

從各種備選方案中選擇最好方案，就是多方案比較和決策的過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的理解是：多候選地塊比較；多策劃單位比較；多策劃方案比較；多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位比較；多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比較；多施工圖設(shè)計(jì)單位比較；多種結(jié)構(gòu)形式比較；多種設(shè)計(jì)用材比較；多個(gè)監(jiān)理實(shí)施單位比較；多個(gè)施工單位實(shí)施比較；多個(gè)承包模式比較；多個(gè)合同形式比較；多種施工方案比較；多種付款形式比較；多種結(jié)帳方式比較等等。

以實(shí)現(xiàn)承擔(dān)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)，就是在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在理解項(xiàng)目投資人的開發(fā)戰(zhàn)略后，準(zhǔn)確的設(shè)定總目標(biāo)。并針對(duì)項(xiàng)目總目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)分，從而制定實(shí)現(xiàn)分目標(biāo)的方法和措施。所有的方法和措施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程，它隨項(xiàng)目的階段發(fā)展而作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。但項(xiàng)目總目標(biāo)一經(jīng)批準(zhǔn)，就應(yīng)該保持不變。