戴曉華：保障性住房不應該大量成片新建

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

中鼎紀元國際工程設計有限公司副總建筑師戴曉華

一、保障性住房該大量成片新建的問題

新建保障住房小區(qū)，存在著大量問題，簡單來說有如下一些：

1、大量成片新建的保障性住房多是位置偏遠，交通條件差。配套設施差，生活不方便。教育、醫(yī)療等條件也差。難享受北京的文化。

2、大量成片新建的保障性住房由低收入人均集中居住，層次單一，人群構成單調。難以在附近找到工作，不利于社會的穩(wěn)定、和諧。

3、保障性住房的戶型為超小面積，60平方米、50平方米、40平方米，如果住宅標準層都是這樣的戶型，設計困難，總面積就做不大，即使四戶才200平方米，交通面積占的比例大，很不經濟；如果做到六戶也就300平方米，8戶才400平方米，則走廊太長，很多房間要間接采光，或外形太零散，等等。

4、用新建實物住宅作為保障的方式，缺少彈性，居住者經濟條件改了，住房退回、搬出，給其他適合條件的人住，擴大面積也不便。

5、新建保障房需要的建設資金較多，回報低，資金難落實，或有其他附加條件、暗箱操作，打著建設保障房的旗號搞其他建設，易滋生腐敗。

6、新建保障住房的條件太好，雖然面積標準小但比起那些原來無房戶、面積不達標戶來說，面積大得多，其他設施條件等也比原來的居住條件好得多，得到保障房的一步登天，沒得到保障房的仍然沒有保障補貼，造成新的不公平。

7、由于種種原因，新建成的保障房，不少是適合保障條件的不愿意要，建成了又不能空著，于是放寬條件，但一般人也難以得到，往往是被一些有后臺者占用。

8、新建住房的高標準與低廉租價售價，需要政府給予的高補貼，勢必加重廣大納稅人負擔。

二、新建保障住房的建設標準的問題

對于大量成片新建的保障性住房，各地及中央政府規(guī)定了各種建設標準，以及推薦戶型、優(yōu)秀戶型的，但是，其中問題很多，作為按這些建設標準進行設計的建筑師，感受最深。

1、保障性住房的面積標準。深圳市保障性住房標準中各類戶型對應的建筑面積及適用范圍如下：A類戶型建筑面積35㎡；B類戶型建筑面積50㎡；C類戶型建筑面積65㎡；D類戶型建筑面積85㎡。A、B類戶型用于保障性租賃房及廉價房；B、C類戶型用于經濟適用房；A、B、C、D類戶型用于人才安居房。各類戶型建筑面積允許上下浮動5%，且除人才安居房外，其余保障性住房單套建筑面積應控制在65㎡以內。對于套型面積和戶數幾乎不容許有任何變通，但是這些規(guī)定似乎又來的沒有緣由，看起來好像規(guī)定得非常清楚，可是經不起推敲：為什么面積非得是這幾個檔次？

2、保障性住房的設施設備標準。同樣的面積之下，到底這樣的面積應該有什么配置？租賃房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住房的使用者非常寬泛，大部分居住者的家庭結構和人口數是怎樣的？在這么小的面積之下，設計一定要有側重，不可能每個空間都很舒適。保障房主要要考慮保證基本居住，那臥室是否應盡量大一點，起居室小一點？廚房應多大？衛(wèi)生間能不能做暗衛(wèi)通過機械通風呢？在那么緊的面積控制下，設計一個陽臺還是兩個陽臺？保障房的車位數量的配置那么多，造成地下室面積大，成本上升。居住保障房的人擁有汽車數量有如此之多嗎？

3、保障性住房的日照、場地等標準。由于保障性住房通常容積率高，單位面積小，戶數多，考慮其實用率、節(jié)地、成本等因素，將平面設計為內廊式更為經濟緊湊，但較難完全滿足日照要求，成為制約方案的重要因素。如果必須滿足日照，就會出現較多的東西朝向的布置。高層小區(qū)的居住用地人均控制指標應滿足10~15㎡/人，而保障房因為容積率高、戶數多、人口密度大，人均用地指標難以滿足標準。

4、保障性住房的綠色節(jié)能標準。新建保障住房的標準總得來說是比較低的，但是新建建筑用低的標準，顯然不適合。有的城市如深圳又規(guī)定“所有新建保障性住房必須按照綠色建筑標準建設”，而綠色建筑標準是比較高的標準，又產生矛盾。比如隔聲，為了達到《綠色建筑評價規(guī)范》樓板隔聲要求，要么花成本做浮筑樓板，要么精裝修就要做木地板，不能做地磚；但是從保障房的使用和維護來講，客廳鋪地磚一定比鋪地板更合理，而這樣做就無法達標。為了了解保障房的設計，筆者專程去香港參觀了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，設計是標準化的，構建是標準化的，建造是完全預制好現場組裝的。設計一旦確定就不能隨意調整，比如空調現在還在用窗機。

如何很好地回答這些問題，需要政府部門做一些實實在在的調研工作，而不僅僅只有制度和規(guī)定。但根本上說，形形色色的使用要求要歸納成少數一些建設標準，本身就是難以實現的，也是沒有必要的。

三、保障性住房實現的途徑——建筑規(guī)劃設計方面

很多人認為保障性住房正確做法是新建住房以中高檔的商品房為主，政府收購騰出來的早期建設的標準低但位置好交通方便的住房，作為保障性住房。另外筆者從建筑師的角度，建議還可以考慮以下辦法：

1、利用舊有的廠房、辦公樓改造，多層為主，少用高層，少用電梯。類似宿舍、經濟型旅館。比原來住房條件適當改善，但受益面要廣，普惠，逐步進行改善。

2、新建商品住宅中，超小戶型住宅應該分散建設，在適當位置加建在中大戶型中，例如原來一梯二戶，正對樓梯的地方，加建一個或二個小戶、超小戶為好，沒有增加交通面積，而是分攤了交通面積，即中間單元四戶為好，超過五戶甚至六戶就不好了。盡端單元或獨立單元戶數可以多一些，但不應為了多做戶數不合理地加長走廊長度。

3、新設計的商品住宅中，多考慮一分為二、合二為一的戶型。住房面積在80、90平米以上，就可以考慮分成中戶和小戶，大的戶型更要考慮一分為二甚至一分為三的可能。其產權是歸于一戶的，但使用中，如果家庭人口過少等原原因，可以將其中一部分出租，并且自成一戶，作為保障房的重要房源。

4、可以加建在多層建筑的頂層，如商場、寫字樓等，商場每層面積大，在四五層以上商業(yè)難用，但空間高度未充分利用?？梢约咏ㄒ粚踊蚨映∶娣e住宅，也是類似宿舍、經濟旅館，由于戶型面積小，在一大片屋頂上可以較多的戶數，做一些內院、內天井，因為層數少，好解決通風采光和日照問題。單獨設電梯、樓梯從地面的單獨入口直接到達頂層，可解決消防疏散問題。

5、在建筑底層和臨時空地多搞一些營業(yè)和居住結合的小門面房，例如四五十平米的面積，可以前面一多半做營業(yè)、后面一小半做住房，其實對住戶來說就是有一間臥室就行了，不用什么客廳、餐廳，既解決居住問題也解決工作生計問題，還能讓營業(yè)時間盡量長一些，方便自己，也方便客戶。

6、政府應該鼓勵企業(yè)單位集體解決居住問題，比如企業(yè)出面租用辦公場所附近的住宅或其他用房，作為員工宿舍，主要是針對未婚青年及新婚無孩子的人群，安全、和諧、費用相對低廉，離單位近一些，也減少了城市交通壓力，節(jié)約了員工的時間。

四、從根本上說，住房保障應該以資金補貼為主

十一屆全國人大常委會第二十三次會議上，針對人大代表的問題表示要開展對保障房的“頂層設計”：第一是確立基本保障制度，即明確一定時期內我國住房保障的范圍、方式、機制、目標和原則是什么。這項工作現在是住房和城鄉(xiāng)建設部牽頭，涉及發(fā)改、財政、國土、銀行、銀監(jiān)，監(jiān)察、林業(yè)、農業(yè)、民政等部門?？傮w來說，這幾年是邊實踐、邊總結、邊設計，下一步會做好這項工作。看來大量新建保障住房是匆忙上馬，很多問題進展很慢。

之前十一屆全國人大五次會議青海代表團審議時說，住建部在房地產方面正考慮一個長遠的、宏觀的政策設計。從保障房角度去看，“十二五”重點在于實物建房，“十三五”將轉向以資金補貼為主，這種選擇是對的，但是實行太晚了，“十二五”期間巨大的保障房建設量，將帶來巨大的問題，應該達到減少“十二五”保障房建設量。

筆者希望能盡快減少集中新建保障住房的建設，改為如上述第三節(jié)建議的多種提供保障性住房的方法，并盡快地轉變?yōu)樽》勘Ｕ弦詫嵨锝ǚ繛檩o，以資金補貼為主。這樣被保障人就能有更多自由的生活選擇。

作者簡介：

清華大學建筑系學士、碩士，高級建筑師，國家一級注冊建筑師，中國建筑學會建筑師分會理事，世界華人不動產學會會員。中鼎紀元國際工程設計有限公司副總建筑師。