劉衛(wèi)民：棚改需要政府讓利

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國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任 劉衛(wèi)民

總體說來，棚戶區(qū)改造資金問題是關(guān)鍵。“棚戶區(qū)改造工作的推進(jìn)需要政府拿出很大的決心，無論是‘肥瘦搭配’，還是增加容積率，都需要政府切實(shí)讓利。”在劉衛(wèi)民看來，“政府讓利給項(xiàng)目，有助于項(xiàng)目自身實(shí)現(xiàn)收支平衡。在此基礎(chǔ)上，不管是國開行還是商業(yè)銀行都會(huì)愿意貸款”。

Q：國務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)于棚戶區(qū)改造工作的調(diào)研主要走訪了哪些地方?這些地方的選取有什么特點(diǎn)?針對(duì)哪些方面的內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)研?

劉衛(wèi)民：走訪了遼寧、吉林、內(nèi)蒙古、四川、湖南、河南、江西、陜西等九個(gè)省區(qū)，一般選擇省會(huì)城市，另外加上一兩個(gè)地級(jí)市。

在城市的選擇上，先由各地方的研究中心收集材料，包括建設(shè)任務(wù)量、完成情況。具體包括遼寧鞍山、撫順，吉林四平，四川南充，陜西西安、渭南，河南三門峽等地。選擇這些地方作為調(diào)研點(diǎn)，主要基于三方面考量：數(shù)量、區(qū)域和類型。具體來說，這些城市一般具有以下特點(diǎn)：一是新開工工程量占比較大;二是要覆蓋東、中、西三個(gè)區(qū)域;三是類型要比較全面，包括城市、礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚改等，比如內(nèi)蒙古主要是林區(qū)，而江西則墾區(qū)比較集中。

此次調(diào)研的目的是了解國家保障房、棚戶區(qū)改造等工作的政策落實(shí)情況，評(píng)估“惠民生、穩(wěn)增長”的實(shí)際成效，收集基層工作中的新特點(diǎn)、新情況、新經(jīng)驗(yàn)。

Q：在調(diào)研中，你認(rèn)為棚戶區(qū)改造工作呈現(xiàn)出了哪些特點(diǎn)?

劉衛(wèi)民：今年在棚改資金方面，國家加大了支持力度。在中央補(bǔ)助資金的基礎(chǔ)上，各省區(qū)政府均予以一定比例的配套補(bǔ)助資金。例如，江西省按照與中央補(bǔ)助資金1:1比例配套安排省級(jí)補(bǔ)助資金。而有些省則采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的形式，對(duì)棚改任務(wù)重、進(jìn)展情況良好的市縣進(jìn)行鼓勵(lì)。另外，很多地方在棚戶區(qū)改造的土地供應(yīng)上也加快審批速度，四證的審批提速。

在改造過程中，大家在運(yùn)作模式上也探索出獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)。具體建設(shè)模式分為以下幾種情況：

一是一般模式。從流程上來說，棚戶區(qū)改造首先是對(duì)棚戶區(qū)危舊房進(jìn)行拆遷，拆遷后騰出地塊到二級(jí)市場招拍掛。在招拍掛的流程里對(duì)棚戶區(qū)改造回遷房的房價(jià)、戶型是有要求的。在拆遷過程中，主要是城市融資平臺(tái)、土地收儲(chǔ)公司介入。房企在招拍掛的時(shí)候，根據(jù)投資收益測算合適才會(huì)摘牌。二是代建模式。政府委托建設(shè)公司建好回遷房后，根據(jù)商定的價(jià)格統(tǒng)一回購。三是舊房維護(hù)翻新。林區(qū)、墾區(qū)的改造有的是舊房的維護(hù)、翻新改造，這種模式相對(duì)簡單，誰參與建設(shè)直接會(huì)享受到財(cái)政資金、國開行貸款、企業(yè)補(bǔ)貼的資金撥付。四是商品房安置。棚改對(duì)象一般收入較低，有時(shí)政府會(huì)出面組織居民一起向開發(fā)商談團(tuán)購。政府通過把財(cái)政補(bǔ)貼資金加上棚改對(duì)象自己的錢直接付給開發(fā)商購買商品房，從而解決棚戶區(qū)居民的安置問題。

Q：國開行的貸款額度如何分配?資金問題還有哪些解決渠道?

劉衛(wèi)民：國開行首先會(huì)考慮申請(qǐng)省市的建設(shè)量，建設(shè)量大，獲批貸款就多。第二個(gè)考慮因素就是城市的融資平臺(tái)，地方政府的負(fù)債能力。國開行和省融資平臺(tái)簽訂框架協(xié)議，實(shí)行統(tǒng)貸統(tǒng)還的融資模式。

除了財(cái)政補(bǔ)助，融資渠道之一便是吸引社會(huì)資金。比如發(fā)行債券，還有通過國開行擔(dān)保引入保險(xiǎn)資金。除了這些融資渠道，大部分棚改資金還是來自于參與企業(yè)的商業(yè)貸款。從投資和收益總量上可以實(shí)現(xiàn)平衡才能使企業(yè)參與進(jìn)來，而這部分平衡需要政府讓渡一些利益，特別是土地出讓的收益。

Q：棚戶區(qū)改造還面臨哪些問題?

劉衛(wèi)民：主要問題包括以下幾個(gè)方面;第一，短期內(nèi)棚戶區(qū)改造工程大量實(shí)施以后，棚改的速度是加快的，這毫無疑問增加了地方政府的債務(wù)壓力。第二，棚改的老大難問題——拆遷?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》發(fā)布以后，各地提高拆遷的依法行政意識(shí)，拆遷工作更加規(guī)范。同時(shí)被拆遷家庭的心理預(yù)期也在不斷提高，拆遷周期長，影響棚改進(jìn)度。第三，新一輪棚改啟動(dòng)以來，各地政府都認(rèn)為當(dāng)前是個(gè)好機(jī)遇。因此，在建設(shè)量上出現(xiàn)了擴(kuò)大化的傾向。第四，今年棚改的一些項(xiàng)目都是前兩年的儲(chǔ)備。很多地方乘政策的東風(fēng)，把家底都拿出來了，所以今年推進(jìn)的速度很快，也相對(duì)順利。那么明后年能否發(fā)揮可持續(xù)的效應(yīng)，需要早做準(zhǔn)備。

Q：你對(duì)下一步棚戶區(qū)改造工作有哪些建議?

劉衛(wèi)民：一是棚戶區(qū)改造要與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，在規(guī)劃上做好有效銜接;二是棚改籌資鼓勵(lì)各地因地制宜，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各地的情況千差萬別，土地情況、財(cái)政能力、房地產(chǎn)形勢都不同，中央應(yīng)該鼓勵(lì)地方創(chuàng)新融資模式;三要精簡棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的審批流程，縮短建設(shè)周期，讓拆遷家庭盡早回遷;四是更加重視拆遷工作，讓拆遷居民的利益訴求盡早、暢通地反映出來，在前期讓拆遷居民介入，參與到整個(gè)拆遷過程中來。