苑德軍：城鎮(zhèn)化并不必然支持高房?jī)r(jià)

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中國(guó)社科院研究生院客座教授 苑德軍

    進(jìn)城不買房(抑或買不起房)，離鄉(xiāng)不棄土，成為大多數(shù)農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)選擇。在這種情況下，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用自然受到了限制。

    我國(guó)城鎮(zhèn)化率還有很大的提升空間，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束，房?jī)r(jià)就不會(huì)停止上漲。這種看法在一些人中很有市場(chǎng)。如何看待這種觀點(diǎn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是否會(huì)持續(xù)下去，如何辯證地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響?中國(guó)社科院研究生院客座教授苑德軍認(rèn)為，在中國(guó)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化并不必然支持高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也并非都是負(fù)面，應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，重點(diǎn)是區(qū)別對(duì)待，把“分類調(diào)控”落到實(shí)處。

    苑德軍認(rèn)為，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束，房?jī)r(jià)就不會(huì)停止上漲的邏輯看似有道理，其實(shí)是站不住腳的。所謂城鎮(zhèn)化，就是農(nóng)民的市民化，即農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的過(guò)程。農(nóng)民的打工收入不高，其收入水平?jīng)Q定了其根本沒(méi)有能力購(gòu)買一、二線城市的住房，因而大城市的高房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)化無(wú)關(guān)。比較而言，縣城和縣以下的小城鎮(zhèn)由于房?jī)r(jià)較低，更適合農(nóng)民置業(yè)，但這些地區(qū)大多經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，缺乏廣泛吸納就業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場(chǎng)環(huán)境。這種結(jié)構(gòu)性矛盾是我國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中的一個(gè)突出問(wèn)題，也是制約我國(guó)真實(shí)城鎮(zhèn)化率提升的重要因素。進(jìn)城不買房(抑或買不起房)，離鄉(xiāng)不棄土，成為大多數(shù)農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)選擇。在這種情況下，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用自然受到了限制。

    苑德軍提醒，應(yīng)該看到，以城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增城鎮(zhèn)人口為依據(jù)來(lái)估算住房需求增量，會(huì)導(dǎo)致需求增量“高估”。因?yàn)樵谛略龀擎?zhèn)人口中，有兩部分人口是由農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整帶來(lái)的。其一，原來(lái)的鄉(xiāng)變更為建制鎮(zhèn)或撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn);其二，原來(lái)城鎮(zhèn)所轄行政區(qū)域擴(kuò)大。在這兩種情況下，農(nóng)村人口被自然劃轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，而這些農(nóng)村人口原來(lái)就有住房，并不會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)住宅需求的增加。據(jù)瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤推測(cè)，這兩部分人口約占新增城鎮(zhèn)人口的40%。很顯然，城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和高房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用被人為夸大了。

    房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，而且對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也具有較強(qiáng)的牽動(dòng)作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)自身的銷售、投資和土地成交量，而且不可避免地會(huì)對(duì)其上下游的諸多產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、紡織、家電等產(chǎn)生直接或間接的影響。談到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，苑德軍表示，影響主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是導(dǎo)致投資下滑。房地產(chǎn)投資在我國(guó)總投資中的占比達(dá)到20%左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整必然導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增幅回落，加大經(jīng)濟(jì)下行壓力。二是影響消費(fèi)。房地產(chǎn)交易量下滑，直接影響到裝修材料、紡織用品、家電等消費(fèi)品銷量的增長(zhǎng)，但對(duì)這種影響不可估計(jì)過(guò)高。三是影響地方政府的財(cái)政收入。近10年我國(guó)城市土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的比重普遍超過(guò)40%，個(gè)別年份甚至接近70%。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樽兊?，土地交易量顯著下降。5月份全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和出讓金收入同比下降幅度都在40%左右，這勢(shì)必會(huì)大大減少地方政府的財(cái)政收入。

    但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲背景下的必然現(xiàn)象。這種調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也有正面影響，苑德軍分析認(rèn)為，其主要體現(xiàn)在，有利于扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)化和金融資源配置的地產(chǎn)化傾向，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展;有利于治理產(chǎn)能過(guò)剩，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型;有利于減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi);有利于降低金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)國(guó)家金融安全;有利于矯正地方政府行為，終結(jié)土地財(cái)政。

    在苑德軍看來(lái)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，降低對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響應(yīng)主要從四個(gè)方面入手，第一，鑒于不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和走向差異很大，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，把“分類調(diào)控”真正落到實(shí)處。住建部應(yīng)抓緊制定分類調(diào)控的分類標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)原則和具體辦法，以規(guī)范地方政府的調(diào)控行為，避免地方政府行使過(guò)大的自由裁量權(quán)，使分類調(diào)控有規(guī)可依。同時(shí)，應(yīng)保有一定的政策儲(chǔ)備，以便根據(jù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)在需要時(shí)及時(shí)出臺(tái)。第二，考慮到一線城市房?jī)r(jià)只是稍有松動(dòng)并未顯著下跌，因而應(yīng)嚴(yán)格堅(jiān)持既有的限購(gòu)、限貸政策不動(dòng)搖。第三，采取有力措施重點(diǎn)支持首套自住型購(gòu)房貸款，滿足居民首次購(gòu)買自住普通商品房的貸款需求。第四，有效落實(shí)并繼續(xù)適時(shí)推出“擴(kuò)投資”、“促消費(fèi)”、“穩(wěn)外貿(mào)”和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種政策措施。