商業(yè)地產(chǎn)的邏輯

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總體而言，在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)仍將面臨發(fā)展的黃金機(jī)遇期。但眼前亟待解決的是因商業(yè)規(guī)劃布局缺乏科學(xué)性、定位不準(zhǔn)、缺少細(xì)分而帶來的嚴(yán)重同質(zhì)化問題。

“高效”這個(gè)詞用在相親上，總是讓人感覺太過功利和實(shí)用主義，但架不住的市場需求和折騰不起的時(shí)間及精力成本，讓眾多大齡男女青年更熱衷于參加三分鐘速配，以保存體力面對(duì)更加琢磨不定的約會(huì)期。

同樣，對(duì)于雙方動(dòng)輒都需投入巨額資金和至少兩年以上人力成本的商業(yè)地產(chǎn)商及品牌商來說，“上錯(cuò)花轎嫁錯(cuò)郎”的損失更是誰也不想面對(duì)的，更何況中間還夾雜了大量的時(shí)間和機(jī)會(huì)成本。因此，“高效”招商所代表的合理、科學(xué)、匹配、效率、共贏成為雙方共同的訴求。

近年來商業(yè)地產(chǎn)的確很火，不管是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向、政策誘惑，抑或是地方助推、政績驅(qū)動(dòng)、利益綁架等，商業(yè)地產(chǎn)已實(shí)實(shí)在在成為商業(yè)領(lǐng)域出鏡率最高的詞匯之一。一時(shí)間，原有的企業(yè)不斷攻城略地，行業(yè)新軍蓄勢待發(fā)，幾乎每個(gè)城市都有在建的城市綜合體、購物中心、商業(yè)廣場、商貿(mào)城項(xiàng)目，甚至在廣州、成都、沈陽等“重災(zāi)”區(qū)，即將入市的綜合體項(xiàng)目都已過百……這些無疑都成了“泡沫”的現(xiàn)實(shí)佐證。

因此有人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫，但在我看來，雖然目前看似商業(yè)地產(chǎn)入市體量過多，但很多都是補(bǔ)償式建設(shè)。“泡沫”產(chǎn)生的原因，一方面是其心理對(duì)商業(yè)供應(yīng)的適應(yīng)期還沒到一定程度；另外則主要是因?yàn)槭袌鰶]有進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和細(xì)分，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

總體而言，商業(yè)地產(chǎn)眼下并沒有面臨總量的絕對(duì)過剩。我認(rèn)為，未來很長一段時(shí)間內(nèi)，仍是商業(yè)地產(chǎn)的黃金期，具體原因有以下幾點(diǎn)：

首先，在中國城市化快速發(fā)展的過程中，每個(gè)城市的規(guī)模都在擴(kuò)大，多中心發(fā)展，以及由高鐵交通催生的城市圈相互間聯(lián)系更加緊密，加之人們消費(fèi)力整體性提高，都將會(huì)給城市帶來更多商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)。

其次，雖然目前中國經(jīng)濟(jì)存在些許波動(dòng)，但大體上的趨勢有目共睹，而隨著消費(fèi)者收入的提高，也必將會(huì)釋放新的市場潛力。

再其次，消費(fèi)者的升級(jí)換代以及消費(fèi)觀念的變革，也會(huì)帶來新的市場機(jī)遇。當(dāng)下新興消費(fèi)者已逐漸成為主力，他們的觀念不僅是“需要”和“夠了”，還需要更豐富、高品質(zhì)及個(gè)性化，這些都需要新的消費(fèi)選擇和途徑。

最后，拋開城市發(fā)展和消費(fèi)不談，單從品牌的需求講，整個(gè)亞洲都是最黃金的市場，而中國更是亞洲之最。相比歐美市場的飽和來說，眾多國際品牌商要取得贏利性增長，中國市場潛力不容忽視，因此，大量的品牌進(jìn)駐也會(huì)拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

除此之外，商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)問題是結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位。商業(yè)地產(chǎn)與品牌的關(guān)系就像寫字樓里的男生和女生，大齡男、大齡女都有，總配不到一起去，就說明其層次或結(jié)構(gòu)存在一定問題，所以最后就成了“剩男”和“剩女”。

因此，下一步，城市的商業(yè)規(guī)劃與布局就更值得重視。合理規(guī)劃，專業(yè)細(xì)分，避免同質(zhì)化造成的土地、投資等巨額浪費(fèi)和市場競爭，可以考量城市管理的戰(zhàn)略高度與水平。

在大的市場范圍，商業(yè)地產(chǎn)仍存在各種各樣的細(xì)分機(jī)會(huì)。隨著體驗(yàn)消費(fèi)的大行其道，消費(fèi)者對(duì)購物中心的要求也日漸挑剔；正如尺有所短寸有所長，人們當(dāng)然不希望每到一個(gè)空間都似曾相識(shí)，在這樣的消費(fèi)趨勢下，人們對(duì)場內(nèi)的品牌組合、服務(wù)差異、空間設(shè)計(jì)、氛圍營造、燈光色彩等也都會(huì)產(chǎn)生更強(qiáng)烈的差異需求。這也正是商業(yè)地產(chǎn)面臨的客戶群體的細(xì)分化趨勢。

另外，商業(yè)地產(chǎn)的招商也是重點(diǎn)。招商是個(gè)承上啟下的落地工作，要知道自身怎么定位，目標(biāo)品牌是誰，如何實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)師的目標(biāo)產(chǎn)品。招商做好了，才能持續(xù)保持市場上最有活力的租戶，后面的經(jīng)營才會(huì)順勢而為。

最后還需說明一點(diǎn)的是，在商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)鏈條中不必追求你有他有我也必須有，更不必都去追求奢華和高端。其實(shí)無論是開發(fā)模式、項(xiàng)目定位、品牌招商以及團(tuán)隊(duì)的選擇，適合自己的，它就是最好的。正如人拿武器，刀越重，可能在拼的時(shí)候會(huì)更有優(yōu)勢，但如果體力拿不起那么重的刀，還得量力而行。