時評：窘境叢生創(chuàng)新思維打破養(yǎng)老地產(chǎn)僵局

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窘境中的養(yǎng)老地產(chǎn)

8月18日，北京市民政局會同市發(fā)改委等9個委辦局聯(lián)合出臺《關于進一步推進本市養(yǎng)老機構和養(yǎng)老照料中心建設工作的通知》下稱《通知》。《通知》要求，各養(yǎng)老機構要充分利用周邊的醫(yī)院資源，通過開展多種形式的醫(yī)療合作，實現(xiàn)養(yǎng)老機構的醫(yī)療保障功能。

這是一周之內(nèi)，繼南京、深圳之后，又一城市出臺養(yǎng)老新規(guī)。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關注度之高由此可鑒。

開發(fā)商對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣表現(xiàn)出了空前的熱情。在“2014中國地產(chǎn)設計創(chuàng)新論壇”上，養(yǎng)老被設定為年度話題。來自政府、房企、建筑設計、保險等多個領域的領導和專家暢談養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來，共同尋找破局之策。

窘境中的養(yǎng)老地產(chǎn)

外界曾如此描述過中國的老齡化：中國正在以奔跑的速度迅速“變老”。

一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)足以說明這種速度。歐美發(fā)達國家都經(jīng)歷了人口老齡化過程。進入老齡化社會，法國用了115年，瑞士用了85年，英國用了80年，美國用了60年，而我國只用了不到30年。速度何其驚人。

從目前來看，面對迅速變老的事實，無論何種養(yǎng)老方式，都明顯準備不足。居家養(yǎng)老面臨現(xiàn)代社會的挑戰(zhàn)，隨著生活節(jié)奏的加快、工作負擔的加重，家庭養(yǎng)老的人力成本劇增;社區(qū)養(yǎng)老又往往局限于現(xiàn)有養(yǎng)老設施的缺乏，以及社區(qū)服務的不專業(yè)，難以滿足老年人日常保健的需求。而目前的機構養(yǎng)老，較為普遍的多為托老所、老年公寓、臨終關懷醫(yī)院等。

養(yǎng)老地產(chǎn)于是趁勢興起。目前落地的養(yǎng)老地產(chǎn)中，多數(shù)采用居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老“三合一模式”。年底可實現(xiàn)入住的上海天地健康城就是其中的代表。“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個低回報的產(chǎn)業(yè)，絕對不會像房地產(chǎn)業(yè)有那么高的毛利率，10% 20%是比較正常的毛利率。”天地控股總裁張華綱說。

按照中國投資者的心態(tài)，這種盈利水平的項目，導致開發(fā)商的參與度很低，“所以，養(yǎng)老地產(chǎn)表面上很火，但實際落地的非常少。”

來自臺灣的著名建筑師劉培森對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著清晰的認識。自1991年籌劃建造臺灣長庚養(yǎng)生文化村起，直到現(xiàn)在他仍在參與建設養(yǎng)老社區(qū)工作。

在劉培森看來，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有五大類別。第一類是與社區(qū)共同建設;第二類是與相關設施并設，比如醫(yī)療設施和教育機構結合;第三類是和旅游業(yè)結合;第四類和國際品牌結合，即引入外資或請國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā);第五類與服務結合，或者和保險業(yè)結合，共創(chuàng)一種特殊產(chǎn)品。

實際上，目前無論哪一種開發(fā)類型都處于“看上去很美，落地很難”的窘境。除了錢難賺讓開發(fā)商難以押寶養(yǎng)老地產(chǎn)外，另一個阻礙來自于政策的模糊。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目拿地難是企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的首要問題。土地問題也是當前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，主要體現(xiàn)在用地指標短缺、屬性不明確、配套優(yōu)惠政策不完善等方面。

目前，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)是通過招拍掛形式拿地。養(yǎng)老項目本身的建設成本遠遠高于普通住宅，普通住宅還可以全部銷售，養(yǎng)老地產(chǎn)一般需要配建醫(yī)院等其它配套設施。同樣的拿地成本，盈利壓力可想而知。對于租售結合的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商一直倡議采取土地劃撥方式與招拍掛結合：銷售部分采取招拍掛，租賃部分由政府劃撥。

創(chuàng)新思維打破僵局

養(yǎng)老問題已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面。值得一提的是，隨著地方養(yǎng)老政策的逐漸出臺，政府在如何鼓勵支持社會資本進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，也在做一些探索。

2013年，北京市就頒布了《關于加快本市養(yǎng)老機構建設實施辦法的通知》，要求政府投資建設的養(yǎng)老機構、社會資本投資建設的非營利性養(yǎng)老機構，采取劃撥方式供地。這意味著，上述兩類養(yǎng)老機構無需繳納土地出讓金，這就大大降低了社會資本的開發(fā)成本。

作為比大陸提早十幾年進入老齡化社會的臺灣，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新上提供了諸多借鑒。

比如，臺灣尤其鼓勵社會資本做養(yǎng)老社區(qū)，倡導企業(yè)開發(fā)終生住宅。終身住宅有四大重要要素，醫(yī)療資源、養(yǎng)生保健、康樂活動、生態(tài)景觀。事實上，長庚養(yǎng)生文化村就是終生住宅的典型。“終生住宅需要考慮三個層面，即心理、生理和社會層面。”劉培森說，終生住宅探討的是怎么打造適合中國傳統(tǒng)老人的生活習性，量身訂作個性化的住宅。

“養(yǎng)老地產(chǎn)重要的不是設計。設計一個硬體讓老人住進來，這個觀念絕對是錯誤的。”劉培森認為，養(yǎng)老地產(chǎn)應該是先想到軟體，硬體是為軟體服務的。他直言，目前大陸很多開發(fā)企業(yè)在做養(yǎng)老地產(chǎn)時在經(jīng)營模式上還需要探索到底如何經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)。

這也反映出了一個問題，專業(yè)養(yǎng)老管理團隊的缺失。“老人社區(qū)管理這塊，預計在“十二五”期間至少需要500萬同業(yè)人員。”張華綱表示，在這種形勢下，如何培養(yǎng)本土化的養(yǎng)老運營管理隊伍是行業(yè)非常關注的問題。

“目前我國的養(yǎng)老缺口很大，需要做的是，放下牢騷，找尋突破之策。”原國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景遠向記者舉了個簡單的例子。他發(fā)現(xiàn)日本很多老人家里都有一個很小的設備放在冰箱上，起什么作用呢?家里面老人開關冰箱，通過這個設備就可以反映到子女的手機上，子女通過查看老人開關冰箱的頻率，以此判斷他們的健康狀況。“冰箱頻繁開關，就代表著老人今天胃口不錯，冰箱沒動就趕緊往家里面打個電話。”

作為一名養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與者，張華綱對此表示贊同。“企業(yè)更需要尋求創(chuàng)新，雖然都在摸著石頭過河，但隨著更多企業(yè)參與，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會逐漸成熟。”

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